나이스옥션 법원경매 대전 2026타경600778 [1] 대전광역시 서구 변동 77-32 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다성 · 평가일 2026.04.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 서구 변동 소재 "봉산중학교" 남서측 인근에 위치하는 구분건물 (통칭 "우미팰리스" 제5층 501호, 전유면적 : 64.055㎡)로서, 주변은 주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건이 속한 건물까지 차량을 통한 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물내 5층 501호로서, 외벽: 치장벽돌 및 치장타일마감 등임. 창호: 샷시창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 공용승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 대지권의 목적인 토지는 장방형의 토지로서, 다세대주택 등의 건물부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 대지권의 목적인 토지는 남서측 및 남동측으로 왕복 1차선의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역(2017-12-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-08-21)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-12-29)(새소리음악고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-12-29)(새소리음악중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(수정재)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률> 중점경관관리구역(2021-12-01)(도솔산 중점경관관리구역)에 지정되어 있음.

공부와의 차이

특이사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2026타경600778 (1)

소재지: 대전광역시 서구 변동 77-32 5층501호

용도: 다세대주택

감정가: 202,000,000원

토지면적: 48.09㎡ (약 14.55평)

토지지분: 48.0906㎡ (약 14.55평)

건물면적 (전용면적): 64.06㎡ (약 19.38평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: (OOOOOOOOOO

2. 입지조건

본건은 대전광역시 서구 변동 소재 "봉산중학교" 남서측 인근에 위치합니다.

주변은 주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 주거 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

건물 부지로 이용 중인 토지는 장방형의 토지입니다.

토지는 남서측 및 남동측으로 왕복 1차선의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 국민은행 근저당권 (2021-02-25 접수, 금127,600,000원)

등기부상 모든 권리는 말소기준권리 이후 접수되었으며, 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황

- 임차인: 주식회사나린파트너스대부

- 보증금: 3,000,000원

- 차임: 0원

- 전입일자(사업일자): 정보 없음

- 확정일자: 정보 없음

- 배당신고일자: 정보 없음

- 대항력: 없음

- 비고: 위 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 대상이 아닙니다.

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

본건은 대전광역시 서구 변동 지역에 위치한 다세대주택입니다.

주변의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 실거래가는 평당 약 1,350만원에서 1,370만원 사이로 형성되어 있습니다.

- 변동 49-51번지 (1990년 건축, 45.99㎡): 189,000,000원 (약 1350만원/평)

- 변동 67-55번지 (2002년 건축, 49.26㎡): 205,000,000원 (약 1367만원/평)

본건의 전용면적은 약 19.38평으로, 이를 기준으로 환산 시 예상 시세는 약 2억 6,300만원 이상으로 추정됩니다.

감정가는 2억 200만원으로, 최근 시세 대비 저평가된 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

* 교통: 인근 버스정류장 소재, 차량 접근 용이

* 교육: 봉산중학교 남서측 인근 위치, 다수의 상대보호구역 지정 (새소리음악고등학교, 새소리음악중학교)

* 편의시설: 근린생활시설 혼재 지역으로 기본적인 편의시설 이용 가능

* 주변 환경: 주택 및 근린생활시설 혼재 지역

6. 잠재적 리스크

* 토지 이용계획 및 제한 상태: 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 등 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

* 임대관계 미상: 명시된 임차인 외 추가 임차인이 존재할 가능성이 있습니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 명시적으로 기재된 사항은 없으나, 별도 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 대전광역시 서구 변동에 위치한 다세대주택으로, 감정가 대비 주변 시세가 높게 형성되어 있어 시세 차익을 기대할 수 있는 물건입니다.

교통 및 교육 환경이 양호하며, 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

다만, 다수의 토지 이용 제한과 임대 관계 미상 등의 잠재적 리스크를 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 시세 대비 낮은 감정가: 최근 실거래가를 고려할 때, 본건의 감정가는 현 시세보다 낮게 책정되어 있어 투자 가치가 높습니다.

* 양호한 입지: 학교 및 주거, 근린생활시설이 혼재된 지역으로 주거 환경이 안정적입니다.

* 명확한 권리 관계: 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸될 예정이며, 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 적습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 202,000,000원입니다.

최근 매매 사례 분석 결과, 본건의 예상 시세는 약 2억 6,300만원 이상으로 추정됩니다.

인수 보증금이 없는 점을 고려하여, 시세 대비 낙찰가율을 115% ~ 120% 수준으로 책정할 때,

예상 입찰가는 230,000,000원 ~ 245,000,000원 범위에서 신중하게 접근하는 것이 바람직합니다.

안정적인 투자를 위해서는 240,000,000원 내외를 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.