나이스옥션 법원경매 청주 2026타경144 [1] 충청북도 청주시 서원구 산남동 46-35 주1 지1층201호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일 · 평가일 2026.04.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 2,3)은 충청북도 청주시 서원구 산남동 소재 "산남고등학교" 남측 인근에 위치하는 토지이며, 인근은 아파트, 연립주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 전원 주택지대로 제반 주위환경은 대체로 양호한 편임.

교통상황

본건까지 차량의 출입은 가능하며 인근에 간선도로가 통과하는 등 제반 교통상황은 대체로 양호한 편임.

형태 및 이용상태

본건 공히 부정형의 완경사지로 도로로 이용중임.

인접 도로상태

- 일련번호 2) : 본건 서측으로 기호 3) 토지에 접함. - 일련번호 3) : 본건 북측으로 노폭 약 12미터 내외의 포장된 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

- 일련번호 2) : 도시지역, 자연녹지지역 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(산남고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(샛별초등학교,청주교육지원청체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률> - 일련번호 3) : 도시지역, 자연녹지지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합) 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(산남고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(샛별초등학교,청주교육지원청체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 1)은 충청북도 청주시 서원구 산남동 소재 '산남고등학교' 남측 인근에 위치하며, 주위는 대체적으로 근린생활시설, 아파트 및 공동주택, 학교 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 대체로 보통임.

교통상황

대상물건까지 제반차량의 접근이 가능하며, 일반차량을 이용한 접근성 및 대중교통 이용여건은 대체로 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층, 지상4층건 중 지하1층 제201호로서, 외 벽 : 치장벽돌 마감 등, 내 벽 : 시멘몰탈위 페인팅 마감 등, 창 호 : 샷시창임.

이용상태

공동주택(연립주택)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 소방설비, 승강기설비, 도시가스설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 완경사지로 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 북동측으로 8m내외의 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(산남고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

일괄매각. 목록2번, 3번 지분매각임. 대항력 있는 임차인 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 청주지방법원 2026타경144 (1)

소재지: 충청북도 청주시 서원구 산남동 46-35 주1 지하1층 201호

용도: 연립주택

감정가: 220,494,818원

토지면적: 763.76㎡ (약 231.0평)

건물면적: 76.02㎡ (약 23.0평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 곽OO

1.2. 입지조건

주변 환경: 본건은 충청북도 청주시 서원구 산남동 소재 "산남고등학교" 남측 인근에 위치하며, 주변은 아파트, 연립주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 전원 주택지대로 대체로 양호한 편입니다. 건물 평가에서도 동일하게 산남고등학교 남측 인근에 위치하며, 근린생활시설, 아파트, 공동주택, 학교 등이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 보통으로 평가되었습니다.

교통 상황: 본건까지 차량의 출입이 가능하며 인근에 간선도로가 통과하는 등 교통 상황은 대체로 양호한 편입니다. 건물 평가에서도 차량 접근이 가능하며, 일반 차량 이용 접근성 및 대중교통 이용 여건은 대체로 보통으로 평가되었습니다.

토지 및 도로 상태: 본건 토지는 부정형의 완경사지이며, 북측으로 노폭 약 12미터 내외의 포장된 도로에 접해 있습니다.

토지 이용 계획: 본건은 도시지역, 자연녹지지역에 해당하며, 가축사육제한구역 및 상대보호구역(산남고등학교, 샛별초등학교)으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

채권자 및 채무자: 본 경매는 채권자 곽OO에 의해 강제경매로 진행됩니다. 임차인 현황의 곽문희(곽 )는 채권자 곽OO와 동일인으로 추정되며, 채권자 겸 임차인으로 파악됩니다.

말소기준권리: 토지 등기부상 말소기준권리는 2017년 10월 31일 접수된 충북신용보증재단의 가압류(갑19)로 기재되어 있으나, 해당 권리는 말소 처리되었습니다. 집합건물 등기부상 말소기준권리는 2024년 12월 4일 접수된 오송농업협동조합의 가압류(갑3)로 기재되어 있으며, 해당 권리 이후의 권리들은 모두 말소될 예정입니다.

등기부 현황:

* 토지 등기부: 다수의 소유권 이전, 신탁, 근저당, 압류, 가압류 등기가 존재하나, 모두 말소 예정입니다.

* 집합건물 등기부: 소유권 보존 등기 후 다수의 가압류, 압류 등기가 존재하나, 모두 말소 예정입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 곽문희 (곽 )

* 보증금: 100,000원 (비고란에 1차 보증금 감액분 179,900,000원으로 기재, 총 채권액 180,843,500원)

* 차임: 0원

* 전입일자: 2017년 07월 14일

* 확정일자: 2017년 06월 02일

* 대항력: 있음. 임차인의 확정일자(2017-06-02)가 말소기준권리(2017-10-31)보다 선순위이므로 대항력이 인정됩니다.

* 주의사항: 대항력 있는 임차인이 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

인수 보증금: 권리분석상 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으나, 임차인의 보증금 전액 미변제 시 잔액 인수 조건으로 인해 실제 인수 보증금 발생 가능성이 있습니다.

1.4. 상권분석 및 생활정보

주변 시설: 산남고등학교, 샛별초등학교가 인접해 있어 교육 환경이 양호합니다. 또한, 근린생활시설, 아파트, 연립주택 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 접근이 가능합니다.

건물 정보: 본건은 철근콘크리트 구조의 지하 1층, 지상 4층 건물 중 지하 1층 201호에 해당하며, 2016년 11월 18일 사용승인되었습니다. 공동주택(연립주택)으로 이용 중이며, 위생, 급배수, 소방, 승강기, 도시가스 설비 등이 갖추어져 있습니다.

주변 시세:

* 본건과 동일 주소지(산남동 46-35)의 2016년 건축된 연립주택(76.015㎡)이 2026년 4월 28일에 15,500만원에 거래되었습니다.

* 산남동 324-1번지(인덱스타운)의 2012년 건축된 다세대주택(56.32㎡)이 2026년 6월 25일에 9,900만원에 거래되었습니다.

* 산남동 324-1번지(인덱스타운)의 2012년 건축된 다세대주택(59.9㎡)이 2026년 6월 16일에 8,000만원에 거래되었습니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 인수 위험: 임차인 곽문희(곽 )는 대항력을 갖추고 있으며, 보증금 중 배당에서 전액 변제받지 못할 경우 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. 이는 가장 큰 위험 요소입니다. 임차인의 총 채권액은 약 180,843,500원이므로, 경매 낙찰가에 따라 인수 금액이 발생할 수 있습니다.

높은 총 채권액: 토지 등기부상의 총 채권액은 435,200,000원, 집합건물 등기부상의 총 채권액은 81,199,039원으로, 합산 시 감정가를 초과하는 높은 채권 총액을 가지고 있습니다.

지분 매각: 물건명세서에 따르면 목록 2번, 3번 토지는 지분 매각이므로 소유권 관계를 명확히 파악해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 청주시 서원구 산남동의 양호한 주거 환경에 위치한 연립주택입니다. 동일 주소지의 유사 면적(76.015㎡) 연립주택이 2026년 4월 15,500만원에 거래된 사례가 있어 시세 파악에는 용이합니다. 그러나 대항력 있는 임차인 곽문희(곽 )의 존재는 주요 위험 요소로, 보증금 미회수 시 잔액 인수 부담이 발생할 수 있습니다. 임차인이 본 경매의 채권자이기도 하다는 점은 흥미로우나, 배당에서 전액 변제받지 못할 가능성을 염두에 두어야 합니다. 토지 및 건물 등기부상의 총 채권액이 감정가를 상회하는 점 또한 고려해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 본건과 동일 주소지(산남동 46-35)에 위치하며 유사 면적(76.015㎡)의 연립주택이 2026년 4월 15,500만원에 실거래된 사례가 있어, 향후 시세 추정의 기준이 될 수 있습니다.

* 산남고등학교, 샛별초등학교 인접 및 주변 생활 편의시설 접근성이 양호한 주거 지역에 속합니다.

* 감정가(220,494,818원) 대비 낮은 금액으로 낙찰받을 경우, 임차인 관련 위험 부담을 상쇄할 수 있는 투자 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가 (동일 주소지, 76.015㎡): 15,500만원 (2026년 4월)

감정가: 220,494,818원

주요 위험 요소: 대항력 있는 임차인(곽문희)의 미회수 보증금 인수 가능성 (최대 약 180,843,500원)

인수 보증금 (잠정): 0원

본 물건은 대항력 있는 임차인이 존재하고, 배당에서 전액 변제받지 못할 경우 잔액 인수라는 잠재적 위험이 있어 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다. 최근 실거래가(15,500만원)와 감정가(220,494,818원)를 고려하되, 임차인 인수 위험 부담을 반영하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

이에 따라, 시장 상황 및 본건의 위험 요소를 종합적으로 고려하여 예상 입찰가를 110,000,000원 ~ 125,000,000원 범위로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.