나이스옥션 법원경매 인천 2024타경544839 [1] 인천광역시 계양구 당미1길 17, 나동 3층301호 (동양동,엠스위트) 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 백산 · 평가일 2024.07.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 계양구 동양동 소재 당산초등학교 북서측 인근에 위치하는 엠스위트 나동
3층 301호로서 주위는 다세대주택, 아파트, 공원, 학교 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물내 3층 301호로서

외벽: 치장벽돌 및 드라이비트 마감,
내벽: 벽지 및 일부 타일 마감,
창호: 플라스틱섀시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 부정형 토지로서 다세대주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 동측으로 폭 약8미터의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

동양동 637-5, 637-6 공히 제2종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획
구역(동양(구획정리)), 가축사육제한구역(전부제한지역){가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률}, 장애물제한표면구역(수평표면){공항시설법}, 상대보호구역(인천서부교육지원청(560
-6659)){교육환경 보호에 관한 법률}, 과밀억제권역(2024-06-20){수도권정비계획법}, 역사
문화환경보존지역(자세한 사항은 문화체육관광과 문화재팀에 문의(032-450-5824)){인천광역
시문화재보호조례}임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건개요

사건번호: 인천지방법원 2024타경544839 (1)

소재지: 인천광역시 계양구 당미1길 17, 나동 3층301호 (동양동, 엠스위트)

용도: 다세대주택

감정가: 149,000,000원 (1억 4,900만원)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농협은행 (농OOO)

1.2. 면적정보

토지면적: 41.84㎡ (약 12.66평)

토지 지분: 41.8396528150134㎡ (약 12.66평)

건물면적: 51.97㎡ (약 15.72평) - 전용면적 기준

건물 지분: 51.97㎡ (약 15.72평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 건물정보

건축년도: 2008년 (최초 사용승인일: 2008년 10월 6일)

총 층수: 5층

해당 층수: 3층

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

외벽: 치장벽돌 및 드라이비트 마감

내벽: 벽지 및 일부 타일 마감

창호: 플라스틱섀시 창호

1.4. 토지이용계획

본건 토지(동양동 637-5, 637-6)는 제2종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역(동양(구획정리)), 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역(수평표면), 상대보호구역, 과밀억제권역, 역사문화환경보존지역에 해당합니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 계양구 동양동 소재 당산초등학교 북서측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 아파트, 공원, 학교 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통 사정은 보통 수준입니다.

2.3. 인접 도로 상태

본 건은 남측 및 동측으로 폭 약 8미터의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 정범수 (정 )

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2014-10-02

* 대항력: 없음

* 비고:

본 건의 임차인은 전입일자(2014-10-02)가 말소기준권리(2014-09-29)보다 늦고, 확정일자 및 배당신고 내역이 없어 대항력이 없는 것으로 판단됩니다. 보증금과 차임이 0원으로 명시되어 있어, 명도 진행 시 큰 금전적 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

3.2. 등기부 요약 및 권리분석

* 말소기준권리: 2014-09-29 접수된 농협은행주식회사 근저당 (을5)

* 주요 권리 내역:

- 소유권 이전 (매매, 상속 등) 다수 발생

- 근저당 (농협은행): 100,800,000원

- 임의경매 개시결정 (농협은행): 74,529,684원

- 다수의 압류 (계양구, 동래구)

권리분석 요약:

본 경매는 임의경매로 진행되며, 말소기준권리(농협은행 근저당)보다 늦게 설정된 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다. 따라서 낙찰자는 인수해야 할 부담이 없는 안전한 물건으로 판단됩니다. 다만, 소유권 이력이 복잡하고 다수의 압류가 존재하므로, 소유권 이전 과정에서 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

3.3. 인수되는 권리

* 물건 명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 명시되어 있지 않습니다.

* 현재까지 파악된 권리 분석상 인수되는 권리는 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 본 건과 유사한 지역 내 다세대주택의 거래 사례는 다음과 같습니다. (거래 시점은 2026년 7월로 표기되어 있으나, 현재 시세 참조를 위해 분석함)

* 사례 1: 40.51㎡, 2021년 건축, 2층, 19,900만원

* 사례 2: 50.83㎡, 2010년 건축, 2층, 17,000만원

* 사례 3: 54.65㎡, 2008년 건축, 4층, 10,550만원

본 건은 2008년 건축, 51.97㎡ (약 15.72평) 규모이며 감정가는 14,900만원입니다.

건축 연도가 유사한 사례 3(2008년, 54.65㎡)이 10,550만원에 거래된 반면, 건축 연도가 조금 더 최신인 사례 2(2010년, 50.83㎡)는 17,000만원에 거래되었습니다. 본 건의 감정가 14,900만원은 사례 2(17,000만원)보다는 낮고, 사례 3(10,550만원)보다는 높으며, 건물 연식을 고려했을 때 합리적인 수준으로 평가됩니다.

4.2. 해당 건물 정보

건물명: 엠스위트

건축년도: 2008년 (최초 사용승인일: 2008년 10월 6일)

층수: 5층 건물 중 3층

구조: 철근콘크리트구조

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 교육시설: 당산초등학교 북서측 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 주거 환경: 다세대주택, 아파트, 공원 등이 혼재되어 있어 주거 생활에 편리합니다.

5.2. 교통 및 접근성

* 대중교통: 인근 버스정류장을 통해 시내외 이동이 가능합니다.

* 차량 접근: 건물까지 차량 접근이 원활합니다.

5.3. 주변 혐오시설

주변 지역에 대한 조사 결과, 본 건의 입지에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 토지이용계획상 '중요시설물보호지구(공항)'로 지정되어 있어, 공항 관련 소음이나 규제가 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 복잡한 소유권 이력

최근 등기부등본 상 상속 및 다수의 압류 기록이 확인되어, 소유권 변동이 잦고 복잡한 과정을 거친 것으로 보입니다. 이는 명도 과정이나 향후 재산권 행사 시 예상치 못한 문제 발생 가능성을 내포합니다.

6.2. 명도 관련 사항

임차인(정범수)은 대항력이 없어 명도 대상에 해당하나, 명도 과정에서 협상이나 법적 절차가 필요할 수 있습니다. 보증금 및 차임이 0원이므로 금전적 부담은 없으나, 명도 완료까지 일정 시간과 노력이 소요될 수 있습니다.

6.3. 건물 노후화

2008년 건축된 건물로, 약 18년차 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.4. 토지이용계획상 제한

중요시설물보호지구(공항)로 지정되어 있어, 건물 증축, 개축 등 이용에 제한이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 계양구 동양동에 위치한 엠스위트 나동 3층 301호 다세대주택입니다. 당산초등학교 인근의 양호한 주거 입지와 보통 수준의 교통 환경을 갖추고 있습니다.

권리 분석상 낙찰자가 인수할 부담은 없는 안전한 물건으로 판단됩니다. 임차인 역시 대항력이 없어 명도에 큰 어려움은 없을 것으로 예상됩니다.

다만, 최근 소유권 이력이 상속 및 다수의 압류로 복잡하게 얽혀 있어, 명도 및 소유권 이전 시 추가적인 주의와 확인이 필요합니다. 또한, 2008년 건축된 건물로서 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성과 공항 관련 보호지구 지정에 따른 행위 제한 가능성을 염두에 두어야 합니다.

종합적으로 볼 때, 기본적인 주거 가치와 투자 잠재력을 갖추었으나, 복잡한 권리관계 및 건물 노후화라는 리스크 요인을 신중하게 고려하여 접근할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 안전한 권리관계: 말소기준권리 파악 결과, 낙찰 후 인수되는 권리사항이 없어 안전한 투자가 가능합니다.

* 합리적인 감정가: 주변 유사 물건 시세 대비 감정가가 과도하게 높지 않으며, 향후 시세 상승 여력을 기대해 볼 수 있습니다.

* 우수한 생활 환경: 학교, 공원 등 편의시설과 인접하여 안정적인 주거 수요가 뒷받침됩니다.

* 명도 용이성: 대항력 없는 임차인으로, 명도 절차 진행 시 큰 어려움이 예상되지 않습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 149,000,000원입니다.

최근 유사한 면적 및 연식의 다세대주택 매매 사례(2010년 건축, 50.83㎡)가 17,000만원에 거래된 점을 고려할 때, 본 건의 잠재 가치는 감정가 이상으로 평가될 수 있습니다.

그러나 소유권의 복잡성, 건물 노후화 등의 리스크 요인을 감안하여 신중한 입찰가를 산정할 필요가 있습니다.

현재 시점에서의 합리적인 예상 입찰가는 155,000,000원 (1억 5,500만원) 수준으로 제안합니다. 이는 감정가 대비 약 104% 수준이며, 시장 경쟁 및 물건의 잠재적 가치를 고려한 보수적인 예상치입니다.

최종 입찰가 산정 시에는 현장 조사, 추가적인 시세 조사, 해당 경매 물건의 경쟁률 등을 종합적으로 고려하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.