나이스옥션 법원경매 인천 2026타경503256 [1] 인천광역시 남동구 구월동 7-10 1층102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공평 · 평가일 2026.05.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 '간석초등학교' 북측 인근에 위치하며 주위는 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 기존주거지대에 소재함.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 용이하고 인근에 노선버스 정류장이 소재하고 있어 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

벽돌조 슬래브지붕 지하1층~지상3층 중 1층 102호로서, (사용승인일:1991.04.03) 외벽: 치장벽돌 마감 등, 창호: 새시창임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 개별난방설비, 도시가스설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 평지로서 '공동주택 건부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(제2종일반주거지역(남동구)),가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-02-17)(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.))).

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계: 미상임. -기 타: 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경503256 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 구월동 7-10 1층102호

건물명: 신동암빌라

용도: 다세대주택

감정가: 79,000,000원

토지면적: 23.32㎡ (약 7.05평)

토지지분: 23.325㎡ (약 7.05평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 35.73㎡ (약 10.81평)

건물지분: 35.73㎡ (약 10.81평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

감정평가서 요약 요향표:

- 위치 및 주위환경: 인천광역시 남동구 구월동 소재 '간석초등학교' 북측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 기존 주거지대에 소재함.

- 교통상황: 본건까지 차량 접근이 용이하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통임.

- 건물의 구조: 벽돌조 슬래브지붕 지하1층~지상3층 중 1층 102호 (사용승인일: 1991.04.03). 외벽: 치장벽돌 마감 등, 창호: 새시창임.

- 이용상태: 다세대주택으로 이용중임.

- 설비내역: 위생설비, 급배수설비, 개별난방설비, 도시가스설비 등이 되어있음.

- 토지의 형상 및 이용상태: 가장형 평지로서 '공동주택 건부지'로 이용중임.

- 인접 도로상태등: 남동측으로 세로(도로)에 접함.

- 토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등에 한함, 지정기간: 2025.08.26 ~ 2026.08.25).

- 공부와의 차이: 해당사항 없음.

- 기타참고사항(임대관례 및 기타): 임대관계는 미상임.

1.1. 입지조건

본건은 인천광역시 남동구 구월동에 위치한 다세대주택으로, 간석초등학교 북측 인근의 기존 주거지대에 자리하고 있습니다. 주변으로는 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 생활 편의시설 이용이 비교적 용이합니다. 차량 접근성이 좋으며, 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 남동측으로는 도로에 접해 있습니다. 해당 지역은 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 교육환경 보호를 위한 상대보호구역 및 절대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 또한, 외국인 등에 한하여 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있으나, 허가 기간은 2026년 8월 25일까지입니다. 인근 지역에 유해하거나 혐오적인 시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

본 물건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

등기부등본상 말소기준권리는 2024년 11월 14일 접수된 남동구(인천광역시)의 압류 (갑5)입니다. 따라서 해당 권리보다 후순위인 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

주요 권리 사항은 다음과 같습니다.

- 을구 3번 순위 주택임차권 (강민규): 보증금 100,000,000원, 전입일자 2022년 4월 1일, 확정일자 2022년 3월 17일. 이 임차인은 대항력이 없는 것으로 확인됩니다. 또한, 주택도시보증공사(HUG)의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 매각으로 소멸될 것으로 판단됩니다. 인수되는 보증금은 없는 것으로 보입니다.

- 을구 6번 순위 강제경매 (주택도시보증공사): 권리금액 100,000,000원. 이 역시 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸됩니다.

집합건물 등기부 요약 상 소유권이전 및 매매 이력이 확인되며, 현재 소유권자는 조철호입니다.

종합적으로 볼 때, 본 건은 인수할 권리 부담이 없는 깨끗한 권리 상태로 매각될 것으로 예상됩니다. 다만, 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항이 있어, HUG의 구체적인 역할 및 조건에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 기존 주거지역 내에 위치하며, 주변에 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상점들이 주로 분포할 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

본건은 간석초등학교 북측 인근에 위치하여 자녀가 있는 가정의 경우 교육 환경 접근성이 양호합니다. 차량 접근성이 좋고 인근에 버스 정류장이 있어 인천 시내 이동이 편리합니다. 주변에 다양한 편의시설이 분포하고 있을 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

- 건물 노후도: 1991년에 사용승인된 건물로, 향후 유지보수 및 리모델링 관련 비용 발생 가능성이 있습니다.

- HUG 인수조건 변경: 'HUG 인수조건 변경'이라는 특수 물건 정보는 HUG(주택도시보증공사)의 개입 또는 보증이 있음을 시사합니다. 이는 권리관계 정리에 긍정적일 수 있으나, HUG와의 특정 거래 조건이나 절차가 존재할 수 있어 이에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

- 토지거래허가구역: 외국인 등 특정 대상에 한해 토지거래허가구역으로 지정되어 있으나, 일반적인 국내 개인 매수자에게는 직접적인 제약이 없습니다.

1.6. 종합 의견

인천지방법원 2026타경503256 (1) 사건은 인천광역시 남동구 구월동에 위치한 다세대주택입니다. 간석초등학교 인근의 잘 형성된 주거 지역에 있으며, 교통 및 생활 편의성이 양호합니다. 권리분석 결과, 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리는 소멸될 예정이며, 특히 대항력 없는 임차인의 보증금 또한 인수되지 않아 권리상 인수 부담이 없는 물건으로 판단됩니다. 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항은 HUG의 역할을 명확히 파악해야 하지만, 전반적으로 안전한 경매 물건으로 평가됩니다. 다만, 건물의 연식에 따른 관리 상태 및 잠재적 유지보수 비용을 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

- 권리관계가 명확하고 인수 부담이 없음.

- 주거 선호도가 있는 지역 내에 위치.

- HUG의 개입으로 인한 거래 과정의 안정성 기대 (조건 확인 필요).

- 신축 건물 대비 저렴한 감정가 및 경매 낙찰을 통한 시세 차익 기대.

1.8. 예상 입찰가

최근 시세 자료를 분석한 결과, 인근 유사 면적 및 연식의 다세대주택 거래 사례는 다음과 같습니다.

2026년 3월 거래된 39.82㎡(약 12평) 다세대주택이 4,500만원에, 38.25㎡(약 11.5평) 다세대주택이 5,000만원에 거래되었습니다. 이는 본건의 전용면적(35.73㎡, 약 10.81평)과 유사한 규모입니다. 반면, 2001년에 신축된 49.82㎡(약 15평) 다세대주택은 8,500만원에 거래된 사례도 있습니다.

본건의 감정가는 79,000,000원이나, 유사 면적 및 연식의 최근 실거래가(4,500만원~5,000만원)와 비교 시 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 그러나 HUG의 인수 조건 변경이라는 특수성이 있어, HUG의 역할에 따라 경매 진행 시 일정 수준 이상의 가격이 형성될 가능성도 있습니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 안전하게 접근하기 위한 보수적인 입찰가로 감정가의 70% 수준부터 시작하여, 시장 상황과 경쟁 입찰 양상을 고려하여 상향 조절하는 전략이 유효할 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 보수적으로 55,000,000원에서 70,000,000원 사이로 제안합니다. 특정 입찰가로 제시한다면, 시세 반영 및 감정가와의 격차를 고려하여 약 63,000,000원 수준을 목표로 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.