나이스옥션 법원경매 인천 2026타경503131 [1] 인천광역시 남동구 구월동 1125-1 현대홈타운 7층703호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 로운 · 평가일 2026.04.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 인천 지하철 1호선 '예술회관역' 동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등으로 형성된 지대로서, 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량출입 가능하며, 인근에 '예술회관역' 및 노선버스 정류장 등이 소재하는 바, 대중교통의 이용 편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 14층 건물 내, 제7층 제703호로서, 외벽: 석재 붙임 및 페인트 마감 등, 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

'오피스텔'로 이용 중임.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 소화전, 스프링클러, 승강기, 도시가스설비,난방설비 등이 구비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 가장형의 토지로서, '오피스텔' 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남측 및 서측으로 각각 폭 약 8미터의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.)))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경503131 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 구월동 1125-1 현대홈타운 7층703호

용도: 오피스텔

감정가: 211,000,000원

토지면적: 7.07㎡ (약 2.14평)

건물면적: 58.07㎡ (약 17.57평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: HUG 인수조건 변경

건축물대장상 주용도: 업무시설 (오피스텔)

건축물대장상 층수: 지하 2층, 지상 14층 (해당 층: 7층)

집합건물대장상 전유부분 면적: 58.07㎡

1.1. 입지조건

본 물건은 인천광역시 남동구 구월동에 위치하며, 인천 지하철 1호선 예술회관역에서 동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 단독주택, 다세대주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합적으로 발달된 지역입니다. 교통 여건으로는 차량 진출입이 용이하며, 예술회관역과 다수의 노선버스가 운행하는 버스 정류장이 인근에 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 물건지 남측과 서측으로는 각각 폭 약 8미터의 도로에 접하고 있어 도로 접근성도 양호합니다. 주변에 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2022년 4월 14일자 안산세무서장의 압류 등기입니다. 경매 신청 채권자는 주택도시보증공사이며, 2026년 4월 21일 강제경매 개시결정이 등기되었습니다. 등기부상 을구 3번 순위로 고민정 임차인의 주택임차권(189,000,000원)이 존재했으나, '말소' 처리되었고 물건명세서상 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 확인되었습니다.

임차인 현황은 다음과 같습니다.

* 주택도시보증공사(고 ): 보증금 189,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2020-07-30, 확정일자 2020-06-18, 배당신고일자 2024-08-20. 대항력은 없습니다. HUG 인수조건 변경과 관련된 임차인으로 보이며, 말소 동의가 확인되었습니다.

* 김윤기: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025-11-18. 대항력은 없습니다.

* 장수빈: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2026-04-08. 대항력은 없습니다.

위 임차인들의 보증금 합계는 0원이며, 인수되는 보증금은 없습니다. 등기부채권 총액은 2,260,000,000원입니다. 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 현대홈타운은 인천지하철 1호선 예술회관역 인근의 상업 및 업무지구에 위치하고 있습니다. 주변에는 다양한 근린생활시설, 오피스텔, 주거용 건물 등이 밀집해 있어 유동인구 및 생활 편의시설 이용이 용이한 지역입니다. 건물은 14층 건물 중 7층에 해당합니다. 인천광역시청, 남동구청 등 주요 공공기관이 인근에 위치하여 지역 내 중요도가 높은 지역입니다.

1.4. 생활정보

교통: 인천 지하철 1호선 예술회관역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 서울 및 수도권 주요 지역으로의 접근성이 좋습니다.

편의시설: 인근에 롯데백화점, 뉴코아아울렛, CGV 등 대형 쇼핑 및 문화 시설이 위치해 있어 편리한 생활이 가능합니다. 또한, 다양한 병원, 은행, 관공서 등이 밀집해 있습니다.

교육시설: 인근에 초등학교, 중학교, 고등학교가 분포하고 있으나, 토지이용계획상 '상대보호구역'으로 지정되어 있어 교육 환경 보호 관련 법규 확인이 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경: 본 건의 가장 큰 특징이자 리스크 요인으로, 주택도시보증공사(HUG)와의 인수 조건에 변경 사항이 있어 정확한 내용을 확인하는 것이 필수적입니다. 이는 낙찰 후 명도 및 소유권 이전 과정에 영향을 미칠 수 있습니다.

임대관계 미상: 현재 해당 호실의 정확한 임대차 관계(체결 여부, 임대료, 기간 등)는 파악되지 않았습니다. 다만, 보고서상 임차인으로 기재된 인원들의 보증금 및 차임 정보는 명확하므로, 실제 점유 관계 확인이 필요합니다.

토지이용계획상 제한: 본 물건의 토지는 일반상업지역, 방화지구에 속하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 대상) 등으로 지정되어 있어 향후 건물 이용 및 거래 시 관련 법규를 준수해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 지하철 1호선 예술회관역 인근에 위치한 오피스텔로, 역세권의 장점과 잘 발달된 상업지구의 편리성을 갖추고 있습니다. 권리관계상 말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸될 것으로 예상되며, 인수할 권리는 없습니다. 등기부상 임차인으로 HUG(고 )가 기재되어 있으나 대항력이 없고, HUG의 말소 동의 확약서가 제출되어 명도에 큰 문제가 없을 것으로 보입니다. 다만, HUG가 채권자이자 임차인으로 엮여 있고 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항이 존재하므로, 입찰 전 HUG 측과 직접 소통하여 인수 조건의 구체적인 내용과 명도 진행 절차에 대해 명확히 확인하는 것이 무엇보다 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

우수한 입지: 인천 지하철 1호선 예술회관역 초역세권에 위치하여 교통이 매우 편리합니다.

편리한 생활 인프라: 인근 상업시설, 관공서, 편의시설 이용이 용이합니다.

안정적인 권리관계: 매각으로 모든 권리가 소멸되어 인수하는 권리가 없는 안전한 물건입니다.

HUG 관련 조건 확인 시 투자 기회: HUG 인수조건 변경 내용만 명확히 확인된다면, 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정평가액: 211,000,000원

인수 보증금: 0원

현재 시세 분석 결과, 본 물건과 유사한 면적의 오피스텔이 인천 남동구 구월동 지역에서 약 220,000,000원 ~ 240,000,000원 선에서 거래되는 것으로 파악됩니다. 감정가는 현재 시세 대비 다소 낮게 책정된 것으로 판단됩니다. 따라서, 본 물건에 대한 예상 입찰가는 215,000,000원으로 제안합니다. 이는 감정가를 소폭 상회하며 현재 시장 시세를 반영한 보수적인 추정치입니다. 다만, HUG 인수조건 변경 내용, 입찰 경쟁 상황, 향후 부동산 시장 전망 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.