나이스옥션 법원경매 고양 2026타경61090 [1] 경기도 파주시 월롱면 덕은리 772-49 힐링타운 105동 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가람 · 평가일 2026.05.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 월롱면 능산리 소재 ‘서영대학교 파주캠퍼스’ 남동측 근거리에 위치하며, 주위는 다세대주택 등 주거용, 일부 농경지 및 근린생활시설이 혼재하는 지역으로서 편의시설 및 교통시설과의 접근성 등 제반 주위 여건은 보통시 됨.

교통상황

본 건까지 차량의 접근이 가능하고 노선버스 정류장과의 거리 및 운행 횟수 등으로 보아 대중교통 편의도는 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지상4층 건물 내 2층 201호로서,
외벽 : 외장 벽돌 마감 등,
내벽 : -.
바닥 : -.
창호 : 샤시창호임.

이용상태

다세대주택으로서,
방3, 거실, 주방, 욕실2 및 발코니 등으로 이용중임.

설비내역

위생·급배수설비, 기본적인 전기설비, 승강기설비, 보일러설비, 급탕설비 및 기본적인 소방설비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 완경사로서 주거용(다세대주택) 건부지로 이용중임,

인접 도로상태등

본 건물 남서측으로 폭 약 6미터의 포장도로에 접하고 있으며 계통성 등은 보통시 됨.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 역사문화환경보존지역(황희선생묘,춘곡정탁묘역(300미터이내))<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26~26.8.25 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기타사항 : 없 음.

물건 비고

신청채권자인 주택도시보증공사가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026.06.29.자 인수조건변경확약서를 제출함

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 기본 정보

* 사건번호: 고양지원 2026타경61090 (1)

* 소재지: 경기도 파주시 월롱면 덕은리 772-49 힐링타운 105동 2층201호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 156,000,000 원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

1.2. 면적 정보

* 건물면적 (전용면적): 45.03㎡ (약 13.6 평)

* 토지 지분면적: 57.51㎡ (약 17.4 평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 경기도 파주시 월롱면 덕은리 772-49 힐링타운 105동 2층201호에 위치합니다.

* ‘서영대학교 파주캠퍼스’ 남동측 근거리에 자리하며, 주위는 다세대주택 등 주거용 건물과 일부 농경지 및 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.

* 편의시설 및 교통시설과의 접근성 등 제반 주위 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

* 차량 접근은 가능합니다.

* 노선버스 정류장과의 거리 및 운행 횟수 등을 고려할 때 대중교통 편의도는 보통으로 판단됩니다.

2.3. 도로상태

* 본 건물 남서측으로 폭 약 6미터의 포장도로에 접하고 있어, 차량의 원활한 통행이 가능합니다. 계통성은 보통 수준입니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 계획관리지역

* 가축사육제한구역 (모든 축종 사육 제한)

* 제한보호구역 (전방지역:25km)

* 역사문화환경보존지역 (황희선생묘, 춘곡정탁묘역 300미터 이내)

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.8.26 ~ 2026.8.25, 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

* 본 물건은 신청채권자인 주택도시보증공사의 강제경매로 진행되며, 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정입니다.

* 임차인 양기정 씨의 임차권은 말소 대상이며, 낙찰자가 보증금을 인수하지 않습니다.

3.2. 말소기준권리

* 의정부지방법원 고양지원의 강제경매개시결정 (2026타경61090)으로, 접수일자는 2026년 04월 22일입니다.

3.3. 인수되는 권리 (임차보증금)

* 본 물건은 임차보증금을 인수하지 않습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

* 신청채권자인 주택도시보증공사가 임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다는 내용의 인수조건변경확약서(2026.06.29.자)를 제출하였습니다.

3.4. 주요 권리 내역

* 소유권 보존: 마창식 (2019.12.24. 접수)

* 소유권 이전: 우정수 (2021.11.05. 접수)

* 주택임차권: 양기정 (보증금 165,000,000원, 전입 2021.09.30, 확정 2021.08.26, 배당신고 2023.10.12). 본 임차권은 말소 대상입니다.

* 강제경매: 주택도시보증공사 (채권액 165,000,000원, 2026.04.22. 접수)

3.5. 채권자 HUG 특이사항

* 주택도시보증공사(HUG)는 본 건의 인수조건변경확약서(2026.06.29.)를 통해 임차보증금에 대한 대항력을 포기하고 임차권 등기 말소에 동의했습니다.

* 이는 낙찰자가 임차보증금을 인수하지 않아도 됨을 명확히 하는 중요한 조건입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 동향

* Healing Town 105동 45.03㎡ (2026.01.31. 직거래): 137,000,000원

* Healing Town 101동 45㎡ (2025.11.21. 직거래): 125,000,000원

* Healing Town 101동 45㎡ (2026.03.05. 중개거래): 135,000,000원

4.2. 시세 분석

* 주변 다세대주택의 최근 실거래가는 약 1억 2천 5백만 원에서 1억 3천 7백만 원 수준으로 형성되어 있습니다.

* 본건과 동일한 105동의 45.03㎡ 면적이 2026년 1월 31일에 1억 3천 7백만 원에 직거래된 사례는 현재 시세를 판단하는 데 중요한 기준이 됩니다.

* 감정가(1억 5천 6백만 원) 대비 최근 실거래가가 낮게 형성된 점은 시세보다 유리한 가격으로 취득할 수 있는 기회를 제공할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 정보

* 건축구조: 철근콘크리트구조 평지붕, 지상 4층 건물 중 2층 201호

* 준공년도: 2019년 (건축물대장 정보 기반)

5.2. 이용 상태 및 설비 내역

* 이용 현황: 방 3개, 거실, 욕실 2개, 발코니 등으로 구성된 다세대주택입니다.

* 설비: 기본적인 위생·급배수, 전기, 승강기, 보일러, 급탕, 소방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.3. 주변 편의시설

* ‘서영대학교 파주캠퍼스’ 인근에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주거용 건물과 근린생활시설이 혼재되어 있어 지역 편의성은 보통 수준입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용 제한

* 제한보호구역 (전방지역:25km): 군사시설 보호법에 따라 해당 지역 내에서의 건축 및 개발 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 역사문화환경보존지역: 문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률에 따라 주변 문화재(황희선생묘, 춘곡정탁묘역) 반경 300미터 내에서의 개발 행위 등에 규제가 적용될 수 있습니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역: 특정 거래(외국인 등의 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 주택) 시 관할 구청장의 허가를 받아야 합니다.

6.2. HUG 인수조건 관련

* HUG가 대항력을 포기하고 임차권 말소에 동의함에 따라 임차보증금 인수 부담은 없습니다.

* 하지만, HUG가 채권 전액을 변제받지 못하는 경우 발생할 수 있는 잠재적인 절차적 복잡성이나, 해당 채권액(1억 6천 5백만 원)이 감정가(1억 5천 6백만 원)를 초과하는 점 등을 고려할 때, 추가적인 법률 검토가 필요할 수 있습니다.

7. 종합의견

본 물건은 경기도 파주시 월롱면 소재의 다세대주택으로, 신청채권자인 주택도시보증공사(HUG)의 이례적인 인수조건 변경 확약으로 인해 낙찰자가 임차보증금을 전혀 인수하지 않아도 되는 큰 장점을 가지고 있습니다. 또한, 최근 실거래가 대비 감정가가 높게 책정되어 있어 시세보다 저렴하게 취득할 수 있는 기회를 제공합니다. 그러나 군사보호구역, 역사문화보존지역 등 토지 이용에 대한 여러 제한 사항이 존재하므로, 입찰 전 관련 법규를 면밀히 확인하고 실사를 통해 현황을 파악하는 것이 중요합니다.

8. 투자포인트

* 임차보증금 미인수: HUG의 적극적인 권리 포기로 인해 1억 6천 5백만 원의 임차보증금 인수 부담이 전혀 없습니다.

* 시세 대비 낮은 감정가: 최근 실거래가(최고 1억 3천 7백만 원) 대비 감정가(1억 5천 6백만 원)가 높게 책정되어, 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 동일 면적/동 매매 사례 존재: 105동 45.03㎡ 면적이 2026년 1월 31일에 1억 3천 7백만 원에 거래되어, 시세 파악 및 예상가 산정에 용이합니다.

9. 예상 입찰가

본건과 동일한 105동, 45.03㎡ 면적의 최근 매매가 1억 3천 7백만 원을 주요 기준으로 삼습니다. 여기에 향후 시세 상승 가능성, 경매 물건의 특수성을 고려하되, 감정가(1억 5천 6백만 원)와의 차이 및 토지이용 제한 사항 등을 감안하여 보수적으로 접근합니다.

예상 입찰가: 1억 4천만 원 ~ 1억 4천 5백만 원

본 예상 입찰가는 인수되는 보증금이 없다는 전제하에 산정되었습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.