나이스옥션 법원경매 고양 2026타경61053 [1] 경기도 고양시 일산서구 탄현동 1640 일산두산위브더제니스 108동 44층4401호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유한 · 평가일 2026.05.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산서구 탄현동 소재 '상탄초등학교' 남서측 인근에 위치하며 주위는 대규모 아파트단지, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 일반주거지대임.

교통상황

본건까지 차량 진입 및 주정차가 가능하고 인근에 노선버스 정류장·역(경의중앙선 탄현역) 이 소재하는 바, 정류장·역까지의 거리 및 운행상태 등으로 보아 제반 대중교통 사정은 양 호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 51층 건물 내 44층 4401호로서, 외 벽 : 화강석 및 대리석 붙임 마감, 내 벽 : 벽지 및 일부 타일 마감, 창 호 : 하이샷시 이중창임.

이용상태

아파트(방3, 거실, 주방겸식당, 욕실2, 드레스룸2, 발코니2 등)로 이용중임.

설비내역

열병합발전에 의한 지역난방설비, 승강기설비, 지하주차장설비, 위생설비 및 급배수시설 등 이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 부정형 토지로서 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

전체 단지 동·서·남·북측으로 왕복 4차선의 포장도로가 각각 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(탄현주상), 대로2류(폭 30m~35m)(2023-01-19)(저촉), 대로3 류(폭 25m~30m)(접함), 사회복지시설(저촉), 중로2류(폭 15m~20m)(접함), 청소년수련시설(저 촉), 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락 지구)}및주거밀집지역]), 상대보호구역(2024-06-11)(상탄초등학교), 상대보호구역(2024-06-1 1)(자연유치원), 절대보호구역(2024-06-11), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(202 5-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 개요

사건번호: 고양지원 2026타경61053 (1)

소재지: 경기도 고양시 일산서구 탄현동 1640 일산두산위브더제니스 108동 44층 4401호

용도: 아파트

감정가: 720,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (추정)

1.2. 면적 정보

토지면적: 21.81㎡

건물면적: 120.78㎡ (약 36.54평)

전용면적: 120.78㎡ (약 36.54평)

1.3. 매각 정보

매각대상: 토지/건물일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산서구 탄현동 소재 '상탄초등학교' 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 대규모 아파트단지 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 일반주거지대입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진입 및 주정차가 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 경의중앙선 탄현역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로상태

아파트 단지 전체 동서남북으로 왕복 4차선의 포장도로가 개설되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리 분석

* 말소기준권리: 2020년 04월 20일 접수된 주식회사새마을금고자산관리회사 근저당 (을1)입니다.

* 매각으로 인해 말소될 권리: 말소기준권리보다 후순위인 주택임차권 (박경숙, 을2), 압류 (갑3, 갑4, 갑5), 강제경매 (갑6) 등은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 소유권 관련: 대한토지신탁주식회사에서 소유권 보존 등기되었으며, 이후 배용준으로 소유권 이전(신탁말소)된 것으로 확인됩니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 남

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-09-02

대항력: 없음

* 임차인: 박

보증금: 395,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2023-03-28

확정일자: 2023-03-16

대항력: 없음

3.3. 권리 인수 여부

임차인 중 박 씨는 확정일자를 전입일자보다 먼저 받았으나, 말소기준권리보다 후순위로 등기되어 있어 대항력이 없습니다. 이에 따라 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

대규모 아파트 단지와 근린생활시설이 밀집한 지역으로, 주거 중심의 상권을 형성하고 있습니다. 경의중앙선 탄현역 인근으로 역세권의 이점을 누릴 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

* 상탄초등학교 (상대보호구역)

* 자연유치원 (상대보호구역)

5.2. 편의시설

단지 내 및 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 및 제한사항

* 본건 토지는 일반상업지역, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있으며, 대로2류, 대로3류, 중로2류 등 다양한 도로와 접해 있습니다.

* 또한, 사회복지시설 및 청소년수련시설과의 저촉 사항이 존재합니다.

* 외국인 등 대상 토지거래계약에 관한 허가구역에 해당됩니다.

6.2. 기타 사항

* 임대관계는 미상으로 파악됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 일산서구 탄현동에 위치한 대단지 아파트 '일산두산위브더제니스' 내 고층에 위치한 아파트입니다. 주변으로 대규모 주거단지와 상업시설이 잘 갖추어져 있으며, 경의중앙선 탄현역을 통한 교통이 편리한 입지입니다. 등기부상 말소기준권리 이후의 모든 권리(임차권, 압류, 강제경매 등)가 소멸될 예정이어서 권리관계가 깨끗한 편입니다. 다만, 감정가 대비 최근 실거래가가 낮은 점은 시세 조사 시 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 대단지 아파트로서의 안정적인 주거 가치.

* 탄현역 역세권 입지로 인한 교통 편리성.

* 매각으로 인한 권리관계 소멸로 낙찰 후 부담이 적음.

* 주거 편의성이 높은 지역의 아파트.

9. 예상 입찰가

최근 (2026년 7월) 유사 면적 (120.48㎡)의 실거래가는 6억 4천만원에서 6억 8천 5백만원 사이로 확인됩니다. 감정가 7억 2천만원 대비 실거래가가 낮은 편입니다. 이러한 시장 상황과 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 6억 9천만원 내외로 예상됩니다.

* 본 예상 입찰가는 현재 제공된 정보 및 최근 실거래가를 바탕으로 산정한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 추가적인 시세 조사 및 현장 조사, 법원 진행 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.