나이스옥션 법원경매 고양 2026타경61038 [1] 경기도 파주시 야당동 95-1 비아루체4차 101동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일 · 평가일 2026.04.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 야당동 소재 "야당역(경의중앙선)" 북동측 근거리에 위치하며, 주위는 공동주택, 각종 근린생활시설이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상4층 건물 내 제4층 제402호로서, 외벽 : 몰탈 위 페인팅 및 벽돌 쌓기 마감 등, 내벽 : - 창호 : 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

공동주택(다세대주택, 다락 포함)으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소방설비, 난방설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접도로 대비 등고평탄한 부정형 토지로서, 현황 건부지[공동주택(다세대주택)]로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 서측으로 노폭 약 5미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(준주거 Zone), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설기타(16미터위임(2022.01.25))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)(08.12.30)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26~26.8.25 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택) <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미 상 임.

물건 비고

1. 건축물현황도상 내부 계단을 통해 이동가능한 다락이 소재하는 복층구조임.
2. 신청채권자 주택도시보증공사가 2026.07.09.자 제출한 대항력 포기 확약서에 따르면 매수인에 대하여 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 소재지 및 건물 개요

* 주소: 경기도 파주시 야당동 95-1 비아루체4차 101동 4층402호

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상4층 건물 내 제4층 제402호, 복층구조 (다락 포함)

* 사용승인일: 2021-10-13

3. 면적 및 용도

* 용도: 공동주택 (다세대주택)

* 토지 면적: 73.00㎡ (약 22.09평)

* 토지 지분: 73㎡ (약 22.09평)

* 건물 면적: 60.16㎡ (약 18.20평)

* 건물 지분: 60.16㎡ (약 18.20평)

* 토지/건물 제시외 면적: 없음

4. 감정가 및 매각 정보

* 감정가: 444,000,000원

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 강제 경매

* 채권자: 주택도시보증공사

5. 기타 특이사항

* HUG 인수조건 변경

* 건축물현황도상 내부 계단을 통해 이동 가능한 다락이 소재하는 복층구조임.

* 신청채권자 주택도시보증공사가 2026.07.09.자 제출한 대항력 포기 확약서에 따라 매수인에 대해 잔존 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기 말소에 동의함.

2. 입지조건

3. 위치 및 주위 환경

* 경기도 파주시 야당동 소재 "야당역(경의중앙선)" 북동측 근거리에 위치함.

* 주위는 공동주택, 각종 근린생활시설 등이 소재하는 일반적인 주거지역임.

4. 교통 상황

* 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 여건은 보통임.

* 경의중앙선 야당역 이용 가능.

5. 도로 및 토지 이용 상태

* 토지는 인접 도로 대비 등고평탄한 부정형 토지로서 현황 건부지(공동주택)로 이용 중임.

* 서측으로 노폭 약 5미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접함.

6. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 계획관리지역, 성장관리구역(준주거 Zone)

* 가축사육제한구역(전부제한구역)

* 군사기지 및 군사시설 보호구역 (제한보호구역(전방지역:25km))

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)

* 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로 일부 포함)

3. 권리분석

4. 권리 현황

* 말소기준권리: (주)국민행복기금의 가압류 (2024-12-09 접수)

* 등기부채권 총액: 464,857,679원

5. 임차인 분석

* 임차인: 김

* 보증금: 444,000,000원

* 전입일자: 2023-01-19

* 확정일자: 2022-12-26

* 대항력: 없음

* 주택도시보증공사(HUG)는 2026.07.09.자로 매수인에게 잔존 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기 말소에 동의하였음. 따라서 본 건의 낙찰자는 임차인 김정섭 씨에게 임대차보증금을 반환할 의무가 없음.

6. 인수되는 권리

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

7. 말소 기준 권리

* (주)국민행복기금 가압류 (2024-12-09)가 말소기준권리이며, 본 건 매각으로 인해 위 권리보다 선순위인 권리를 제외한 모든 권리는 소멸될 예정임.

4. 상권 분석

5. 최근 매매 사례 분석

* 2026년 7월 1일, 인근 요산아트빌(연립, 56.035㎡, 1층) 15,000만원에 직거래.

* 2026년 7월 1일, 인근 자연에가(연립, 57.45㎡, 2층) 18,000만원에 중개거래.

* 2026년 7월 2일, 태종에비뉴(다세대, 65.1㎡, 3층) 28,500만원에 중개거래.

* 상기 거래 사례 중 태종에비뉴(다세대, 65.1㎡)의 거래 가격 28,500만원이 본건과 유사한 조건의 거래로 보임.

6. 시세 동향

* 본 건의 감정가는 44,400만원이나, 최근 유사 물건의 실거래가는 15,000만원에서 28,500만원 사이에 형성되어 있어 감정가와 시세 간 상당한 괴리가 존재함.

* 태종에비뉴(65.1㎡, 3층)의 ㎡당 가격은 약 437.8만원임.

* 본 건(60.16㎡)에 동일한 ㎡당 가격을 적용 시 약 26,317만원이 되나, 복층 구조(다락 포함) 및 신축 연도(2021년 사용승인)를 감안하여 시세 상승 여지가 있음.

* 복층 구조에 대한 프리미엄을 10~15% 적용 시, 약 30,000만원 ~ 31,500만원 수준으로 추정할 수 있음.

5. 생활 정보

6. 건물 구조 및 설비

* 건축년도: 2021년

* 구조: 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕

* 층수: 지하 1층, 지상 4층 중 4층 402호 (복층, 다락 포함)

* 내부 마감: 외벽-몰탈 위 페인팅 및 벽돌 쌓기, 내벽-미상, 창호-샷시

* 설비: 위생 및 급배수, 승강기, 소방, 난방 설비 등을 갖추었음.

7. 주변 생활 편의 시설

* 인근에 각종 근린생활시설이 소재하여 생활 편의성이 양호함.

* 야당역 이용 및 버스 노선 활용으로 대중교통 이용 편리.

6. 잠재적 리스크

7. 법적/행정적 제한

* 토지거래계약에 관한 허가구역으로, 일정 규모 이상 토지 취득 시 허가가 필요할 수 있음 (외국인, 다가구 등).

* 군사기지 및 군사시설 보호구역으로, 일부 행위에 제한이 있을 수 있음.

* 성장관리구역(준주거 Zone)으로 향후 개발 계획에 따라 변화 가능성 있음.

8. 시장 가치와의 괴리

* 감정가(44,400만원)와 최근 실거래가(최대 28,500만원) 간의 큰 차이가 있어, 낙찰 후 시세 차익을 기대하기보다 신중한 접근이 필요함. 감정가 대비 현저히 낮은 가격으로 유찰될 가능성 있음.

9. 기타 특수 조건

* "HUG 인수조건 변경"이라는 문구는 구체적인 내용이 명시되지 않아 추가 확인이 필요하나, 주택도시보증공사의 보증 관련 조건 변경이 있었음을 시사함.

7. 종합 의견

본 건은 경기도 파주시 야당동에 위치한 다세대주택으로, 야당역 역세권에 자리하여 교통 및 생활 편의성이 우수함. 특히 내부 계단을 통해 이용 가능한 다락을 포함한 복층 구조라는 점이 특징임. 주택도시보증공사(HUG)의 대항력 포기 확약서 제출로 인해 임차인 보증금 부담이 없어 권리 분석상 매우 유리한 조건임. 그러나 감정가 44,400만원과 최근 실거래가(최대 28,500만원) 사이에 상당한 격차가 존재하여, 시세에 대한 면밀한 재평가가 필수적임. 토지거래허가구역 및 군사보호구역 등 일부 제한 사항도 고려해야 함.

8. 투자 포인트

* 경의중앙선 야당역 인근 역세권 입지

* 내부 계단을 통한 복층 구조 (다락 포함)로 공간 활용성 및 희소성 확보

* 주택도시보증공사(HUG)의 임차보증금 반환 의무 면제 (대항력 없는 임차인)

* 인근 근린생활시설 및 주거단지 형성으로 생활 인프라 양호

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 44,400만원이나, 최근 유사 면적 및 조건의 다세대주택 거래 사례가 28,500만원임을 고려할 때, 감정가보다는 실거래가 수준에 근접한 가격으로 책정하는 것이 합리적임. 복층 구조 및 신축 연도를 감안한 시세 분석 결과, 보수적으로 약 30,000만원 ~ 35,000만원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있음. 낙찰가율은 감정가의 70% ~ 80% 수준을 하회할 것으로 예상되며, 시장 상황 및 경쟁 입찰자 수에 따라 변동될 수 있음.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.