나이스옥션 법원경매 고양 2026타경61077 [1] 경기도 고양시 일산서구 탄현동 1640 일산두산위브더제니스 102동 3층303호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한길 · 평가일 2026.05.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 기호(1)-(3)은 경기도 고양시 일산서구 탄현동 소재 '상탄초등학교' 서측 인근에 위치 하고 있는 일산두산위브더제니스(아파트)내 제102동 제3층 제303호, 제103동 제6층 제606호 및 제6층 제603호 등 총 3개호의 구분건물로서, 주위는 동류형의 아파트단지 밀집지대, 상 탄초등학교 등 교육시설, 행정복지센터 그리고 노변을 따라 형성된 중.소규모의 점포 및 상 가 등 근린생활시설 등이 혼재하여 있는 지역임.

교통상황

본건까지 제차량의 진.출입은 용이하고, 인근으로는 탄현마을입구 사거리를 중심으로 산현 로, 일현로 등 주요도로가 지나고 있고, 남서측 인근으로는 경의선 '탄현역사'가 소재하고 있어서 제반 교통사정은 대체적으로 무난시되는 지역임.

건물의 구조

본건 기호(1)의 구분건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상54층 건물내의 제3층 제303호, 그리고 기호(2),(3)의 구분건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕 지상55층 건물내의 제6층 제606호 및 제603호로서, 외벽 : 석재붙임 및 몰탈위 페인팅 등 마감, 내벽 : 벽지 및 일부 타일붙임 등 마감, 창호 : 샷시이중창호 등으로 마감하였음.

이용상태

기호(1)-(3) 모두 공동주택(아파트) 단위세대로 이용중에 있으며, 내부구조는 각각 방3, 욕실2, 주방겸 식당, 거실, 현관 등임.

설비내역

개별난방설비 구비되어 있으며, 위생 및 급배수설비, 소화전 및 화재탐지설비, 승강기설비, 주차장설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고평탄한 사다리형태에 가까운 자체지반 평탄한 토지로서, 기준시점 현재 아 파트단지 및 단지내 상가 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 포장도로 개설되어 있으며, 외곽공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

-

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기타사항 : * 본건 구분건물(아파트)에 대한 내부구조는 폐문부재로 인하여 부득이 집합건축물대장상 의 등재사항과 현황도면, 그리고 외관적인 관찰사항 등을 종합적으로 참작하여 후첨과 같이 도시하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 기본 사항

사건번호: 고양지원 2026타경61077 (1)

소재지: 경기도 고양시 일산서구 탄현동 1640 일산두산위브더제니스 102동 3층303호

용도: 아파트

감정가: 575,000,000원

토지면적: 17.05㎡ (약 5.16평)

토지지분: 17.0505㎡ (약 5.16평)

건물면적: 94.44㎡ (약 28.57평)

건물지분: 94.4442㎡ (약 28.57평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 중OOO (중앙농업협동조합)

2.2. 아파트 단지 개요

아파트명: 일산두산위브더제니스

주소: 경기도 고양시 일산서구 탄현동 1640 (일현로 97-11)

사용승인일: 2013년 4월 26일

동수: 8개동

세대수: 2700세대

총 주차대수: 4911대 (최고 59층, 102동 최고 54층)

2.3. 건물 정보 (해당 호실)

동: 102동

층: 3층

호: 303호

구조: 철근콘크리트구조

준공: 2013년 4월 26일

외벽: 석재붙임 및 몰탈위 페인팅 등 마감

내벽: 벽지 및 일부 타일붙임 등 마감

창호: 샷시 이중창호

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산서구 탄현동에 소재하는 '일산두산위브더제니스' 아파트 단지 내 102동 3층 303호입니다.

주변은 유사한 아파트 단지가 밀집해 있으며, 상탄초등학교 등 교육시설, 행정복지센터, 그리고 상가 등 근린생활시설이 혼재되어 있는 지역입니다.

3.2. 교통상황

차량 진출입이 용이하며, 주변 주요 도로로는 산현로, 일현로 등이 있습니다.

남서측 인근에 경의중앙선 '탄현역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리하며, 전반적인 교통 사정은 양호한 편입니다.

3.3. 주변 시설

* 교육시설: 상탄초등학교 (서측 인근)

* 편의시설: 단지 내 상가 및 근린생활시설 이용 가능.

* 기타: 고양시 일산서구 행정복지센터 인접.

3.4. 혐오시설 정보

주변 시설에 대한 검색 결과, 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

4. 권리분석

4.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2017년 3월 28일 접수된 중앙농업협동조합의 근저당(을4)입니다.

4.2. 권리 분석 결과

말소기준권리보다 후순위의 권리들(근저당, 주택임차권, 압류, 임의경매)은 모두 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

따라서 낙찰자가 인수해야 할 부담 있는 권리는 없습니다.

4.3. 임차인 현황

* 임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2026년 4월 22일

대항력: 없음

비고: 배당받을 권리가 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

* 임차인: 박

보증금: 330,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2019년 12월 13일

확정일자: 2019년 10월 28일

배당신고일자: 2023년 12월 20일

대항력: 없음

비고: 말소기준권리보다 전입일자가 늦어 대항력이 없으며, 배당을 통해 보증금 전액을 회수하지 못하더라도 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

* 임차인: 박

보증금: 500,000,000원 (1차 보증금 증액분 170,000,000원 포함)

차임: 0원

전입일자: 2019년 12월 13일

확정일자: 2019년 10월 28일

배당신고일자: 2023년 12월 20일

대항력: 없음

비고: 위 박 임차인과 동일하게 대항력이 없으며, 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

4.4. 인수 보증금 합계

0원

5. 상권 분석

5.1. 주거 환경

본건은 일산서구 탄현동의 대규모 아파트 단지인 일산두산위브더제니스 내에 위치하고 있습니다. 2700세대의 대단지로, 단지 내 상가, 커뮤니티 시설 등이 잘 갖추어져 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

5.2. 편의 및 생활시설

인근에 상탄초등학교가 있어 교육 환경이 양호하며, 행정복지센터 및 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 생활 편의성이 높습니다.

5.3. 교통 인프라

경의중앙선 탄현역이 인접해 있어 서울 및 수도권으로의 이동이 용이하며, 단지 주변으로 도로망이 잘 구축되어 있어 자가용 이용 시에도 편리합니다.

6. 생활정보

6.1. 아파트 정보

* 아파트명: 일산두산위브더제니스

* 총 세대수: 2700세대

* 총 동수: 8동

* 최고층: 59층 (102동 최고 54층)

* 주차대수: 총 4911대 (지상 12대, 지하 71대 - 단지 내 주차대수 합계 / 해당 동 기준 아닐 수 있음)

* 사용승인일: 2013년 4월 26일

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티 공간, 자전거 보관소 등

6.2. 내부 구조 및 이용 상태

해당 물건은 아파트로서 내부 구조는 방 3개, 욕실 2개, 주방 겸 식당, 거실, 현관 등으로 구성되어 있습니다.

개별난방 설비, 위생 및 급배수 설비, 소화전, 화재탐지 설비, 승강기, 주차장 설비 등이 갖추어져 있습니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 임차인 보증금

박인구 임차인의 총 보증금 합계 830,000,000원 (330,000,000원 + 500,000,000원)은 상당한 금액입니다. 그러나 해당 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다. 다만, 채권-채무 관계 및 배당 절차가 복잡할 수 있으므로, 최종 배당 결과 및 권리 관계는 추가 확인이 필요합니다.

7.2. 현황 조사 제약

본건은 폐문부재로 인해 내부 구조를 집합건축물대장, 현황도면, 외관 관찰 등을 종합하여 파악하였습니다. 따라서 실제 내부 상태와는 차이가 있을 수 있으며, 직접적인 내부 확인이 어렵다는 점은 유의해야 합니다.

8. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 일산서구 탄현동의 대규모 아파트 단지인 일산두산위브더제니스 내에 위치한 아파트입니다.

단지 규모가 크고, 주변에 생활 편의시설 및 교통망이 잘 갖추어져 있어 입지 조건은 양호한 편입니다.

경매 절차상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸되므로, 낙찰 후 인수할 권리는 없습니다.

대항력 없는 임차인이 존재하나, 법적으로 낙찰자에게 인수되는 보증금은 없습니다.

다만, 내부 상태를 직접 확인하기 어려운 점과 임차인 보증금 관련 복잡성이 잠재적 리스크로 고려될 수 있습니다.

9. 투자 포인트

* 대단지 아파트: 2700세대의 대단지로 단지 내 편의시설 이용이 용이하며, 주거 선호도가 높을 수 있습니다.

* 우수한 교통망: 경의중앙선 탄현역 인접 및 간선도로 접근성이 좋아 수도권 접근성이 뛰어납니다.

* 시세 대비 합리적 취득 가능성: 감정가 575,000,000원 대비 최근 실거래가 추이를 고려하여 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

10. 예상 입찰가

최근 2026년 7월 실거래가 정보를 분석한 결과,

* 59.9258㎡ (약 18.1평)은 44,000만원에 거래되었습니다.

* 120.4817㎡ (약 36.4평)은 64,000만원에서 68,500만원 사이에 거래되었습니다.

본 물건의 전용면적은 94.44㎡ (약 28.57평)으로, 위 두 면적의 중간에 위치합니다.

단순 비례 계산 시 44,000만원 (59.92㎡) 기준으로 산정하면 약 69,500만원 수준이 나오지만, 면적이 넓어질수록 평당 단가가 낮아지는 경향을 감안하면, 120.48㎡ 매물의 시세 범위(64,000만원~68,500만원)와 59.92㎡ 매물의 시세(44,000만원)를 종합적으로 고려할 때, 본 건의 적정 시세는 60,000만원 ~ 65,000만원으로 추정됩니다.

감정가 575,000,000원은 최근 시세 범위와 유사하거나 약간 낮은 수준으로 판단됩니다.

인수되는 보증금이 없는 점을 고려하여, 시세의 80~90% 수준으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

이에, 본 건의 예상 입찰가는 550,000,000원에서 580,000,000원 사이로 제안합니다.

정확한 입찰가는 최저매각가격, 응찰자 수, 현장 조사 결과 등을 종합적으로 고려하여 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.