나이스옥션 법원경매 고양 2026타경61055 [1] 경기도 고양시 일산동구 중산동 1651 산들마을 203동 3층302호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 라움 · 평가일 2026.04.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 중산동 소재 "안곡초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 인근은 단독주택, 아파트, 근린생활시설 및 학교 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 경의중앙선 및 서해선 "일산역" 이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트벽식구조 경량철골트러스지붕 20층 중 3층 302호로서 (사용승인일 : 2002.09.19.) 외벽 : 몰탈 위 페인트 마감 등, 창호 : 새시창호 등임.

이용상태

아파트임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 화재탐지설비, 소화전설비 및 E/V설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 내 도로가 외곽공도와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(일산지구), 일단의주택단지조성사업지역, 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로2류(폭 15m ~20m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역[도시 지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등 대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상이나, 등기사항전부증명서상 주택임차권 등기되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2026타경61055 (1) 경기도 고양시 일산동구 중산동 1651 산들마을 203동 3층302호 부동산임의경매 물건에 대한 보고서입니다.

2. 물건 상세정보

본 건은 아파트이며, 감정가는 570,000,000원입니다.

토지 면적은 66.41㎡ (약 20.1평)이며, 토지 지분 면적은 66.405㎡ (약 20.1평)입니다. 토지 제시외 면적은 없습니다.

건물 면적은 160.00㎡ (약 48.4평)이며, 건물 지분 면적은 159.999㎡ (약 48.4평)입니다. 건물 제시외 면적은 없습니다.

본 경매는 토지와 건물이 일괄 매각 대상이며, 채권자는 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

특이사항으로는 유동화 물건이며, 특수 물건 정보도 유동화 물건입니다.

3. 입지조건

본 물건은 경기도 고양시 일산동구 중산동에 소재하며, "안곡초등학교" 남서측 인근에 위치합니다.

주변은 단독주택, 아파트, 근린생활시설 및 학교 등이 혼재된 지역입니다.

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있고, 근거리에는 경의중앙선 및 서해선 "일산역"이 있어 교통 상황은 보통입니다.

4. 건물 정보

본 건물은 철근콘크리트벽식구조 경량철골트러스지붕 20층 중 3층 302호이며, 사용승인일은 2002년 9월 19일입니다.

외벽은 몰탈 위 페인트 마감, 창호는 새시 창호 등입니다.

내부 설비로는 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 화재 탐지 설비, 소화전 설비 및 E/V 설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지의 형상은 사다리형이며, 주거용 건부지로 이용 중입니다. 단지 내 도로가 외곽 공도와 연계되어 있습니다.

5. 권리분석

본 건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

등기부등본 상 말소기준권리(근저당, 을8, 우리은행, 2015-04-10 접수)보다 후순위 권리들은 매각으로 모두 소멸될 예정입니다.

해당 물건에는 주택임차권(을12, 배완근, 2025-08-12 접수) 등기가 말소되어 인수되는 임차 보증금은 없습니다.

임차인 배완근은 보증금 300,000,000원, 차임 0원이며, 전입일자는 2015-10-16, 확정일자는 2021-06-21, 배당신고일자는 2025-08-12입니다.

임차인의 대항력은 없으며, 보증금 전부 또는 일부를 배당받지 못할 수 있으므로 이에 대한 주의가 필요합니다.

등기부채권 총액은 717,550,391원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리사항은 현재 등기부상 확인되지 않습니다.

6. 상권분석

본 물건이 소재한 산들마을 2단지는 일산동구 중산동의 대표적인 아파트 단지 중 하나입니다. 주변에는 다수의 아파트 단지가 밀집해 있으며, 학교, 공원, 근린생활시설 등이 잘 갖추어져 있어 주거 환경이 양호합니다.

인근 부동산 정보에 따르면, 최근 2026년 5월부터 7월까지 비슷한 평형대의 아파트 매매가 383,000,000원에서 515,000,000원 사이에 이루어졌습니다. 본 건은 160.00㎡ (약 48.4평)으로, 최근 거래된 84.94㎡(약 25.7평) 및 116.55㎡(약 35.3평)보다 큰 평형대로, 이는 더 높은 가격대에 거래될 가능성을 시사합니다.

주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다.

7. 생활정보

본 물건은 산들마을2단지대림 아파트로, 2002년 9월 19일에 사용승인되었습니다. 총 8개 동, 692세대로 구성되어 있으며, 지상 주차 4대, 지하 주차 169대로 총 169대의 주차가 가능합니다. (제공된 정보상의 지하 주차 대수 합계가 16대로 표시되어 있으나, 총 주차대수 169대에 맞추어 기재)

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거 보관소 등의 복리시설이 있습니다.

안곡초등학교가 인근에 있어 교육 환경이 우수하며, 일산역이 근거리에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

8. 잠재적 리스크

본 건은 유동화 물건으로, 일반 경매 물건보다 복잡한 절차가 수반될 수 있습니다.

임차인 배완근은 대항력이 없다고 명시되어 있으나, 배당받지 못한 보증금에 대한 법적 분쟁 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다. 인수 보증금은 없으나, 명도 시 협의가 필요할 수 있습니다.

건물 사용승인일이 2002년으로 20년 이상 경과하여 일부 노후화에 따른 수리비가 발생할 수 있습니다.

토지이용계획상 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상) 등의 제한이 있습니다.

9. 종합 의견

본 물건은 일산동구의 주요 아파트 단지 내에 위치하며, 초등학교와 역세권의 입지 조건을 갖추고 있습니다. 최근 실거래가 대비 감정가가 상대적으로 높게 책정된 것으로 보이나, 물건 자체의 평형이 크다는 점을 고려할 때 시장 가치는 더 높을 수 있습니다. 권리상 인수 부담은 없으나, 임차인 명도 관련 상황을 충분히 검토해야 합니다.

10. 투자 포인트

* 안곡초등학교 인근의 우수한 교육 환경

* 경의중앙선 및 서해선 일산역 접근성

* 160.00㎡ (약 48.4평)의 넓은 전용면적

* 유동화 물건으로 인한 잠재적 가격 할인 가능성

11. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 570,000,000원입니다. 최근 실거래가 데이터를 분석한 결과, 동일 단지 내 유사 평형대의 매매가는 383,000,000원에서 515,000,000원 사이로 형성되어 있습니다. 본 건은 160.00㎡ (약 48.4평)으로, 최근 거래된 면적보다 크므로 이를 감안한 시세 분석이 필요합니다. 84.94㎡(약 25.7평)의 거래가 대비 면적당 가격으로 환산 시, 160.00㎡의 예상 시세는 약 730,000,000원 이상으로 추정됩니다.

다만, 경매 특성상 감정가를 기준으로 입찰가를 산정하는 경우가 많으며, 유동화 물건임을 감안할 때, 현 시세와 감정가, 그리고 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 580,000,000원 ~ 620,000,000원 사이에서 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다. 최종 입찰가는 명도 진행 상황 및 법원 매각 기일에 따른 변동 가능성을 충분히 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.