나이스옥션 법원경매 고양 2026타경61075 [1] 경기도 고양시 일산서구 덕이동 766-29 덕이동예지슬2차 3동 1층102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일 · 평가일 2026.04.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산서구 덕이동 소재 "고양예술고등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 각종 근린생활시설이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상4층 건물 내 제1층 제102호로서, 외벽 : 시멘트 몰탈위 페인팅 및 치장 석재붙임 마감 등, 내벽 : - 창호 : 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소방설비, 난방설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접도로 대비 등고평탄한 세장형의 토지로서, 현황 건부지[공동주택(다세대주택)]로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 부지는 동측으로 노폭 약 6미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(주거ZONE), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2013-08-23)(예지슬유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미 상 임.

물건 비고

1. 신청채권자 주택도시보증공사가 2026.7.9.자 확약서(보증금 전액을 배당금에서 변제 받지 못하더라도 잔존임대차보증금반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것에 동의함)를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 고양지원 2026타경61075 (1)

* 소재지: 경기도 고양시 일산서구 덕이동 766-29 덕이동예지슬2차 3동 1층102호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 201,000,000 원

* 토지면적: 66.28㎡ (약 20.05평)

* 건물면적: 50.95㎡ (약 15.41평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 고양시 일산서구 덕이동에 소재하며, "고양예술고등학교" 북측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택 및 각종 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황: 본건까지 차량으로의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건은 보통입니다.

* 도로상태: 본건 부지는 동측으로 노폭 약 6미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거ZONE), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 등기부상 권리관계:

* 소유권보존 (2018.09.18)

* 소유권이전 (2019.04.30, 2021.11.19)

* 주택임차권 (2023.11.03, 오 , 245,000,000원, 말소예정) - 전입 2021.10.27, 확정 2021.09.30

* 가압류 (2024.09.11, 주택도시보증공사, 10,000,000원, 말소기준권리)

* 강제경매 (2026.04.21, 주택도시보증공사, 245,000,000원, 본 경매 사건)

* 압류 (2026.07.31, 파주시)

* 총 등기부채권액: 255,000,000원

* 인수되는 권리: 등기부상 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정이므로, 낙찰자가 인수하는 부담은 없습니다. (단, 주택도시보증공사의 확약서 내용에 대한 법적 효력 검토는 필요합니다.)

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (오 )

* 보증금: 245,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-10-27

* 확정일자: 2021-09-30

* 대항력: 없음

* 비고: 신청채권자인 주택도시보증공사는 2026.7.9.자 확약서를 통해 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하였으므로, 낙찰자는 임차인의 보증금을 인수할 의무가 없습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

* 주변 이용상태: 본건은 현재 공동주택(다세대주택)으로 이용 중이며, 주변 지역 역시 공동주택과 각종 근린생활시설이 자리 잡고 있어 일상생활 영위에 필요한 시설 이용이 편리합니다.

* 인근 시설: 북측 인근에 고양예술고등학교가 위치하고 있으며, 상업 및 주거 시설이 분포하여 일반적인 상권이 형성되어 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주거환경: 다세대주택으로서 독립적인 주거 공간 확보가 가능하며, 주변의 공동주택 단지와 근린생활시설로 인해 기본적인 생활 편의 시설 접근성이 양호합니다.

* 교육시설: 고양예술고등학교가 인근에 있어 교육 환경 관련 이점이 있습니다. 또한, 본건은 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

* 교통 편의: 차량 진출입이 용이하며, 인근 대중교통망을 통해 시내 및 타 지역으로의 이동이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경 및 확약서: 신청채권자인 주택도시보증공사가 제출한 확약서(보증금 전액 미회수 시 잔존 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의)는 낙찰자에게 임차 보증금 인수 부담을 면제해 주지만, 해당 확약서의 법적 효력 및 잠재적 분쟁 가능성에 대한 법률적 검토가 필요할 수 있습니다.

* 공동담보: 본 건이 공동담보로 제공된 물건 중 하나일 가능성이 있습니다. 이 경우, 다른 공동담보 물건의 경매 진행 또는 처리 결과가 본 건의 낙찰가 및 향후 권리 관계에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 시세 변동성: 제공된 최근 실거래가 정보에서 유사한 조건의 물건 간에도 상당한 가격 편차가 나타납니다. 이는 시장 상황, 개별 건물의 상태, 향후 개발 계획 등 다양한 요인에 의해 발생할 수 있으며, 입찰 시 신중한 시세 분석이 요구됩니다.

* 토지이용 제한: 본 건 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약허가구역 등 다수의 규제를 받고 있습니다. 향후 건축, 증축, 용도 변경 등 토지 사용에 있어 관련 법규를 철저히 확인해야 합니다.

* 주변 시설 검색 결과, 본 건과 직접적으로 연관된 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 주택도시보증공사의 신청으로 진행되는 부동산 강제경매 건입니다.

* 가장 큰 장점은 신청채권자의 확약서 제출로 인해 낙찰자가 임차인의 보증금을 전혀 인수하지 않아도 된다는 점입니다. 이는 인수 부담이 0원임을 의미합니다.

* 감정가는 201,000,000원이며, 건물 면적 50.95㎡(약 15.41평)의 1층 다세대주택입니다.

* 주변 주거 및 상업 시설과의 연계성이 양호하며, 기본적인 생활 인프라 이용이 편리합니다.

* 다만, 유사 물건 간 시세 편차가 존재하며, 여러 토지 이용 제한 사항이 존재하므로 투자 결정 시 면밀한 검토가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 임차 보증금 인수 부담 없음: 주택도시보증공사로부터 임차 보증금(245,000,000원)에 대한 인수 의무가 없다는 확약이 확보되어 있어, 투자 위험을 크게 낮출 수 있습니다.

* 합리적인 감정가: 감정가 201,000,000원은 최근 실거래가 정보와 비교했을 때, 특히 1층 물건임을 감안하면 비교적 합리적인 수준으로 판단됩니다.

* 표준적인 주거 가치: 다세대주택으로서 안정적인 주거 가치를 가지며, 기본적인 생활 편의시설 접근성이 양호하여 실수요자 또는 임대 수익 목적 투자 모두 고려 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본 건의 감정가는 201,000,000원이며, 인수해야 할 임차 보증금은 0원입니다.

* 제공된 최근 실거래가 중 1층 물건의 가격대는 153,000,000원 ~ 165,000,000원 수준입니다. 그러나 4층 물건의 거래가는 268,000,000원으로, 층수 및 물건별 가치 차이가 존재함을 시사합니다.

* 본 건은 1층이라는 점을 감안하여, 최근 1층 실거래가와 감정가 사이에서 적정 입찰가를 산정할 필요가 있습니다.

* 임차 보증금 인수 부담이 전혀 없고, HUG의 확약 내용이 명확하다는 점을 고려하여, 감정가 수준 이상에서의 입찰도 충분히 고려해 볼 수 있습니다.

* 이에 본 건의 예상 입찰가는 195,000,000원 ~ 215,000,000원 범위를 제안하며, 최적의 입찰가는 205,000,000원으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.