나이스옥션 법원경매 고양 2026타경61049 [1] 경기도 파주시 야당동 185-67 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나 · 평가일 2026.04.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 야당동 소재 '야당역(경의중앙선)' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 임야, 연립/다세대주택, 공장/창고, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 야당역(경의중앙선)이 소재하는 등 제반 대중교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건 내 제4층 402호로서, 외벽 : 외장 석재 붙임 마감 등, 창호 : 샤시창호임.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용중임. (※ 외부 관찰 및 일반건축물대장 건축물현황도상 본건 내부에 계단이 있는 것으로 보아 복층이 소재하는 것으로 판단됨.)

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약 6미터의 포장도로 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역 , 성장관리계획구역(2024-01-26)(준주거 Zone), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설기타(16미터위임(2022.01.25))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)(08.12.30)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26~26.8.25 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택) <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기타 : -.

물건 비고

1. 신청채권자 주택도시보증공사가 2026.07.09.자 확약서(보증금 전액을 배당금에서 변제 받지 못하더라도 잔존임대차보증금반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것에 동의함)를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2026타경61049 (1)

소재지: 경기도 파주시 야당동 185-67 4층402호

물건 종류: 다세대주택

감정가: 221,000,000원

토지면적: 70.25㎡ (약 21.25평)

건물면적: 58.30㎡ (약 17.63평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

건축년도: 2016년 (사용승인일 2016-11-02 기준)

총 층수: 4층 중 4층

2. 입지조건

본건은 경기도 파주시 야당동에 위치하며, 야당역(경의중앙선) 남동측 인근에 자리 잡고 있습니다.

주변 환경은 농경지, 임야, 연립/다세대주택, 공장/창고, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

교통 상황으로는 차량의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 야당역이 근거리에 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

도로는 서측으로 노폭 약 6미터의 포장도로가 개설되어 있습니다.

용도지역은 계획관리지역, 성장관리구역(준주거 Zone)이며, 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 서민금융진흥원의 가압류 (2022-07-06, 7,054,787원) 입니다.

낙찰로 인해 소멸되는 권리:

* 주택임차권 (염기훈, 2023-09-27, 270,000,000원)

* 압류 (국민건강보험공단, 2023-03-06)

* 강제경매 (주택도시보증공사, 2026-04-20, 270,000,000원)

* 압류 (파주시, 2026-06-05)

상기 권리들은 말소기준권리보다 후순위에 있어 낙찰로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

인수되는 권리:

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

임차인 현황:

* 주택도시보증공사(염기훈): 보증금 270,000,000원, 차임 0원. 전입일자 2021-06-11, 확정일자 2021-05-26. 배당신고일자 2023-09-27. 대항력 없음. 신청채권자인 주택도시보증공사가 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 잔존 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출하였습니다.

* 이광섭: 보증금 0원, 차임 0원. 대항력 없음.

* 이수정: 보증금 0원, 차임 0원. 대항력 없음.

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

주변 환경은 주거시설 외에 농경지, 임야, 공장/창고, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 본 건은 다세대주택으로 이용 중입니다.

야당역 인근의 개발로 인해 주거 및 상업 인프라가 점진적으로 개선되고 있습니다.

소규모 근린생활시설이 주변에 있어 기본적인 상업 시설 이용이 가능합니다.

다만, 주변에 공장/창고가 혼재되어 있어 소음이나 환경적 영향 가능성을 배제할 수 없습니다.

5. 생활정보

교통: 경의중앙선 야당역을 도보 또는 근거리에서 이용 가능하며, 다양한 노선버스가 운행되고 있습니다.

편의시설: 야당역 주변으로 이마트, 다이소 등 상가 건물이 많아 기본적인 쇼핑 및 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

교육시설: 주변에 학교가 다수 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

주변 환경: 공원이 조성되어 있어 여가 활동에 도움이 되며, 성석동 방면으로의 도로 개설로 이동 편의성이 증대되었습니다.

6. 잠재적 리스크

* 주변 공장/창고 혼재: 인접 지역에 공장 및 창고 시설이 있어 소음, 먼지 등 환경적인 요인이 발생할 수 있습니다.

* 토지이용계획 제한: 본건이 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용 및 개발에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경의중앙선 야당역 역세권에 위치한 다세대주택으로, 주변 시세 대비 감정가가 합리적으로 평가된 것으로 판단됩니다.

권리 분석상 인수되는 권리나 보증금이 없어 명도에 대한 부담이 매우 적다는 장점이 있습니다.

다만, 주변의 혼재된 토지 이용(공장/창고 등) 및 지역적 규제는 투자 시 고려해야 할 사항입니다.

종합적으로 볼 때, 안정적인 주거 환경과 개발 가능성을 갖춘 투자 가치가 있는 물건으로 평가됩니다.

8. 투자 포인트

* 명도 부담 없음: 임차인이 대항력이 없고, HUG의 확약서 제출로 인해 추가 보증금 인수 위험이 없습니다.

* 역세권 입지: 야당역(경의중앙선) 이용이 편리하며, 향후 교통 및 생활 인프라 개선이 기대됩니다.

* 합리적인 감정가: 주변 시세와 비교했을 때 감정가가 적정 수준으로 평가되었습니다.

* 주변 편의시설: 마트, 병원, 학교 등 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 221,000,000원이며, 면적은 58.30㎡ (약 17.63평)입니다.

최근 실거래 사례를 분석한 결과, 유사 면적의 다세대주택(57.45㎡)이 2026년 7월 1일에 180,000,000원에 거래되었습니다. 또한, 신축(2019년식)의 유사 면적(65.1㎡) 물건은 2026년 7월 2일에 285,000,000원에 거래되었습니다. [cite: JSON]

본건의 감정가는 평당 약 12,535,000원 수준입니다. 최근 거래된 유사 물건들의 평당 가격은 약 8,850,000원(요산아트빌)부터 14,474,000원(태종에비뉴)까지 분포하고 있습니다. [cite: JSON]

명도 부담이 없고 주변 개발 호재 등을 고려했을 때, 감정가 수준 또는 그 이상에서의 입찰이 예상됩니다.

보수적인 관점에서 감정가의 95% ~ 105% 범위를 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 209,950,000원 ~ 232,050,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.