나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경70876 [1] 경기도 의정부시 용현동 404-2 용현2차세아아파트 101동 14층 1406호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동아 · 평가일 2026.04.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 용현동 소재 "동국사대부속 영석고등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 다세대주택, 학교 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하는 등, 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 20층 건물내 제14층 제1406호로서, (사용승인일: 1996.12.19) 외 벽 : 몰탈위 페인트 마감. 내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일 마감.(탐문조사) 창 호 : 샷시 창호임.

이용상태

아파트로 이용중임. (후첨 "내부구조도" 참조)

설비내역

기본적인 급,배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단으로 이용중인 사다리형의 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 북동측 남서측으로 공도에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) 제3종일반주거지역(2025-06-12)(제3종일반주거지역), 소로2류(폭 8m~10m)(2020-07-01)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-11-05)(토지거래계약허가구역(2024. 11. 10.~2029. 11. 9.)). 기호(2) 제3종일반주거지역(2025-06-12)(제3종일반주거지역), 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(2020-07-01)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2017-12-22)(중점경관관리구역(시민로-송산로)),토지거래계약에관한허가구역(2024-11-05)(토지거래계약허가구역(2024. 11. 10.~2029. 11. 9.)). 기호(3) 제3종일반주거지역(2025-06-12)(제3종일반주거지역), 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2017-12-22)(중점경관관리구역(시민로-송산로)),토지거래계약에관한허가구역(2024-11-05)(토지거래계약허가구역(2024. 11. 10.~2029. 11. 9.)).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

경매사건번호: 의정부지방법원 2026타경70876 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 의정부시 용현동 404-2 용현2차세아아파트 101동 14층 1406호

용도: 아파트

감정가: 185,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 23.37㎡ (약 7.07평)

건물면적: 58.22㎡ (약 17.61평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 건축물 정보

건축물구조: 철근콘크리트조 평스라브지붕 20층 건물내 제14층 제1406호

사용승인일: 1996년 12월 19일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 용현동 소재 "동국사대부속 영석고등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지, 다세대주택, 학교 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용 및 도로 상태

본건은 3필지 일단으로 이용 중인 사다리형의 토지로서 아파트 건부지로 이용 중입니다. 단지 북동측과 남서측으로 공도에 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역에 해당하며, 소로, 중로 등 다양한 폭의 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 과밀억제권역에 속하며, 2024년 11월 10일부터 2029년 11월 9일까지 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

임차인: 김정빈

보증금: 186,300,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 4월 28일

확정일자: 2022년 3월 18일

배당신고일자: 2026년 4월 22일

대항력: 있음

비고: 대항력 있는 임차인이 존재합니다. 인수되는 보증금은 0원으로 기재되어 있으나, 임차인의 권리관계에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

3.2. 집합건물 등기부 요약

말소기준권리: 부평중앙새마을금고 가압류 (접수일: 2023-03-10, 금액: 270,000,000원)

이후 권리들은 매각으로 인해 소멸 예정입니다.

등기부채권 총액: 1,746,452,629원

3.3. 물건명세서 참고사항

작성일: 2026년 7월 13일

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (해당 없음)

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

본건 인근에는 "동국사대부속 영석고등학교"가 있으며, 아파트 단지 및 다세대주택이 혼재되어 있습니다. 대형마트, 병원, 관공서 등 주요 편의시설은 차량 이동 시 접근 가능합니다.

4.2. 혐오시설 확인

현장 조사 및 공개된 정보에 따르면, 본건 인근에 법적으로 지정된 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 단지 정보

아파트명: 용현2차세아아파트

주소: 경기도 의정부시 용현동 404-2

사용승인일: 1996년 12월 19일

총 세대수: 237세대

최고층: 20층

본건은 101동 14층 1406호로, 전용면적 58.22㎡ (약 17.61평)입니다.

5.2. 편의시설 및 교육환경

단지 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 주변에 학교가 위치하여 교육 환경은 보통 수준입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

임차인 김정빈(보증금 186,300,000원)은 대항력을 보유하고 있습니다. 인수되는 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있으나, 임차인이 배당을 통해 보증금 전액을 회수하지 못할 경우 매수인이 보증금을 인수해야 할 위험이 있습니다.

6.2. 건물 노후화

1996년 12월 19일에 사용 승인된 건물로, 건축된 지 약 30년이 경과하여 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.3. 토지거래계약허가구역

본건 토지가 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있어, 향후 소유권 이전 시 관련 허가를 받아야 하는 번거로움이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 의정부시 용현동에 위치한 아파트로, 주변에 학교 및 주거단지가 형성되어 있어 비교적 안정적인 주거 환경을 갖추고 있습니다. 교통 접근성 또한 보통 수준입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재, 30년이 넘는 건물 연식, 그리고 다수의 채권 총액은 잠재적인 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 특히 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 여부는 입찰 전 반드시 명확히 확인해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 최근 실거래가 대비 감정가가 높게 책정되어 있어, 적정 수준 이하로 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 안정적인 주거 지역 내에 위치하여 꾸준한 수요가 예상됩니다.

* 대항력 있는 임차인 리스크를 성공적으로 관리한다면, 저가 매수의 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 동일 면적(58.22㎡)의 실거래가는 2026년 6월 2일 160,000,000원, 2025년 8월 7일 166,500,000원으로 확인됩니다. 감정가는 185,000,000원입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금(186,300,000원)이 인수 보증금 합계 0원으로 처리될 경우, 이를 고려한 예상 입찰가는 최근 실거래가 수준과 감정가를 종합적으로 고려하여 175,000,000원으로 제안합니다. 이는 잠재적 리스크를 감안한 보수적인 접근입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.