나이스옥션 법원경매 고양 2026타경1880 [1] 경기도 고양시 덕양구 효자동 162 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이준택 · 평가일 2026.05.19

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 진관동 소재 "북한산초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 전, 답, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통이용여건은 보통임.

형태 및 이용상태

본건은 공히 인접지 대비 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 기호(1)의 경의 "상업기타 건부지"로, 기호(4)의 경우 "전기타" 상태임.

인접 도로상태

본건 기호(1)의 경우 북동측으로, 기호(2)의 경우 북서측으로 노폭 약3m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) 토지 - 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>, 역사문화환경보존지역(2024-09-04)(3구역)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공원마을지구(공원집단시설지구)(북한산국립공원)<자연공원법>, 하천구역(북한천)<하천법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)임. 기호(4) 토지 - 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>, 역사문화환경보존지역(2024-09-04)(3구역)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)임.

제시목록 외의 물건

-.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일반철골구조 평지붕 2층 건물로서, (사용승인일 : 2022.01.28) 외벽 : 징크판넬 마감 등, 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

공부상 제2종근린생활시설(모의전투게임관련부대시설)임.

설비내역

위생 및 급배수설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계등은 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각
2. 목록 1 지상에 소재한 구조물은 철거 및 이동이 용이하므로 평가 및 매각에서 제외함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2026타경1880 (1) 부동산 강제 경매 물건입니다.

소재지: 경기도 고양시 덕양구 효자동 162번지 (신주소: 경기도 고양시 덕양구 북한산로368번길 64 (효자동))

본건은 제2종 근린생활시설로 이용 중이며, 2022년 1월 28일 사용 승인된 건물입니다.

감정평가액: 3,017,320,200원

토지 면적: 3,263.00㎡ (약 987평)

건물 면적: 166.54㎡ (약 50평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

채권자: 서OOOO (서강화농업협동조합)

특이사항: 중복사건, 개발행위허가제한구역, 공동담보

주의사항:

1. 본건은 일괄 매각 대상입니다.

2. 목록 1 지상에 소재한 구조물은 철거 및 이동이 용이하여 평가 및 매각에서 제외되었습니다.

2. 입지조건

본건은 서울특별시 은평구 진관동 소재 "북한산초등학교" 북측 인근에 위치합니다.

주변은 전, 답, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건은 보통 수준입니다.

토지(기호 1)는 북동측, 토지(기호 2)는 북서측으로 노폭 약 3m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

본건은 강제경매로 진행 중이며, 말소기준권리는 2024년 5월 29일 접수된 서강화농업협동조합의 근저당권(을39)입니다.

모든 등기된 권리는 말소기준권리보다 후순위이므로, 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없습니다.

토지 및 건물 등기부상의 총 채권액은 4,738,400,000원입니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 유호식

보증금: 30,000,000원

차임: 1,500,000원

전입일자: 2024년 6월 17일

대항력: 없음

비고: 확정일자 및 배당신고일자 미상.

임차인 유호식은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

본건의 소재지는 경기도 고양시 덕양구 효자동으로, 주위는 자연녹지지역, 개발제한구역, 역사문화환경보존지역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있어 개발에 제한이 따르는 지역입니다.

기호(1) 토지는 "상업기타 건부지"로, 기호(4) 토지는 "전기타" 상태로 이용 중입니다.

건물은 2022년 신축된 제2종근린생활시설(모의전투게임관련부대시설)입니다.

주변 지역은 전, 답과 근린생활시설이 혼재되어 있어, 지역 특성상 상업시설의 입지가 제한적일 수 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 가능하나, 대중교통 여건은 보통 수준입니다.

* 교육: 인근에 서울북한산초등학교가 위치하고 있습니다.

* 편의시설: 북한산국립공원이 인근에 있어 자연환경이 우수합니다. 효자동 행정복지센터, 지효초등학교, 효자치안센터, 고양시지축종합사회복지관 등이 소재합니다. 또한, 스타필드 고양, 농협 하나로마트 삼송점, 롯데몰 은평점 등의 쇼핑시설과 가톨릭대학교 은평성모병원 등의 의료시설이 인근에 위치해 있습니다.

* 혐오시설: 검색 결과, 고양시 덕양구 일대에는 서울시립 장묘사업소 및 벽제시립묘지 등이 과거 혐오시설로 분류된 바 있으나, 본건과의 직접적인 인접성 및 관련성은 명확하지 않습니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지이용계획상 제약: 본건 토지는 자연녹지지역, 개발제한구역, 역사문화환경보존지역, 가축사육제한구역, 공원마을지구, 하천구역, 폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있어 개발 및 토지 이용에 상당한 제약이 따릅니다. 특히, 개발제한구역은 토지거래허가구역으로도 지정되어 있어(2026년 12월 31일까지) 투기성 거래 방지를 위한 규제가 적용됩니다.

* 건축물 제외: 목록 1 지상 구조물은 평가 및 매각에서 제외되었으므로, 낙찰 후 별도 처리가 필요할 수 있습니다.

* 중복사건 및 공동담보: 중복사건으로 인한 복잡성 및 공동담보 설정으로 인해 추가적인 법적 검토가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 신축 건물(2022년 사용승인)이라는 장점이 있으나, 자연녹지지역, 개발제한구역 등 토지이용계획상의 복합적인 규제로 인해 향후 개발 및 활용에 상당한 제약이 예상됩니다. 또한, 높은 채권 총액으로 미루어 보아 재정적 어려움이 있었던 것으로 판단됩니다. 주변에 북한산이 인접하여 자연환경은 우수하나, 상업 시설로서의 잠재력은 개발 규제와 상권 특성을 면밀히 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2022년에 사용 승인된 비교적 새로운 건물이므로 즉시 사용하거나 소규모 리모델링 후 활용이 가능합니다.

* 자연 환경: 북한산 인접으로 쾌적한 환경을 누릴 수 있습니다.

* 잠재적 가치: 개발 제한 구역이지만, 향후 관련 규제 완화 또는 특정 목적(예: 주거, 휴식 공간 등)으로 활용될 가능성을 배제할 수는 없습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 인수 보증금을 제외한 권리 관계, 감정가, 물건의 현 상태, 주변 시세, 향후 개발 가능성 및 투자 목적 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 본 제공 정보만으로는 정확한 입찰가 산정에 한계가 있으므로, 현장 방문을 통한 추가적인 조사와 전문가의 상세한 권리 분석 및 시장 조사가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.