나이스옥션 법원경매 고양 2026타경61078 [1] 경기도 파주시 파주읍 봉서리 434-6 2동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 더밸류 · 평가일 2026.04.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 파주읍 봉서리 소재 '파주소방서' 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 단독주택, 연립 및 다세대주택, 각종 근린생활시설, 농경지 및 임야 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하고, 남서측 인근 봉서산로변에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 상황은 보통시됨.

건물의 구조

사용승인일 2017.03.06.인 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상4층 공동주택 통칭 '리오쉐르빌' 2동(현황B동) 중 4층 401호로서, 외벽: 치장벽돌 및 일부 석재붙임 마감 등 내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등 창호: PVC(하이)샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택(방3, 거실, 주방/식당, 욕실2, 발코니, 현관 등)으로 이용중임. (후첨 '내부구조도' 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비 되어 있으며, 도시가스 개별난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

4필지 일단으로 인접 필지와 등고 평탄한 부정형 토지로서, 현황 다세대주택건물 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약6m 내외의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호1 (봉서리 434-6): 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 준보전산지<산지관리법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택) 기호2 (봉서리 434-5): 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택) 기호3 (봉서리 429-4): 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택) 기호4 (봉서리 429-5): 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택).

공부와의 차이

① 본건은 집합건축물대장 건축물현황도 중 호별평면도는 401호로 발급되었으나, 도면은 301호로 기재되어 있음. ② 본건은 공부상 '2동'으로 되어있으나, 현황 건물 외벽에 'B동'으로 표기되어 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.

물건 비고

1. 집합건축물대장 건축물현황도 호별평면도가 401호로 발급되었으나,도면은 301호로 기재되어 있음.
2. 공부상 2동으로 되어 있으나, 현황 건물 외벽에는B동으로 표기되어 있음.
3. 신청채권자인 주택도시보증공사(양도전:주택임차권자 이상환)가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026.07.09.자 인수 조건변경확약서를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 고양지원 2026타경61078 (1)

* 소재지: 경기도 파주시 파주읍 봉서리 434-6 2동 4층401호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 151,000,000원

* 건물 면적: 55.62㎡ (약 16.83평)

* 토지 면적: 68.30㎡ (약 20.66평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 강제 경매

* 채권자: 주택도시보증공사

* 사용 승인일: 2017년 3월 6일

1.1. 입지조건

* 주위 환경: 경기도 파주시 파주읍 봉서리 소재 '파주소방서' 남동측 인근에 위치하며, 단독주택, 연립 및 다세대주택, 각종 근린생활시설, 농경지 및 임야 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통 상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 남서측 인근 봉서산로변에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 보통 수준입니다.

* 도로 상태: 본건 동측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지 이용 계획: 본건은 계획관리지역으로, 가축사육제한구역, 제한보호구역(전방지역:25km), 준보전산지, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25. 외국인 등의 주택 관련)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2026년 4월 21일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매 개시결정(2026타경61078)입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인 김 : 전입일자 2024년 3월 8일, 대항력 있음. 보증금 및 차임 0원으로 기재되어 있으나, 이에 대한 추가 확인 및 인수 여부 검토가 필요합니다.

* 주택도시보증공사 (양도전: 이 ): 보증금 125,000,000원, 전입일자 2021년 10월 20일, 확정일자 2021년 9월 28일. 해당 임차권은 '말소' 예정으로 표기되어 있으며, 신청채권자 주택도시보증공사(HUG)는 '임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 임차권 등기 말소에 동의한다'는 인수 조건 변경 확약서를 제출하였습니다. 이에 따라 이상환 씨의 임차권으로 인한 금전적 부담은 인수되지 않을 것으로 판단됩니다.

* 등기부 채권 총액: 125,000,000원

1.3. 상권분석

본건이 소재한 지역은 다양한 주택 유형과 근린생활시설, 농경지 등이 혼재된 지역으로, 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 상권이 형성되어 있을 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트 구조의 공동주택(다세대주택)으로, 2017년 3월 6일에 사용 승인되었습니다.

* 이용 상태: 본건 4층 401호는 방 3개, 거실, 주방/식당, 욕실 2개, 발코니 등으로 구성되어 있습니다.

* 설비 내역: 위생 및 급배수 설비, 도시가스 개별난방 설비가 구비되어 있습니다.

* 주변 편의 시설: '파주소방서'가 인근에 위치하고 있으며, 지역 내 마트, 병원, 학교 등 기본적인 편의 시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

* 혐오시설: 현재까지 파악된 정보상 본건 인근에 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 공부와의 차이:

* 건축물대장상 호별 평면도상 401호로 발급되었으나, 실제 도면에는 301호로 기재되어 있습니다.

* 공부상 '2동'으로 표기되어 있으나, 실제 건물 외벽에는 'B동'으로 표기되어 있습니다.

* 임차인 관련: 김 임차인은 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어, 향후 보증금 반환 및 명도 관련하여 추가적인 확인이 필요합니다. (금액이 0원으로 명시되어 있으나, 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.)

1.6. 종합 의견

본건은 비교적 신축 연안의 다세대주택으로, 파주시 내 주거 지역에 위치하고 있습니다. 건물 관련 공부상 불일치 사항과 대항력 있는 임차인이 존재한다는 점은 주의해야 할 사항입니다. 특히 김 임차인의 보증금 및 차임 0원 부분에 대한 명확한 확인이 중요하며, 이는 명도 및 인수 비용에 영향을 미칠 수 있습니다. 주택도시보증공사의 채권은 말소기준권리보다 후순위이며, HUG의 조건 변경 확약서에 따라 이상환 씨의 임차권 관련 금전적 부담은 인수되지 않는 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축에 가까운 건물 연면(2017년 준공).

* 파주시 내 다세대주택 수요를 바탕으로 한 안정적인 가치.

* 감정가 대비 최근 실거래가 분석을 통한 저가 매수 기회 모색 가능.

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 유사 면적의 다세대주택 실거래가는 약 1억 800만원 ~ 1억 1,000만원 수준입니다. 본건 감정가는 1억 5,100만원으로 시세보다 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

주택도시보증공사의 채권은 인수되지 않으며, 김 임차인의 보증금 0원 부분을 고려했을 때, 낙찰 후 추가 부담이 최소화될 가능성이 있습니다.

이에 따라, 예상 입찰가는 약 1억 1,000만원 ~ 1억 2,000만원 범위에서 산정하는 것을 제안합니다. 본 입찰가 산정은 제공된 정보와 시세 분석에 기반한 것이며, 현장 조사 및 추가적인 권리 분석을 통해 최종 결정이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.