나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경70867 [1] 경기도 포천시 소흘읍 송우리 37-32 베르체 105동 3층301호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 구월 · 평가일 2026.05.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 포천시 소흘읍 송우리 소재 "하송우사거리" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 버스정류장이 인근에 소재하고 있어 전반적인 교통여건은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층건 중 3층 301호로서 (사용승인일 : 2017.11.01) 외벽 : 석재 마감 등임. 내벽 : 벽지 도배, 일부 타일 붙임 등으로 탐문조사됨. 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

공동주택(도시형생활주택)임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

3필 일단의 사다리형의 평지로서 도시형생활주택 건부지로 이용중임

인접 도로상태등

본건 단지내 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

송우리 37-32번지, 송우리 37-35번지 : 도시지역(소흘도시), 제1종일반주거지역(포천(소흘지구)), 주거개발진흥지구(소흘지구), 지구단위계획구역(도시과 문의), 소로2류(폭 8m~10m)(2014-12-31) (접합), 가축사육제한구역(2023-06-22)(전부제한구역), 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)((20250826)대상외국인등,용도주택,국토교통부공고 제2025-1058호,포천시공고제2025-2452호,문의1533-2200))임. 송우리 37-39번지 : 도시지역(소흘도시), 제1종일반주거지역(포천(소흘지구)), 주거개발진흥지구 (소흘지구), 지구단위계획구역(도시과 문의), 가축사육제한구역(2023-06-22)(전부제한구역), 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)((20250826)대상 외국인등,용도주택,국토교통부공고제2025-1058호,포천시공고제2025-2452호,문의1533-2200))임.

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 소재지

경기도 포천시 소흘읍 송우리 37-32 베르체 105동 3층301호

2.2. 건물구조및면적

본건은 철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층 건물 중 3층 301호이며, 사용승인일은 2017년 11월 1일입니다.

건물 전용면적은 44.93㎡(약 13.59평)입니다.

토지 면적은 40.53㎡(약 12.26평)이며, 토지 지분 또한 40.53㎡입니다.

건물 제시외면적 및 토지 제시외면적은 없습니다.

2.3. 감정가및경매정보

감정가는 107,000,000원입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄매각입니다.

경매 구분은 부동산강제경매이며, 채권자는 김OO입니다.

특이사항 및 특수물건 정보로 '대항력있는임차인'이 있습니다.

3. 입지조건

3.1. 위치및주위환경

본건은 경기도 포천시 소흘읍 송우리 소재 "하송우사거리" 남서측 인근에 위치합니다.

주위는 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

3.2. 교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

4. 권리분석

4.1. 등기부현황

본건 건물 등기부상 말소기준권리는 2021년 3월 4일 접수된 을3 근저당권(채권금액 36,000,000원)입니다.

이 외 갑5 가압류(주택도시보증공사, 2023년 1월 13일, 994,000,000원)와 갑6 강제경매(채권자 김지연, 2026년 4월 22일, 110,000,000원)가 등기되어 있으나, 모두 말소 예정 권리입니다.

등기부채권 총액은 1,030,000,000원입니다.

4.2. 임차인분석

임차인 현황으로는 김종수(전입 2020-09-18, 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음)와 김지연(전입 2020-09-18, 확정일자 2020-09-18, 보증금 110,000,000원, 차임 0원, 대항력 있음)이 있습니다.

김지연은 대항력 있는 임차인이며, 배당신고일자는 2026년 4월 21일입니다.

인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있습니다.

4.3. 매각으로소멸되지않는권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (지상권 개요: 없음)

5. 상권분석

5.1. 주변상업시설

본건이 소재한 소흘읍 송우리는 포천시의 주요 생활 및 상업 중심지 중 하나입니다.

건물 주위로 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 시설 이용이 가능합니다.

5.2. 생활정보

주변으로는 다세대주택 및 아파트 단지가 밀집해 있으며, 도시형생활주택으로 이용 중입니다.

기본적인 위생, 급배수, 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적리스크

6.1. 대항력있는임차인

임차인 김지연은 보증금 110,000,000원을 보유하고 있으며 대항력이 있습니다.

'인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 존재는 명도 및 점유 관련 잠재적 리스크 요인이 될 수 있으므로, 사전에 철저한 확인이 필요합니다.

6.2. 토지이용계획및제한상태

토지는 도시지역, 제1종일반주거지역, 주거개발진흥지구, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025년 8월 26일까지)에 해당합니다.

주변에 공장지대가 있어 환경적인 요소를 고려할 필요가 있습니다.

7. 종합의견

본 물건은 2017년 준공된 비교적 신축급 도시형생활주택으로, 포천시의 핵심 생활권에 위치하여 입지적 이점이 있습니다.

등기부상 권리관계는 대부분 말소될 예정으로 명확하게 정리될 것으로 보입니다.

그러나 대항력 있는 임차인 김지연의 존재는 명도 과정에서 예상치 못한 문제나 추가적인 시간, 비용이 발생할 가능성이 있습니다. '인수 보증금 합계'가 0원으로 표기된 점을 감안하더라도, 임차인의 점유 여부 및 명도 진행 상황에 대한 면밀한 조사가 필수적입니다.

8. 투자포인트

신축 연식(2017년)으로 상품성이 양호하며, 포천시 주요 상업 및 주거지역에 위치하여 미래 가치 상승이 기대됩니다.

인수해야 할 선순위 권리가 없어 권리 분석이 비교적 용이하며, 감정가 대비 시세 조사를 통해 합리적인 투자 기회를 모색할 수 있습니다.

9. 예상입찰가

감정가: 107,000,000원

본 건은 신축 연식 대비 입지 조건이 양호하나, 대항력 있는 임차인의 존재로 인한 명도 리스크를 감안해야 합니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어 임차 보증금 부담은 없을 것으로 예상되나, 점유 및 명도 관련 변수를 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

예상 입찰가: 98,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.