나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경70837 [1] 경기도 양주시 덕계동 568-7 명품캐슬 404호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이레 · 평가일 2026.05.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 덕계동 소재 '덕계초등학교' 북서측 인근에 위치한 '명품캐슬' 내 단위 세대로, 인근은 다세대주택, 근린생활시설, 아파트 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본 건물까지 차량 진출입 가능하고, 인근 간선도로와의 접근성, 버스정류장까지의 거리와 노선수 등으로 보아 교통상황은 대체로 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상5층 건물 내 4층404호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 및 일부 벽돌붙임 등 창호 : 샷시 창호 등 내벽 : 벽지붙임 및 타일마감 등임.

이용상태

공동주택(도시형생활주택 : 단지형연립주택)임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본 건물 서측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<경기도문화재보호조례>, 배출시설설치제한지역(민원해결과에 문의바랍니다)<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2026타경70837 (1) 의정부지방법원

물건소재지: 경기도 양주시 덕계동 568-7 명품캐슬 404호

건물구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상5층 건물 내 4층

건축년도: 2020년

용도: 연립주택 (도시형생활주택: 단지형연립주택)

감정가: 297,000,000원

토지면적: 48.99㎡ (약 14.82평)

건물면적: 84.27㎡ (약 25.49평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 서OOOOO

1.1. 입지조건

본건은 경기도 양주시 덕계동 소재 '덕계초등학교' 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 다세대주택, 근린생활시설, 아파트 등이 혼재하는 지역입니다.

차량 진출입이 가능하며, 인근 간선도로와의 접근성 및 버스정류장까지의 거리와 노선수 등을 고려할 때 교통상황은 대체로 보통 수준으로 평가됩니다.

건물은 서측으로 포장도로에 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2021년 7월 6일 접수된 경서농업협동조합의 근저당권(을3)입니다.

등기부등본상의 모든 권리는 말소기준권리 이하로, 경매로 인해 소멸될 예정입니다. 즉, 인수해야 할 부담되는 권리는 없습니다.

등기부채권 총액은 284,000,000원입니다.

* 임차인 현황:

인수 보증금 합계는 0원으로 파악됩니다.

다만, 임대 관계 등은 현재 미상으로 확인되어, 점유 관계 및 실제 인수 여부에 대한 추가적인 조사가 필요합니다. 임대료 또는 보증금이 미상인 임차인이 존재하는 경우, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으니 주의가 요구됩니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 지역은 주거용 건물과 상업시설이 혼재된 생활권입니다.

최근 매매 사례를 분석한 결과, 유사한 지역 내 다세대주택의 거래가 있었습니다.

- 미조아트빌 (2014년식, 60.91㎡): 2026년 6월, 7,800만원

- 행복마을2차 (2019년식, 70.2㎡): 2026년 6월, 21,000만원

- 극동빌라(가동) (1992년식, 42.88㎡): 2026년 6월, 1,700만원

상기 최근 매매 정보 중 '행복마을2차'의 거래가액(21,000만원)과 면적(70.2㎡)을 고려할 때, 본건(84.27㎡)의 감정가(297,000,000원)는 시세 대비 높을 가능성이 있습니다. '행복마을2차'의 거래가를 기준으로 환산한 평당가는 약 905만원이며, 본건의 감정가를 기준으로 환산한 평당가는 약 1,165만원으로, 약 28% 가량 높게 책정되었습니다. 다만, 이는 건물 연식, 관리 상태, 단지 내 위치 등에 따라 달라질 수 있습니다.

1.4. 생활정보

본건은 철근콘크리트 구조의 연립주택으로, 내부에는 위생, 급배수, 난방, 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

단지형 연립주택으로 이용 중이며, 5층 건물 중 4층에 위치하여 계단 이용에 대한 부담이 적습니다.

인근에는 '덕계초등학교'가 있어 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

주변에 별도의 혐오시설은 즉각적으로 확인되지 않았으나, 상세한 현장 확인이 권장됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 미상: 임대 관계가 미상이고 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있어, 명도 과정에서 임차인과의 협상 또는 법적 절차가 필요할 수 있습니다.

* 토지이용계획상 제한: 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 성장관리권역으로 지정되어 있어 건축 및 개발 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다. 또한, '배출시설설치제한지역' 표기가 있어 민원해결과를 통해 관련 규제를 확인해야 합니다.

* 시세 대비 감정가: 일부 최근 거래 사례와 비교 시, 본 건의 감정가가 상대적으로 높게 책정된 것으로 보입니다. 실제 시장 가치를 신중하게 판단해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 양주시 덕계동에 위치한 연립주택으로, 권리 관계가 명확하여 낙찰 시 인수 부담이 적다는 장점이 있습니다. 생활 편의 설비가 갖추어져 있으며, 초등학교 인근에 위치하여 주거 환경 또한 무난한 편입니다.

그러나 임대 관계의 불확실성과 감정가 대비 주변 시세와의 괴리 가능성은 본건의 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 따라서, 철저한 현장 조사와 임차인 관련 사실 확인이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 양주시 덕계동 일대 주거용 부동산의 취득 기회.

* 권리상 인수 부담이 없어 비교적 안전한 경매 물건.

* 기본적인 주거 편의 설비(승강기 등) 완비.

* 교육 시설(덕계초등학교) 인접.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 297,000,000원입니다.

주변 유사 물건의 최근 매매 사례(행복마을2차, 70.2㎡, 21,000만원)를 바탕으로 본건의 시장 가치를 추정하면, 면적을 고려했을 때 약 25,000만원 내외로 예상됩니다.

권리 분석상 인수 부담이 없다는 점과, 임대차 관계 미상 및 시세 대비 감정가 괴리 가능성을 종합적으로 고려하여, 현 시세 및 잠재적 리스크를 반영한 합리적인 입찰가 범위는 220,000,000원 ~ 230,000,000원으로 예상됩니다.

본 예상가는 시장 상황 및 입찰 참여자 수에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.