나이스옥션 법원경매 서울서부 2026타경50478 [1] 서울특별시 은평구 역촌동 46-21 프라임하우스 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성민 · 평가일 2026.04.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 역촌동에 소재하는 집합건물(프라임하우스 제5층 제502호)로서, "역촌동주민센터"에서 북서측 인근에 위치하며 주위는 단독주택, 다세대주택, 오피스텔, 학교, 공원 및 각종 근린생활시설 등이 혼재함.

교통상황

본건이 소재하는 건물까지 차량의 진출입이 가능하며 인근으로 노선버스 정류장 및 지하철 6호선 "구산역"이 소재함.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평지붕)지붕 지상5층 중 제5층 제502호로서(사용승인일 : 2012.02.09) 외벽 : 치장벽돌쌓기 및 석재붙임 등 마감, 내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 등 마감, 창호 : 하이섀시 창호임.

이용상태

본건은 다세대주택(방3, 거실, 주방, 욕실겸 화장실2 등)(후첨 내부구조도 참조)

설비내역

급배수, 급탕설비, 위생설비, 도시가스보일러에 의한 난방설비, 화재탐지 설비, 주차장 설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 세로장방형의 토지로서 인접도로 및 인접토지와 등고평탄함.

인접 도로상태등

본건은 남측으로 노폭 약 6미터의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(대상자:외국인 등,용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대,기간:2025.8.26.~2026.8.25.)), 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임. 본건 현장조사시 이해관계인의 부재로 내부확인이 불가능하여 후첨 내부구조도는 집합건축물대장의 건축물현황도를 기준으로 도시하였으니 경매진행시 재확인을 요함.

물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 배당 받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울서부지방법원 2026타경50478 (1)

소재지: 서울특별시 은평구 갈현로14길 23, 5층502호 (역촌동)

용도: 다세대주택

감정가: 250,000,000원

토지면적: 32.20㎡ (약 9.74평)

건물면적: 50.77㎡ (약 15.36평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

사용승인일: 2012.02.09

건축구조: 철근콘크리트구조 (평지붕)

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 은평구 역촌동에 소재하며, "역촌동주민센터"에서 북서측 인근에 위치합니다. 주위는 단독주택, 다세대주택, 오피스텔, 학교, 공원 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황: 본건이 소재하는 건물까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근으로 노선버스 정류장 및 지하철 6호선 "구산역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 삼성카드주식회사 가압류 (2024.11.08, 7,518,427원)

임차인 현황:

* 주택도시보증공사(민혜진)

* 보증금: 225,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-09-08

* 확정일자: 2020-08-24

* 배당신고일자: 2024-09-26

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경. 임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 배당 받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각되었습니다.

등기부요약 (말소 예정 권리 포함):

* 소유권보존: 주식회사남경엔케이 (2012.02.23)

* 소유권이전: 문동웅 (2013.06.05)

* 소유권이전: 김홍천 (2020.09.09)

* 주택임차권: 민혜진 (2024.09.26, 225,000,000원)

* 가압류: 삼성카드주식회사 (2024.11.08, 7,518,427원)

* 가압류: 민혜진 (2026.01.09, 27,000,000원)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2026.04.22, 225,000,000원)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권. (현재 등기부상 해당 권리 없음)

인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

주변 상업시설: "역촌동주민센터" 인근에 각종 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

지역 특성: 본건은 단독주택, 다세대주택, 오피스텔 등이 혼재하는 주거 밀집 지역에 위치합니다.

1.4. 생활정보

교통: 지하철 6호선 "구산역"을 도보로 이용 가능하며, 인근 버스 정류장을 통해 대중교통 접근성이 우수합니다.

편의시설: "역촌동주민센터", 공원, 학교, 그리고 다양한 근린생활시설이 주변에 위치하여 생활 편의성이 높습니다.

교육시설: 인근에 학교가 소재하여 교육 환경 또한 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지거래허가구역: 본 물건이 소재한 지역은 외국인 등 특정 대상에 대한 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다 (지정 기간: 2025.8.26 ~ 2026.8.25, 2025.10.20 ~ 2026.12.31). 취득 시 허가 절차가 필요할 수 있으므로 관련 규정을 반드시 확인해야 합니다.

임차인 조건부 포기: 임차인(주택도시보증공사)은 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소를 조건으로 매각이 진행됩니다. 이 조건의 이행 여부를 매각물건명세서 및 현장 확인을 통해 면밀히 검토해야 합니다.

내부 확인 불가: 현장 조사 당시 이해관계인 부재로 인해 내부 확인이 불가능했습니다. 집합건축물대장의 건축물현황도를 기준으로 작성되었으므로, 실제 내부 상태와 다를 수 있으며 경매 진행 시 반드시 재확인이 필요합니다.

건축물 노후화: 2012년에 사용승인된 건물로, 14년 경과되었습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 은평구 역촌동에 위치하며, 지하철 6호선 구산역과의 접근성이 양호한 다세대주택입니다.

주변에 주거 및 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 거주 환경이 비교적 안정적입니다.

권리 분석상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸되므로 권리 관계는 명확합니다.

다만, 임차인(주택도시보증공사) 관련 매각 조건 및 토지거래허가구역 지정 사항은 잠재적 리스크 요인으로, 취득 전 상세 확인이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

역세권 입지: 지하철 6호선 구산역과의 접근성이 우수하여 출퇴근 및 이동이 편리합니다.

가격 경쟁력: 감정가가 2억 5천만원으로, 주변 시세 대비 합리적인 수준에서 투자가 가능할 것으로 판단됩니다.

안정적인 주거 환경: 주거 밀집 지역으로 비교적 안정적인 수요층을 확보할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

시세 분석:

제공된 최근 매매 정보를 종합해보면, 본건과 유사한 건축년도(2012년)를 가진 역촌동 49-38번지 태영아뜨리움(건물 25.81㎡)은 2026년 5월 1억 5,500만원에 거래되었습니다. 이 경우 평당가는 약 600만원/㎡으로 환산됩니다.

또한, 신축(2016년)인 역촌동 55-54번지 씨티뷰(건물 48.3㎡)는 2026년 5월 3억 3,000만원에 거래되었으며, 평당가는 약 683만원/㎡입니다.

본건의 건물 면적 50.77㎡ (약 15.36평)과 건축년도(2012년)를 고려했을 때, 태영아뜨리움의 시세 적용 시 약 3억 5백만원, 씨티뷰의 시세 적용 시 약 3억 4천 7백만원 수준의 시세가 예상됩니다.

감정가 대비 분석:

본건의 감정가는 2억 5,000만원입니다. 위 시세 분석 결과와 비교할 때, 감정가는 시장 시세보다 낮게 책정되었을 가능성이 있습니다.

그러나 토지거래허가구역 지정(2026년 8월 25일, 2026년 12월 31일 만료) 및 내부 확인 불가 등의 리스크 요인을 고려해야 합니다.

예상 입찰가 제안:

감정가 2억 5,000만원은 시세 대비 매력적인 수준으로 판단되나, 리스크 요인을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

최초 입찰 시에는 감정가 수준인 2억 5,000만원을 시작점으로 고려하되, 내부 확인 결과 및 경쟁 구도를 고려하여 상향 조정을 고려할 수 있습니다.

안정적인 수익 확보를 위해서는 2억 6,000만원 ~ 2억 7,000만원 범위 내에서 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

최종 예상 입찰가: 260,000,000원 ~ 270,000,000원

주의: 예상 입찰가는 시장 상황, 경쟁 구도, 현장 답사 결과 등에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.