나이스옥션 법원경매 제주 2026타경10617 [1] 제주특별자치도 제주시 오라이동 3011-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해밀 · 평가일 2026.06.25

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 연동 소재 ‘중앙중학교’ 동측 인근에 위치하고, 주위는 단독주택,공동주택 등 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 제반차량의 접근이 가능하며, 제반교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

인접 도로 대비 평지인 사다리형의 토지로서, 단독주택 건부지로 이용중 임.

인접 도로상태

남서측으로 폭 약 4미터 내외의 막다른 콘크리트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 자연취락지구 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 공장설립제한지역<수도법>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역<하수도법> 임.

제시목록 외의 물건

별지 ‘지적 및 건물개황도’ 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임. 기타 : 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호2: 경량철골조 판넬지붕 단층 건물로서 (사용승인일 : 2005.06.21) 외벽 : 치장벽돌 마감 등, 창호 :샷시창호 마감 등. 기호3:경량철골조판넬지붕단층건물로서(사용승인일:2002.05.25.(증축일:2005.06.21.) 외벽 : 사이딩 마감 등, 창호 :샷시창호 마감 등.

이용상태

기호2,3 공히 단독주택으로 이용중임.

설비내역

위생,급배수시설 및 보일러에의한 난방설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

‘지적 및 건물개황도’ 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임. 기타 : 현장조사시 이해관계인 부재로인하여 내부확인이 곤란하여 동 건물내 유사건물, 해당관련 공부, 탐문사항 및 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으니, 이용상황 및 관리상태등에 대한 재확인 요망함.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 고유번호: 제주지방법원 2026타경10617 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 오라이동 3011-1

토지 면적: 698.00㎡ (약 211.14평)

건물 면적: 109.17㎡ (약 33.02평) (건축물대장상 총 면적 기준)

토지/건물: 일괄 매각

감정 평가액: 843,283,100원

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 제OOO (주: 등기부상 근저당권자는 제주은행이며, 임의경매 개시 결정 채권자도 제주은행으로 확인됩니다.)

특이사항: 유동화물건, 대항력있는 임차인 소재

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함

2. 입지조건

본 물건은 제주특별자치도 제주시 오라이동에 소재하며, 주위는 단독주택 및 공동주택이 혼재하는 지역입니다.

'중앙중학교'가 인근에 위치하고 있어 교육 환경 접근성이 좋습니다.

토지는 인접 도로 대비 평지인 사다리형으로, 현재 단독주택(다가구주택) 건부지로 이용 중입니다.

남서측으로 폭 약 4미터 내외의 막다른 콘크리트 포장도로에 접해 있어 차량 진출입 및 접근성은 보통 수준입니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2019년 02월 27일 접수된 제주은행 근저당권 (을15) 입니다.

인수되는 권리: 본 경매 절차 진행 시, 말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으며, 모든 근저당권 및 임의경매 등기 등은 매각으로 소멸될 예정입니다. 다만, 대항력 있는 임차인(고경보)의 권리 존속 여부는 별도 확인이 필요합니다.

총 등기부채권액: 1,120,000,000원 (토지 및 건물 동일)

임차인 현황:

* 임차인: 고경보

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2011년 09월 19일

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있으나, 전입일자를 볼 때 대항력이 인정됩니다. (상세 내용은 잠재적 리스크 섹션 참조)

4. 상권분석

본 물건은 주거 지역에 위치하고 있어 직접적인 상업 활동보다는 주거 기능에 중점을 둔 지역입니다.

인근 '중앙중학교'가 있어 학교 주변의 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능할 것으로 보입니다.

최근 3개월 내 오라이동 지역의 연립/다세대 주택 매매 사례를 보면,

* '정원빌라' (2001년식, 75.79㎡): 2026년 3월, 120,000,000원

* '오라동만진리치빌' (2011년식, 71.99㎡): 2026년 3월, 255,000,000원

* '정실위더스빌더샵(28차)' (2017년식, 84.3㎡): 2026년 3월, 340,000,000원

등의 거래가 있었습니다. 해당 사례들은 아파트/연립/다세대 주택으로, 본건 단독주택과는 직접적인 비교가 어려우나, 지역의 전반적인 부동산 시장 동향을 파악하는 데 참고할 수 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 제반 차량 접근 용이, 남서측으로 폭 약 4미터 내외 막다른 도로에 접함. 대중교통 이용 편의성에 대한 상세 정보는 추가 확인이 필요합니다.

* 교육: 제주 중앙중학교가 인근에 위치합니다.

* 편의시설: 학교 인근으로 기본적인 생활 편의시설이 있을 것으로 예상됩니다.

* 주변 환경: 단독주택 및 공동주택이 혼재된 주거 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 임차인 고경보(전입일자 2011-09-19)는 대항력이 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요하며, 명도 과정에서 예상치 못한 비용 또는 시간 소요가 발생할 수 있습니다. 임대 관계에 대한 추가 확인이 필수적입니다.

* 건물 상태: 감정평가 시 현장조사에서 이해관계인 부재로 내부 확인이 곤란하여 외부 관찰 및 유사 건물 상태를 상정하여 평가되었습니다. 실제 이용 상황 및 관리 상태에 대한 재확인이 필요합니다.

* 토지 이용 규제: 본 토지는 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 공장설립제한지역, 지하수자원특별관리구역, 하수처리구역 등 다양한 법규에 따른 제한을 받고 있어 향후 토지 이용 및 건축 시 제약이 있을 수 있습니다.

* 유동화 물건: 유동화 물건 특성상 채권 양수도 과정에서의 복잡성을 고려해야 할 수 있습니다.

* 제시외 건물: 지상에 소재하는 바닥포장, 조경수 및 조경시설, 펜스 등은 매각에 포함되나, 견사, 파이프조 구조물 및 가설주, 전기차충전기는 매각에서 제외되므로 현장에서 포함/제외 물건을 정확히 파악해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 제주 제주시 오라이동, 중앙중학교 인근에 위치한 단독주택(다가구주택)으로, 넓은 토지 면적(698㎡)을 보유하고 있습니다. 감정가는 8억 4천여만 원으로 책정되어 있습니다.

등기부상 채권 총액이 감정가를 초과하지만, 임의경매 절차에 따라 말소기준권리 이하의 모든 담보물권 등은 소멸될 예정입니다.

그러나 가장 큰 쟁점은 대항력 있는 임차인(고경보)의 존재입니다. 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있으나, 그로 인한 명도 관련 불확실성 및 잠재적 리스크를 충분히 인지해야 합니다. 또한, 건물 상태에 대한 현장 실사 제한은 반드시 보완되어야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 제주 시내권, 단독주택 부지: 제주시 오라이동은 시내 접근성이 양호하며, 넓은 대지 면적을 갖춘 단독주택 부지로 향후 활용 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 명도 리스크 관리 시 시세 대비 낙찰 가능성: 대항력 있는 임차인 존재로 인해 명도 관련 불확실성이 있으나, 이를 충분히 고려한 입찰가를 책정한다면 시세 대비 합리적인 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다.

* 주거 편의성: 학교 및 주거 지역 내 위치로 기본적인 생활 환경이 조성되어 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 843,283,100원입니다.

인근의 유사 주거 시설(연립/다세대) 최근 매매 사례는 본 건의 감정가와 직접적인 비교가 어렵습니다. 본 건은 넓은 토지 면적을 가진 단독주택(다가구주택)으로 평가되었기 때문입니다.

가장 큰 변수는 대항력 있는 임차인(고경보, 보증금 0원, 차임 0원)의 존재로 인한 명도 리스크입니다. 이로 인한 추가 비용 및 시간 소요 가능성을 고려해야 합니다.

따라서, 감정가의 70% ~ 80% 수준을 예상 입찰가 범위로 제안합니다.

* 감정가 70% 수준: 약 590,000,000원

* 감정가 80% 수준: 약 675,000,000원

보수적인 접근을 위해, 임차인 명도 관련 예상 비용 등을 감안하여 590,000,000원 ~ 675,000,000원 범위 내에서 현장 조사 및 권리 관계 분석 결과를 바탕으로 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.