나이스옥션 법원경매 순천 2026타경50569 [1] 전라남도 순천시 연향동 1692-1 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: JHP · 평가일 2026.05.04

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 순천시 연향동 소재 "국민연금공단 순천지사" 남서측 인근에 위치하며, 주위환경은 근린생활시설, 숙박업소 등이 소재하는 성숙중인 상가지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1,3,4): 세장형, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1): 남측으로 대로에, 북측으로 중로에, 서측으로 보행자전용 소로에 접함. 기호(3,4): 남측으로 대로에, 북측으로 중로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 일반상업지역, 방화지구, 제1종지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(상업지역(전축종제한지역)), 가로구역별 최고높이 제한지역 기호(3): 일반상업지역, 방화지구, 제1종지구단위계획구역, 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(상업지역(전축종제한지역)), 가로구역별 최고높이 제한지역 기호(4): 일반상업지역, 방화지구, 제1종지구단위계획구역, 대로1류(폭 35m~40m)(저촉), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(상업지역(전축종제한지역)), 가로구역별 최고높이 제한지역

제시목록 외의 물건

"감정평가액의 산출근거 및 결정 의견" 참고.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2-가): 철근콘트리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물로서, 외벽: 드라이비트, 석재 마감 등, 내벽: 석고보니, 몰탈 위 페인팅, 인테리어마감 등, 창호: 새시창호 등임. 기호(5-나): 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 9층 건물로서, 외벽: 드라이비트, 석재 마감 등, 내벽: 벽지도배, 석재 마감, 인테리어마감 등, 창호: 새시창호 등임.

이용상태

기호(2-가): 제1,2종근린생활시설, 위락시설, 창고시설로서 지1층: 주차장(진입불가) 및 창고 등, 1층: 주차장 등, 2층: 마사지 샵, 3층: 사무소, 4층: 유흥주점 등, 5층: 사무소, 6층: 용도미상임. 기호(5-가): 숙박시설 및 제2종근린생활시설로서, 지1층: 주차장 등, 1층: 로비, 주차장(현황 창고)등, 2층: 객실, 3층: 객실 및 일반음식점(부대시설), 4층: 객실 및 옥상휴게공간, 5층~ 9층(복층): 객실임.

설비내역

기호(2-가): 급배수설비, 위생설비, 소방설비, 승강기설비, 수전설비 등이 되어있음. 기호(5-나): 급배수설비, 위생설비, 소방설비, 승강기설비, 난방설비, 수전설비, 조경시설 등이 되어있음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각, 수목 포함, 일반건축물대장상 위반건축물 등재되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 순천지원 2026타경50569 (1)

소재지: 전라남도 순천시 연향동 1692-1

용도: 숙박시설

감정가: 11,054,954,990원

토지면적: 1173.90㎡ (약 355.13평)

건물면적: 5999.48㎡ (약 1814.85평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 대OOO

특이사항: 공동담보, 수목 포함.

주의사항: 일반건축물대장상 위반건축물 등재 (건물 2-가, 5-나). 건물 5-나의 4층~9층은 현황 5층~10층으로 표기되어 이용 중이며, 9층(10층 표기) 객실은 복층구조임.

1.1. 입지조건

위치: 전라남도 순천시 연향동 1692-1 소재, "국민연금공단 순천지사" 남서측 인근에 위치합니다.

주위환경: 근린생활시설, 숙박업소 등이 소재하는 성숙 중인 상가지대입니다.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 일반적인 교통상황은 보통 수준입니다.

인접 도로상태:

* 기호(1) 토지: 남측으로 대로에, 북측으로 중로에, 서측으로 소로에 접합니다.

* 기호(3,4) 토지: 남측으로 대로에, 북측으로 중로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태:

* 기호(1,3,4) 토지 일체: 일반상업지역, 방화지구, 제1종지구단위계획구역, 가축사육제한구역(상업지역(전축종제한지역)), 가로구역별 최고높이 제한지역에 해당합니다. (기호별 도로 접면 정보 상이)

1.2. 권리분석

권리관계:

* 말소기준권리: 대구축산업협동조합의 근저당권 (접수일자: 2019-12-17) 입니다.

* 본 경매로 인해 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리 및 임차권은 소멸될 예정입니다.

* 등기부채권 총액: 1,000,000,000원 입니다.

* 물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:"가 기재되어 있으나, 구체적인 내용은 파악되지 않아 추가 확인이 필요합니다.

임차인 현황:

* 후옥영 (후 ): 보증금 400,000,000원, 차임 18,000,000원, 전입일자 2025-05-11, 배당신고일자 2026-05-11, 대항력 없음.

* 이경제 (이 ): 보증금 20,000,000원, 차임 1,400,000원, 전입일자 2024-09-26, 배당신고일자 2026-05-19, 대항력 없음.

* 송진명 (송 ): 보증금 10,000,000원, 차임 1,300,000원, 전입일자 2025-05-26, 배당신고일자 2026-07-15, 대항력 없음.

* 최봉연 (최 ): 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2020-08-24, 배당신고일자 없음, 대항력 없음.

인수 보증금 합계: 0원

모든 임차인의 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

지역 특성: 본건은 순천시 연향동의 상업지역에 위치하며, 근린생활시설 및 숙박업소가 밀집한 성숙 중인 상가지대입니다.

배후 수요: 주변 지역의 주거 및 상업 활동을 기반으로 안정적인 수요가 기대됩니다.

업종 현황: 건물 자체적으로 숙박시설, 근린생활시설, 유흥주점, 사무소 등 복합적으로 이용되고 있으며, 이는 다양한 업종의 잠재력을 시사합니다.

경쟁 환경: 상업지대 특성상 유사 업종과의 경쟁이 존재할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

교통: 주요 도로에 인접하여 차량 접근이 용이하며, 인근 버스 정류장을 통한 대중교통 이용도 가능한 수준입니다.

편의시설: 주변 상업 지구 내에 기본적인 편의시설(마트, 은행, 병원 등)이 접근 가능할 것으로 예상됩니다.

주변 시설: 국민연금공단 순천지사와 같은 공공기관이 인접해 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

위반건축물: 일반건축물대장상 건물 2-가와 5-나에 위반건축물이 등재되어 있습니다. 이는 향후 이행강제금 부과, 철거 명령, 또는 재산권 행사 제약 등의 행정적 리스크를 초래할 수 있습니다.

공부와의 차이: 건물 5-나의 경우, 건축물대장상 4층~9층으로 표기된 부분이 현황은 5층~10층으로 사용 중이며, 9층(10층 표기)은 복층 구조로 파악됩니다. 이러한 공부와 현황의 차이는 추후 법적 문제나 행정적 제재의 원인이 될 수 있습니다.

미소멸 권리 가능성: 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:'라는 문구가 있어, 지상권 등 경매로 소멸되지 않는 권리가 존재할 가능성이 있습니다. 이에 대한 정확한 확인이 필요합니다.

건물 노후화: 제공된 정보만으로는 건물의 정확한 건축 연도를 파악하기 어렵습니다. 건물의 노후 정도에 따라 향후 유지보수 비용이 발생하거나 리모델링이 필요할 수 있습니다.

혐오시설 인접 가능성: 주변 지역에 대한 추가 검색 결과, 연향동 일대에 쓰레기 소각장 부지가 결정된 사례가 있습니다. 해당 물건지와의 직접적인 인접성 여부는 추가 확인이 필요하나, 잠재적인 혐오시설 존재 가능성을 인지해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 순천시 연향동의 상업지역에 위치한 대규모 숙박시설 및 복합 건물로, 감정가는 약 110.5억 원에 달합니다. 토지 약 355평, 건물 약 1815평의 규모를 자랑하며, 인근에 주요 공공기관이 위치하고 상업 시설이 밀집하여 입지 조건은 양호한 편입니다.

다수의 임차인이 존재하지만, 모두 대항력이 없어 명도 관련 리스크는 낮은 것으로 판단됩니다.

그러나 위반건축물 등재, 건축물대장과의 현황 차이, 그리고 경매로 소멸되지 않을 수 있는 권리의 존재 가능성은 본건의 주요 리스크 요인입니다. 특히 위반건축물 관련 문제는 향후 상당한 비용 발생이나 행정적 제약을 초래할 수 있으므로, 투자 결정 전 반드시 전문가와 함께 면밀한 사전 조사가 이루어져야 합니다.

1.7. 투자 포인트

넓은 토지 및 건물 면적: 대규모 숙박 시설 또는 복합 상업 시설로 활용할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

상업 지역 내 입지: 안정적인 상권 내에서의 운영 및 임대 수익 창출이 가능합니다.

낮은 명도 리스크: 대항력 있는 임차인이 없어 낙찰 후 명도 과정에서의 부담이 적습니다.

지역 발전 잠재력: 순천시의 도시 개발 계획 및 관광 활성화 노력 등을 고려할 때, 장기적인 가치 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 11,054,954,990원

토지 면적: 1173.90㎡ (약 355.13평)

건물 면적: 5999.48㎡ (약 1814.85평)

본건의 예상 입찰가는 물건의 잠재적 가치와 더불어 중대한 리스크 요인들을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다.

특히 위반건축물, 공부와의 차이, 미소멸 권리 가능성, 그리고 잠재적인 혐오시설 인접 가능성 등은 시세 대비 상당한 할인율을 적용해야 할 이유가 됩니다.

정확한 예상 입찰가는 해당 지역의 최근 실거래가, 유사 물건의 낙찰가율, 위반건축물 해소 및 공부와의 차이 해소에 필요한 예상 비용, 미소멸 권리에 대한 분석 결과 등을 종합적으로 검토한 후 결정하는 것이 바람직합니다. 따라서 감정가 자체에 기반한 직접적인 예상 입찰가 산출은 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.