나이스옥션 법원경매 순천 2026타경50571 [1] 전라남도 여수시 웅천동 1702-1 웅천자이더스위트 102동 5층503호 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙 · 평가일 2026.05.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 여수시 웅천동 소재 '웅천초등학교' 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 오피스텔, 생활숙박시설, 근린상가 등이 혼재하는 주상혼용지대로서 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 소재 건물까지 제 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상39층 건물 내 제5층 제503호로서 외벽 : 외장 석재 마감, 몰탈 위 페인팅 마감 등 창호 : 새시창호 등임.

이용상태

생활숙박시설로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지의 토지로서 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 왕복 7차선, 북측 및 남측으로 왕복 3차선, 동측으로 왕복2차선의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 일반상업지역 , 지구단위계획구역 , 대로2류(폭 30m~35m)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합) , 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(설립예정지(고등학교))<교육환경 보호에 관한 법률>, 국가산업단지(녹지지역)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 국가산업단지(상업지역)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 특별대책지역(여수국가산업단지)<환경정책기본법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

미납된 관리비 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

순천지원 2026타경50571 (1)

1.2. 소재지

전라남도 여수시 웅천동 1702-1 웅천자이더스위트 102동 5층503호

1.3. 물건 종류

숙박시설 (생활숙박시설)

1.4. 감정가

735,000,000원

1.5. 토지 면적

26. 18㎡ (약 7.92평)

1.6. 건물 면적

149. 14㎡ (약 45.11평)

1.7. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

1.8. 경매 구분

부동산 임의경매

1.9. 채권자

쌍OOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 전라남도 여수시 웅천동 소재 '웅천초등학교' 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 오피스텔, 생활숙박시설, 근린상가 등이 혼재하는 주상혼용지대로서 주위환경은 보통시 됩니다. [cite:org]

2.2. 교통상황

본건 소재 건물까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통입니다. [cite:org]

2.3. 건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상39층 건물 내 제5층 제503호입니다. 외벽은 외장 석재 마감, 몰탈 위 페인팅 마감 등이며, 창호는 새시창호 등입니다. [cite:org]

2.4. 이용상태

현재 생활숙박시설로 이용 중입니다. [cite:org]

2.5. 설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 되어 있습니다. [cite:org]

2.6. 토지 형상 및 이용상태

사다리형 평지의 토지로서 주상용 건부지로 이용 중입니다. [cite:org]

2.7. 인접 도로상태

본건 서측으로 왕복 7차선, 북측 및 남측으로 왕복 3차선, 동측으로 왕복 2차선의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다. [cite:org]

2.8. 토지이용계획 및 제한상태

본건은 일반상업지역, 지구단위계획구역에 해당하며, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 등의 도로에 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역(설립예정지(고등학교)), 국가산업단지(녹지지역, 상업지역), 특별대책지역(여수국가산업단지) 등의 제한 사항이 있습니다. [cite:org]

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건물의 말소기준권리는 2022년 7월 12일 접수된 쌍봉신용협동조합의 근저당권(을1)입니다. [cite:org]

3.2. 등기부 요약

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 등기부등본상 모든 권리는 말소기준권리보다 후순위에 있어 매각으로 소멸될 예정입니다. [cite:org]

* 갑2: 소유권이전1번신탁등기말소 (접수일자: 2022-07-12)

* 을1: 근저당권, 권리자: 쌍봉신용협동조합, 권리금액: 506,000,000원 (말소기준권리, 말소)

* 을2: 근저당권, 권리자: 김영민, 권리금액: 39,050,000원 (말소)

* 갑7: 압류, 권리자: 여수시, (말소)

* 갑8: 임의경매, 권리자: 쌍봉신용협동조합, 권리금액: 466,006,683원 (광주지방법원 순천지원, 말소)

* 갑9: 가압류, 권리자: 애큐온저축은행, 권리금액: 32,282,617원 (말소)

* 갑10: 가압류, 권리자: 우리금융캐피탈, 권리금액: 1,114,299원 (말소)

* 갑11: 가압류, 권리자: 한화저축은행, 권리금액: 22,504,029원 (말소)

총 등기부채권액 합계: 600,950,945원

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다. 특이사항은 없습니다.

3.4. 미납 관리비

본 건에는 미납된 관리비가 1,453,290원 있습니다. (2026년 3월 31일 기준) [cite:org]

경매 낙찰자는 일반적으로 전용부분 관리비를 제외한 3년 치의 공용부분 관리비를 인수해야 할 수 있습니다. 따라서 해당 미납 관리비 전액 또는 일부를 인수해야 할 가능성이 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

본 물건이 위치한 웅천동은 아파트, 오피스텔, 생활숙박시설, 근린상가 등이 밀집해 있는 주상복합 단지입니다. [cite:org] 이는 주거 및 상업 활동이 활발하게 이루어지는 지역임을 시사합니다.

4.2. 인근 편의시설

웅천초등학교가 인근에 있으며, 주변으로 다양한 생활 편의시설(마트, 식당, 카페 등)이 분포하고 있을 것으로 예상됩니다. [cite:org, 6, 11]

4.3. 혐오시설 및 갈등 시설

주변 지역에 대한 검색 결과, 혐오시설이나 심각한 갈등을 유발할 만한 시설에 대한 직접적인 언급은 없습니다. 다만, 초고층 건축물 건립으로 인한 주민 민원 사례가 있었던 점은 참고할 필요가 있습니다.

4.4. 용도지역

본 건 토지는 일반상업지역으로 지정되어 있어 상업 활동에 유리한 입지입니다. [cite:org]

5. 생활정보

5.1. 교육시설

단지 남측 인근에 웅천초등학교가 위치해 있어 교육 환경이 비교적 양호합니다. [cite:org]

5.2. 교통

주변으로 왕복 7차선, 3차선, 2차선 도로가 잘 정비되어 있어 차량 접근성이 우수합니다. 또한, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 편리합니다. [cite:org]

5.3. 주변 개발 계획

웅천지구는 주거, 상업, 문화, 공원, 마리나 등이 어우러진 해양레저도시로 개발이 진행 중이거나 계획된 지역입니다. 이는 향후 지역 가치 상승에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 미납 관리비

총 1,453,290원의 미납 관리비가 발생해 있습니다. [cite:org] 경매 낙찰자는 공용부분에 해당하는 관리비의 경우 3년 치까지 인수해야 할 의무가 있을 수 있으므로, 이에 대한 정확한 확인 및 정산이 필요합니다.

6.2. 생활숙박시설 용도

본 건은 '생활숙박시설'로, 법적으로 주거용으로 사용하기 위해서는 용도변경 절차가 필요합니다. 용도변경 시 건축법상 기준 충족, 추가 주차장 확보, 건축 및 안전기준 충족 등 까다로운 심사와 추가 비용이 발생할 수 있습니다. 관련 법규 및 지자체 조례에 대한 면밀한 검토가 요구됩니다.

6.3. 건축 규제

주변 초고층 건축물 건립과 관련하여 일조권, 조망권 침해 등에 대한 주민 민원이 있었던 사례가 있습니다. 이는 향후 건물 이용이나 개발 시 잠재적인 민원 발생 가능성을 시사합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 여수시 웅천동의 주요 상업 및 주거 복합지구에 위치하며, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다. 또한, 웅천지구의 개발 계획과 함께 미래 가치가 기대되는 지역에 속합니다. 그러나 '생활숙박시설'이라는 용도적 특성상 주거용으로 사용하기 위해서는 복잡한 용도변경 절차와 비용이 수반될 수 있으며, 미납 관리비 1,453,290원의 인수 여부도 신중하게 검토해야 할 사항입니다. [cite:org]

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 웅천지구 내 주요 상업지역에 위치하여 편의시설 접근성이 뛰어납니다.

* 교통 편리성: 다양한 도로망과 대중교통 이용이 용이합니다.

* 개발 호재: 웅천지구의 해양레저도시 개발 계획으로 인한 향후 가치 상승 기대.

* 명확한 권리 관계: 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 모두 소멸되어 권리상 위험이 적습니다.

9. 예상 입찰가

인수해야 할 보증금(임차인)은 없는 것으로 파악되었습니다. [cite:org] 예상 입찰가는 감정가(735,000,000원)를 기준으로 하되, 미납 관리비 인수분, 용도변경에 필요한 비용, 명도 비용, 그리고 시장 시세 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 전문가와의 상담 및 현장 조사가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.