나이스옥션 법원경매 순천 2026타경122 [1] 전라남도 여수시 국동 857 라인1차아파트 101동 11층1108호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 오늘 · 평가일 2026.04.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 여수시 국동 소재 "구봉초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 부근은 아파트 및 저층 규모의 단독주택으로 형성된 주거지대로, 주거환경 등 제반 입지조건 보통시됨.

교통상황

인근으로 도로망이 정비되어 있어 일반적인 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 14층(사용승인일:1996.06.24)중 11층 1108호로서, 외벽 : 몰탈위페인팅, 내벽: 벽지, 타일 등 마감, 창호 : 새시 이중창임.

이용상태

아파트임.

설비내역

위생설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서, 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약 10미터 내외 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 고도지구(표고 120미터 이하), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 중점경관관리구역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장 조사시 폐문 및 이해관계인 부재로 임대여부는 미상임.

물건 비고

미납된 관리비 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 순천지원 2026타경122 (1)

소재지: 전라남도 여수시 국동 857 라인1차아파트 101동 11층1108호

용도: 아파트

감정가: 98,000,000원

토지면적: 32.27㎡ (약 9.76평)

토지지분: 32.2656㎡ (약 9.76평)

건물면적: 59.95㎡ (약 18.13평)

건물지분: 59.95㎡ (약 18.13평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 국OOO

특이사항: 공동담보

주의사항: 미납된 관리비 있음

특수물건정보: 공동담보

1.2. 건물 정보

구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 14층 중 11층 (사용승인일: 1996.06.24)

외벽: 몰탈위페인팅

내벽: 벽지, 타일 등

창호: 새시 이중창

전용면적: 59.95㎡ (약 18.13평)

분양면적: 80.70㎡ (약 24.41평)

세대당 주차: 정보 없음 (총 주차 대수 0대 명시)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 전라남도 여수시 국동 소재 "구봉초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 부근은 아파트 및 저층 규모의 단독주택으로 형성된 주거지대로, 주거환경 등 제반 입지조건 보통시됨.

2.2. 교통상황

인근으로 도로망이 정비되어 있어 일반적인 교통상황은 보통시됨. 남측으로 노폭 약 10미터 내외 포장도로에 접함.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 고도지구(표고 120미터 이하), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 중점경관관리구역임. [cite: original prompt]

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

말소기준권리: 2020년 7월 24일 국민은행 근저당권 (84,700,000원) [cite: original prompt]

등기부채권 총액: 104,391,735원 [cite: original prompt]

소유권이전 이력: 김금배 (2000-01-11), 서종애 (2015-06-19), 김동진 (2020-07-24, 매매) [cite: original prompt]

기타 권리:

* 가압류: 주식회사케이비국민카드 (2024-05-01, 19,691,735원) - 말소 [cite: original prompt]

* 임의경매: 국민은행 (2026-04-16, 69,746,833원) - 말소 [cite: original prompt]

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 명시된 정보 없음. 일반적인 경매 절차에 따라 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됨. [cite: original prompt]

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원 [cite: original prompt]

현장 조사 시 폐문 및 이해관계인 부재로 임대 여부는 미상임. [cite: original prompt]

(임차인 정보가 없으나, 혹시라도 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 보증금 및 차임이 미상이라도 주의가 필요합니다. 상세한 점유 및 임대차 관계 확인이 필수적입니다.)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

해당 아파트 단지는 주거지역에 위치하고 있으며, 주변으로 상업시설에 대한 구체적인 정보는 파악되지 않았습니다. 다만, 일반적인 아파트 단지 주변에 필수적인 근린 상가 등이 분포할 것으로 예상됩니다.

4.2. 지역 특성

주거 중심의 일반적인 아파트 단지 환경을 형성하고 있으며, 대규모 상업 시설보다는 주거 편의를 위한 시설들이 주를 이룰 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

* 구봉초등학교 (남서측 인근) [cite: original prompt]

(해당 단지 인근 약 1km 내에 초등학교가 없다는 정보도 있으므로, 실제 통학 가능 여부 및 최신 교육 정보 확인 필요)

* 방/욕실: 3개 / 1개 (80㎡ 타입 기준)

5.2. 편의시설

* 건물 내: 위생설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등 기본적인 아파트 설비 갖춤. [cite: original prompt]

* 주변: 구체적인 편의시설 정보는 제한적이나, 아파트 단지 주변 생활권 내 일반적인 편의시설 이용 가능할 것으로 예상됩니다.

5.3. 기타 생활 편의

- 준공 후 약 30년 경과한 아파트 단지로, 내부 설비 및 마감재의 노후화 정도는 현장 확인 필요.

- 공동주택으로서 기본적인 생활 편의 시설 이용 가능.

6. 잠재적 리스크

6.1. 미납 관리비

미납된 관리비 728,900원 있음 (2026.04.27. 현황조사일 기준) [cite: original prompt]

(관리비 미납액은 낙찰자가 인수해야 할 수 있으므로, 입찰 전 반드시 관리사무소 등을 통해 정확한 미납 내역 및 인수 여부를 확인해야 합니다.)

6.2. 임대차 관계 불확실성

현장 조사 시 폐문 및 이해관계인 부재로 임대 여부 미상임. [cite: original prompt]

(임차인이 존재할 경우, 대항력 유무 및 인수 조건 등을 추가적으로 확인해야 합니다. 보증금 및 차임이 미상인 경우에도 각별한 주의가 필요합니다.)

6.3. 토지이용계획상 제한

자연녹지지역, 고도지구, 가축사육제한구역, 중점경관관리구역 등에 해당하여 향후 건축 또는 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다. [cite: original prompt]

7. 종합 의견

본 물건은 전라남도 여수시 국동에 위치한 아파트로, 1996년에 준공되어 약 30년이 경과한 연식입니다. 감정가는 98,000,000원이나, 최근 실거래가는 78,000,000원 수준(2026년 6월)으로 확인되어 시세 대비 낙찰 기회를 모색할 수 있습니다. 주위 환경은 아파트 및 단독주택이 혼재된 일반적인 주거지대로, 교통 및 생활 입지 조건은 보통 수준입니다. 권리 관계상 말소기준권리 이후의 권리들은 말소될 예정으로, 특별히 인수되는 권리는 없어 보입니다. 다만, 미납된 관리비가 존재하며, 임대차 관계가 불확실하여 이에 대한 면밀한 조사가 필요합니다. 또한, 토지이용계획상 일부 제한 사항이 존재하므로 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 감정가 대비 낮은 최근 실거래가: 98,000,000원의 감정가 대비 78,000,000원의 최근 실거래가(2026년 6월)를 고려할 때, 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다.

* 안정적인 주거지: 여수시 국동 지역은 주거지로서 안정적인 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

* 간편한 권리 분석: 말소기준권리 이후의 권리들이 모두 말소될 예정으로, 권리 분석이 비교적 명확합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가(98,000,000원)와 최근 실거래가(78,000,000원), KB시세(일반가 8,000만원 수준) 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 최근 2026년 6월 12층 물건이 7,800만원에 거래된 점, 2026년 5월 8층 물건이 8,140만원에 전세 거래된 점을 감안할 때, 본 물건의 적정 입찰가는 7,500만원 ~ 8,800만원 범위 내에서 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 이는 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 물건의 실제 상태, 미납 관리비 및 임대차 관계 확인 결과에 따라 크게 달라질 수 있습니다. 정확한 권리 분석 및 현장 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.