나이스옥션 법원경매 순천 2026타경50581 [1] 전라남도 광양시 중동 1324-1 수하임2차 202동 13층 1302호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 섬지 · 평가일 2026.04.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 광양시 중동 소재 "동광양중학교" 남측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 지대임.

교통상황

본건 아파트단지까지 차량출입 가능하고 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하고 있어 일반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 28층 건물 중 제13층 제1302호로서 외벽 : 몰탈위페인팅, 석재마감 내벽 : 벽지, 타일마감 등 창호 : 새시창임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설 비, 옥내주차장설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세로장방형 평지로서 아파트, 업무시설(오피스텔), 근린생활시설 등의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 왕복6차로, 동측으로 왕복2차로의 아스팔트포장도로에 접하고, 동측으로 단지내진 입도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 대로2류(폭 30m~35m)(2017-12-14)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접 합), 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대 보호구역(2018-02-08)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 순천지원 2026타경50581 (1)

소재지: 전라남도 광양시 중동 1324-1 수하임2차 202동 13층 1302호

용도: 아파트

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 면적 정보

토지면적: 16.09㎡ (약 4.87평)

토지지분: 16.0944㎡ (약 4.87평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 84.45㎡ (약 25.55평) (전용면적 기준 추정)

건물지분: 84.4521㎡ (약 25.55평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 경매 정보

감정가: 284,000,000원

최저매각가격: 284,000,000원 (감정가 기준, 유찰가 미확인)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 전라남도 광양시 중동 소재 "동광양중학교" 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 등이 혼합된 지역으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

본건 아파트 단지까지 차량으로 진출입이 용이하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 일반적인 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 주변 도로

북측으로는 왕복 6차로, 동측으로는 왕복 2차로의 아스팔트 포장도로에 접하고 있으며, 동측으로는 단지 내 진입도로가 개설되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

말소기준권리: 우리은행 근저당권 (2022-11-07, 120,000,000원)

본 경매물건은 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

소멸 예상 권리:

* 우리은행 근저당권 (을1)

* 한수진 주택임차권 (을2)

* 주택도시보증공사 강제경매 (갑2)

3.2. 임차인 분석

임차인: 한수진

보증금: 222,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2023-01-09

확정일자: 2023-01-02

배당신고일자: 2024-11-14

대항력: 없음

주택임차권 등기(을2)가 말소기준권리(을1)보다 후순위이며, 임차인에게 대항력이 없어 보증금 전액은 인수되지 않습니다.

3.3. 채권 총액

등기부상 채권 총액은 342,000,000원입니다.

* 우리은행 근저당: 120,000,000원

* 한수진 주택임차권: 222,000,000원 (말소 예정)

* 주택도시보증공사 강제경매: 222,000,000원 (본 경매 신청 채권)

4. 상권분석

본 물건은 광양시 중심상업지역 내에 위치하여 주거와 상업 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다.

주변에는 다양한 근린생활시설, 소규모 상점, 음식점, 은행 등이 분포하고 있어 상업 활동이 활발한 편입니다.

동광양중학교와 같은 교육시설이 인접해 있어 학생들을 대상으로 한 상권(학원, 분식점 등)의 수요도 존재합니다.

주변 지역을 조사한 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 인근에서 확인되지 않아 쾌적한 상권 환경을 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 동광양중학교가 인근에 위치하며, 관련 학군 배정 가능성이 있습니다.

* 편의시설: 단지 주변에 마트, 편의점, 은행, 병원, 약국 등 다양한 생활 편의시설이 밀집해 있어 주거 생활이 편리합니다.

* 공공시설: 광양시청, 공공도서관 등이 근거리에 있어 행정 및 문화생활 접근성이 좋습니다.

* 교통: 간선도로 및 버스정류장이 가까워 시내외 이동이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계

임차인 한수진 씨의 주택임차권은 말소 예정으로 인수되지 않으나, 배당받지 못할 경우 명도 과정에서 추가적인 이슈가 발생할 가능성은 낮습니다.

6.2. 미납 관리비

현황조사서 상 체납관리비 1,534,820원이 확인되었습니다. 일반적으로 경매로 매각 시 공유부분 관리비는 승계되지 않으나, 전용부분 관리비는 인수될 수 있으므로 입찰 전 관리사무소 확인이 필요합니다.

6.3. 공실 가능성

현황조사서 상 2026년 4월 기준 공실로 확인되었습니다. 다만, 아파트 유형과 주변 시세를 고려할 때 공실 리스크는 낮은 편으로 예상됩니다.

6.4. 공동담보

물건 정보에 공동담보 물건이 있다는 점은 본 물건 외 다른 물건도 동일 채무에 담보로 제공되었음을 의미합니다. 이는 해당 공동담보 물건의 경매 진행 여부 및 결과가 본 건에 영향을 미칠 수 있음을 시사합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광양시 중심상업지역에 위치한 아파트로, 동광양중학교 인근에 자리하고 있어 교육 및 생활 환경이 우수합니다. 교통 접근성 또한 양호하며, 주변에 상업시설이 잘 발달해 있어 주거 편의성이 높습니다. 등기부상 모든 권리가 말소될 예정이므로 인수 부담은 적습니다. 다만, 체납관리비 및 공동담보 물건의 존재는 추가 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 핵심 입지: 광양시 중심상업지역에 위치한 준신축급 아파트.

* 우수한 생활환경: 학교, 편의시설, 교통 등 주거 만족도가 높은 환경.

* 권리관계 단순: 모든 선순위 권리가 말소될 예정으로 인수 부담 없음.

* 시세 대비 합리적 접근 가능성: 주변 시세 (2억 5천만~3억원) 대비 감정가(2억 8천4백만원)는 적정 수준으로 판단됩니다.

9. 예상 입찰가

인수 보증금: 0원

체납 관리비: 1,534,820원 (일부 또는 전부 인수 가능성 있음, 확인 필요)

본 물건의 감정가는 284,000,000원이며, 현재까지 유찰 횟수 및 기타 특이사항이 명시되지 않아 최저매각가격은 감정가로 가정합니다.

권리상 인수될 보증금이 없으므로, 잠재적 리스크(체납 관리비, 공동담보 등)와 시장 상황을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

주변 아파트 시세가 2억 5천만원에서 3억원 사이임을 감안할 때, 본 건의 예상 입찰가는 270,000,000원 ~ 280,000,000원 수준을 고려해 볼 수 있습니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 물건 상태 확인, 관리사무소 방문하여 체납 관리비 상세 내역 확인, 공동담보 물건 진행 상황 확인 등이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.