나이스옥션 법원경매 순천 2026타경50573 [1] 전라남도 여수시 학동 61-1 스위트엠학동 10층 1009호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남도 · 평가일 2026.04.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 여수시 학동 소재 「쌍봉시립도서관」남서측 인근에 위치한 스위트엠학동 제10층 제1009호로 주위는 아파트단지, 상업용시설, 공공시설 등이 소재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 일반적인 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 슬래브지붕 16층 중 10층 1009호로서, 외 벽: 강화유리, 석재붙임 등 마감, 내 벽: 벽지, 타일마감 등, 창 호: 샷시 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

일반적인 급·배수설비, 위생설비, 승강기설비, 소화전설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 북측으로 아스팔트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 순천지원 2026타경50573 (1)

소재지: 전라남도 여수시 학동 61-1 스위트엠학동 10층 1009호

용도: 오피스텔

감정가: 377,000,000원 (삼억 칠천칠백만원)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 우OOO (우리은행)

1.2. 토지 정보

토지면적: 17.52㎡ (약 5.30평)

토지지분: 17.521㎡ (약 5.30평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

건물면적: 54.17㎡ (약 16.38평)

건물지분: 54.1722㎡ (약 16.38평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

건축년도: 2020년

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 전라남도 여수시 학동 소재 「쌍봉시립도서관」남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 상업용시설, 공공시설 등이 소재하는 지대임. 전반적인 주위 환경은 보통 수준임.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 일반적인 교통 상황은 양호한 편임.

2.3. 도로상태

본 건은 북측 및 남측으로 아스팔트 포장도로와 접하고 있어 차량 통행에 편리함.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

임차인: 강혁 (강 )

보증금: 10,000,000원

차임: 700,000원

전입/사업일자: 2026년 4월 29일

확정일자: 2026년 4월 29일

배당신고일자: 2026년 4월 29일

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

3.2. 등기부 현황 (말소기준권리 포함)

집합건물 등기부 요약에 따르면, 말소기준권리는 2023년 10월 13일 접수된 우리은행의 근저당권 (을1)이며, 채권 최고액은 312,000,000원임.

그 외 소유권 이전 (갑5), 소유권이전 3번 신탁등기말소 (갑4), 가압류 (갑8), 압류 (갑9, 갑11), 임의경매 (갑10) 등이 존재했으나, 모두 말소 예정이거나 말소된 것으로 확인됨.

등기부채권 총액은 542,914,754원임.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됨.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

주변에 아파트 단지와 상업용 시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 활동이 이루어지고 있음.

4.2. 공공시설 및 교육시설

쌍봉시립도서관이 인근에 위치하고 있어 지역 주민들의 편의를 도울 것으로 보임.

4.3. 혐오시설 유무

주변 지역을 조사한 결과, 본 건과 직접적으로 연관된 혐오시설이나 부정적인 영향을 줄 수 있는 시설은 확인되지 않았음.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

오피스텔 건물 내 및 인근 상업시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

5.2. 기타 생활 인프라

차량 접근성이 양호하고 대중교통 이용이 편리하며, 도서관 등 공공시설이 가까이 있어 생활 편의성이 좋음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 관련

말소기준권리 외 다수의 채권이 설정되어 있었으나, 임의경매로 인해 대부분 말소될 예정임. 다만, 등기부채권 총액(542,914,754원)이 감정가(377,000,000원)보다 높아 채무 관계가 복잡했음을 알 수 있음.

6.2. 시장성 및 공실률

최근 실거래가 자료에 따르면, 유사 면적(전용면적 약 26.37㎡)의 오피스텔 매매가가 110,000,000원 ~ 128,000,000원 수준으로 파악됨. 이는 본 건의 감정가(377,000,000원) 대비 현저히 낮은 가격으로, 높은 공실률이나 매매가 하락의 가능성을 시사함.

6.3. 건물 상태

제공된 정보만으로는 건물의 구체적인 내부 상태나 관리 상태에 대한 파악이 어려우므로, 현장 방문을 통해 직접 확인이 필요함.

7. 종합 의견

본 물건은 여수시 학동에 위치한 오피스텔로, 쌍봉시립도서관 인근에 자리하여 기본적인 생활 편의성이 양호함. 교통 접근성 또한 나쁘지 않으나, 최근 실거래가 대비 감정가가 매우 높게 책정된 점이 주요한 리스크 요인으로 판단됨. 권리관계는 대부분 말소될 예정이나, 시장 가격과의 괴리가 크므로 신중한 접근이 요구됨.

8. 투자 포인트

* 여수시 학동의 오피스텔로, 비교적 안정적인 수요를 기대할 수 있는 입지임.

* 주변에 공공시설 및 상업시설이 잘 갖추어져 있어 거주 편의성이 높음.

* 건물 자체는 2020년에 건축되어 비교적 신축임.

9. 예상 입찰가

현재 파악된 유사 면적(전용면적 약 26.37㎡)의 최근 매매가는 110,000,000원에서 128,000,000원 수준입니다. 본 건의 건물면적(54.17㎡)이 공급면적이라고 가정했을 때, 실제 전용면적은 약 26.37㎡ 내외로 추정됩니다.

제공된JSON 데이터에 따르면 2026년 4월 20일 거래된 11,000만원이 최근 시세로 보입니다.

현 시세와 최근 거래가격을 고려할 때, 보수적으로 120,000,000원 (일억 이천만원) 을 예상 입찰가로 제안합니다.

이는 감정가(377,000,000원) 대비 현저히 낮은 수준이며, 시세와의 격차를 고려한 가격입니다. 입찰 참여 시에는 반드시 현장 조사를 통해 건물의 정확한 상태와 실사용 면적을 재확인하고, 주변 시세 동향을 면밀히 분석하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.