나이스옥션 법원경매 순천 2026타경113 [1] 전라남도 순천시 남내동 72-2 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 건우 · 평가일 2026.04.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 기호(1)은 전라남도 순천시 남내동 소재 "성동초등학교" 서측 인근에 위치하며, 주변은 시장, 상가 등이 혼재한 상업지역으로 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

평지대내 부정형의 토지로, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북측으로 노폭 약 6~7미터의 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역, 소로2류(저촉), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역임.

제시목록 외의 물건

'건물 감정평가 요항표' 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호2(가) 철근콘크리트구조 슬래브지붕 3층 외벽 : 석물붙임, 몰탈위 페인팅 마감 내벽 : 인테리어 마감 창호 : 강화유리창 구조임.

이용상태

상가로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

본건 옥상에 제시외건물 기호(ㄱ,ㄴ)이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각, 제시외 건물 포함, 토지 일부 타인 점유 중

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건 기본사항

사건번호: 순천지원 2026타경113 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농OOO

2.2. 소재지 및 면적

소재지: 전라남도 순천시 남내동 72-2

용도: 근린시설

토지면적: 307.00㎡ (약 92.85평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 773.79㎡ (약 234.08평)

건물제시외면적: 40.80㎡ (약 12.34평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

토지지분: 307㎡

건물지분: 773.79㎡

2.3. 감정평가액

감정가: 1,637,126,400원

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 전라남도 순천시 남내동 소재 "성동초등학교" 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 시장, 상가 등이 혼재된 상업지역으로 주위환경은 보통 수준입니다.

3.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

3.3. 도로상태

본건 북측으로 폭 약 6~7미터의 포장도로가 개설되어 있습니다.

3.4. 토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역, 소로2류(저촉), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역에 해당됩니다.

4. 건물정보

4.1. 건물 구조 및 이용상태

건물은 철근콘크리트구조 슬래브지붕 3층 건물입니다. 외벽은 석물붙임 및 몰탈 위 페인팅 마감, 내벽은 인테리어 마감, 창호는 강화유리창 구조입니다. 현재 상가로 이용 중입니다.

4.2. 설비내역

위생설비 및 급배수설비 등이 갖추어져 있습니다.

4.3. 제시외 건물

옥상에 제시외 건물 기호(ㄱ,ㄴ)이 소재합니다.

5. 권리분석

5.1. 말소기준권리

말소기준권리: 2004년 1월 14일 접수된 농업협동조합중앙회의 근저당권 (권리금액: 1,320,000,000원) 입니다.

5.2. 말소예정 권리

말소기준권리보다 후순위인 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 여기에는 2025년 12월 5일 접수된 전남신용보증재단의 가압류, 2026년 4월 17일 접수된 농협은행의 임의경매개시결정, 2026년 6월 1일 접수된 순천시의 가압류가 포함됩니다.

5.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

5.4. 임차인 현황

임차인: 한 (본명: 한초)

보증금: 0원

차임: 700,000원

전입일자(사업자등록일): 2025년 12월 2일

대항력: 없음

비고: 인수 보증금 없음.

5.5. 등기부채권 총액

토지 등기부채권 총액: 1,445,043,374원

건물 등기부채권 총액: 1,445,043,374원

6. 상권분석

6.1. 일반 상권

본 물건이 소재한 순천시 남내동 일대는 전통적인 원도심 상권으로, 시장과 다양한 소매점, 근린생활시설이 혼재되어 있습니다. 특히 남내동 73-1번지에는 휠라인더모(순천)와 같은 의류 판매점, 72-2번지 인근에는 에이피엠에이치(APMH), 포라리(순천) 등 다양한 의류 및 잡화 판매점들이 밀집해 있어 배후 수요가 형성되어 있습니다. 또한, 순천 원스퀘어 개발 사업 등 원도심 활성화를 위한 노력이 진행되고 있어 향후 상권 변화 가능성도 있습니다.

6.2. 잠재적 상권 가치

순천만 국가정원 등 관광자원과의 연계성 및 사후면세점 특화 거리 조성 노력으로 외국인 관광객 유입 증대 가능성이 있으며, 이는 주변 상권에도 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 생활정보

7.1. 교육시설

본건 인근에 "성동초등학교"가 소재하고 있어 교육환경은 양호한 편입니다.

7.2. 편의시설

주변 상업지역에 시장 및 상가들이 밀집해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용은 편리할 것으로 보입니다.

7.3. 혐오시설 유무

주변에 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 없으나, 순천시는 폐기물처리시설(자원화시설) 건립과 관련하여 시민들의 우려와 반대 의견이 존재합니다. 해당 물건지와 폐기물처리시설 부지 간의 거리가 파악되지 않아 직접적인 영향 여부는 판단하기 어려우나, 관련 이슈에 대한 인지는 필요합니다.

8. 잠재적 리스크

8.1. 토지 일부 타인 점유

물건명세서상 토지의 동측 및 남측 일부(약 44㎡)를 타인이 점유하고 있다는 점은 인수 시 명도 과정에서 추가적인 시간과 비용이 발생할 수 있는 리스크 요인입니다.

8.2. 임대관계 미상

건물 이용 상태가 상가로 되어 있으나, 임대 관계는 미상으로 조사되었습니다.

8.3. 제시외 건물 포함

일괄매각 대상에 제시외 건물이 포함되어 있어, 이에 대한 처리 방안을 사전에 검토해야 합니다. [40.80㎡]

9. 종합 의견

본 물건은 순천시 남내동의 상업지역에 위치한 근린시설로, 성동초등학교가 인접해 있어 기본적인 생활 및 교육 환경은 갖추고 있습니다. 감정가는 16억 3천만원대이며, 등기부상 채무 총액은 약 14억 4천만원으로, 말소기준권리 이후의 모든 권리가 소멸될 예정이라 권리상 인수는 없습니다. 다만, 토지 일부가 타인 점유 중이고 임대 관계가 미상이라는 점, 제시외 건물이 포함된 일괄 매각이라는 점은 인수 시 주의가 필요합니다. 상권은 전통적인 중심상업지역의 특성을 가지며, 향후 지역 활성화 사업에 따라 가치 상승 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

10. 투자 포인트

10.1. 중심 상업지역 입지

순천시 남내동 중심 상업지역에 위치하여 상가 및 근린시설로서의 기본적인 가치를 갖추고 있습니다.

10.2. 권리관계 명확

말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸될 예정으로, 인수되는 권리가 없어 권리 분석이 비교적 명확합니다.

10.3. 지역 개발 가능성

순천 원도심 활성화 및 복합쇼핑몰 개발 등 지역 개발 계획이 존재하여 향후 가치 상승 잠재력을 보유하고 있습니다.

11. 예상 입찰가

본건의 감정평가액은 1,637,126,400원입니다. 인수해야 할 보증금은 없으므로, 감정평가액을 기준으로 시장 상황, 물건의 현황(타인 점유, 제시외 건물 등), 경쟁 입찰 현황 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 일반적으로 감정가 대비 80%~120% 범위에서 입찰가가 형성될 수 있으나, 본 물건의 경우 제시된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 따라서 현장 방문을 통한 물건 상태 확인, 주변 시세 조사, 권리관계 재확인 등을 통해 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.