나이스옥션 법원경매 목포 2026타경87 [1] 전라남도 함평군 함평읍 내교리 121 1동 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영광 · 평가일 2026.05.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 함평군 함평읍 내교리 소재 '함평초등학교' 동측 인근에 위치하는 '벽년가Ⅱ(통칭) 1동 3층 301호'로, 부근은 공동주택, 단독주택 등으로 형성된 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량통행 용이하여 일반적인 교통여건 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물(사용승인일: 2020.3.3)내 3층 301호로 외벽: 치장벽돌쌓기, 미장석재마감 등 내벽: 벽지 및 타일마감 창호: 새시창호 등임.

이용상태

다세대주택임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급수설비, 개별난방설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 시설되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지의 다세대주택부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 왕복2차선 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접함), 가축사육제한구역, 하수처리구역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건은 폐문부재로 외부관찰에 의해 조사하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 목포지원 2026타경87 (1)

소재지: 전라남도 함평군 함평읍 내교리 121 1동 3층301호

용도: 다세대주택

감정가: 196,000,000원

토지면적: 75.38㎡ (약 22.8평)

건물면적: 66.54㎡ (약 20.1평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 함OOO

2. 입지조건

본건은 전라남도 함평군 함평읍 내교리에 위치하며, 주변은 공동주택, 단독주택 등으로 형성된 주택지대입니다.

동측으로 왕복 2차선 도로와 접하여 차량 통행이 용이하며, 일반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

가장 가까운 초등학교는 함평초등학교로, 도보 거리 내에 위치하여 자녀들의 통학이 편리할 것으로 보입니다.

주변 관광지로는 함평향교, 돌머리해수욕장, 함평엑스포공원 등이 있으며, 함평만 낙조 감상 및 해수찜 체험 등 다양한 여가 활동이 가능합니다.

혐오시설에 대한 직접적인 정보는 확인되지 않았으나, 함평군은 과거 무안군과의 광역 쓰레기 소각장 공동 사용 합의 사례가 있었습니다.

3. 권리분석

* 임차인 현황

임차인: 박민희

보증금: 5,000,000원

차임: 600,000원

전입일자: 2023-01-12

확정일자: 2026-01-15

배당신고일자: 2026-05-07

대항력: 없음

비고:

인수 보증금 합계: 0원

임차인의 경우 대항력이 없으므로, 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다.

* 등기부 현황

소유권보존 (2020-03-06): 주식회사애가건설

근저당 (2021-11-09): 함평농업협동조합 (말소기준권리, 156,000,000원)

가압류 (2025-10-28): 신용보증기금 (500,000,000원)

가압류 (2026-01-29): 월야농업협동조합 (1,014,843,461원)

가압류 (2026-02-06): 월야농업협동조합 (427,298,312원)

임의경매 (2026-04-17): 함평 (137,199,245원)

압류 (2026-07-01): 국민건강보험공단

등기부채권 총액: 2,098,141,773원

말소기준권리인 함평농업협동조합의 근저당권보다 후순위인 모든 권리(가압류, 임의경매, 압류 등)는 매각으로 인해 소멸됩니다. 인수해야 할 부담은 없습니다.

4. 상권분석

본건은 '백년가Ⅱ' 단지 내에 위치하며, 해당 건물은 2020년 3월에 사용 승인되었습니다.

인근 실거래가를 살펴보면,

2024년 10월 '한아름빌라A동' (2010년식, 76.62㎡)이 100,000,000원에 거래되었고,

2025년 11월 '현대빌리지1동' (2012년식, 84.59㎡)이 140,000,000원에 거래되었습니다.

특히, 동일 건물인 '백년가Ⅱ'의 4층(66.5437㎡)이 2026년 7월에 180,000,000원에 거래된 이력이 있습니다. 이는 본건의 감정가 196,000,000원과 유사한 수준으로, 해당 건물의 시세가 안정적으로 형성되어 있음을 시사합니다.

함평읍 내교리는 주로 다세대주택 및 단독주택 밀집 지역으로, 비교적 조용한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 본건까지 차량 통행이 용이하며, 동측으로 왕복 2차선 도로와 접해 있습니다. 대중교통 이용은 일반적인 수준입니다.

* 편의시설: 함평초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다. 주변 편의시설에 대한 구체적인 정보는 부족하나, 함평읍 소재지의 일반적인 생활 편의 시설 이용은 가능합니다.

* 주거환경: 본건은 철근콘크리트조 4층 건물 내 3층에 위치하며, 다세대주택으로 이용 중입니다. 기본적인 위생, 급수, 개별난방, 소화전, 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임장 시 폐문부재로 외부 관찰에 의해 조사되었습니다. 실제 내부 상태 확인을 위해 추가적인 확인이 필요합니다.

* 토지 이용 계획상 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m) 접함, 가축사육제한구역, 하수처리구역으로 지정되어 있습니다. 가축사육제한구역 등 일부 제한사항이 있을 수 있습니다.

* 2020년 3월 3일 사용 승인된 건물로, 신축 건물에 비해 연식이 있으나, 비교적 양호한 상태로 판단됩니다.

7. 종합 의견

본건은 함평초등학교 인근에 위치한 신축(2020년 준공) 다세대주택으로, 입지 및 생활 편의성은 양호한 편입니다. 동일 건물 내 유사 물건이 최근 감정가와 유사한 금액으로 거래된 이력이 있어 시세 또한 안정적으로 형성되어 있음을 알 수 있습니다. 권리 분석상 인수할 권리 부담이 없는 깨끗한 물건으로 판단됩니다. 다만, 임장 시 폐문부재로 내부 확인이 불가했던 점은 입찰 전 유의해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 교육 환경: 함평초등학교가 인근에 위치하여 자녀가 있는 가정에 적합합니다.

* 신축 건물: 2020년 준공된 건물로 비교적 최신 상태의 주거 시설입니다.

* 권리관계 무하자: 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

* 안정적인 시세: 동일 건물 내 유사 물건의 최근 거래 사례가 감정가와 유사한 수준으로, 시세 변동 위험이 적습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 196,000,000원

최근 실거래가 (동일 건물): 180,000,000원 (2026년 7월)

최근 동일 건물 실거래가가 180,000,000원이라는 점과 본건의 감정가가 196,000,000원임을 고려할 때, 시세 대비 감정가는 적정한 수준으로 판단됩니다. 다만, 경매 절차의 특성상 경쟁률 및 법원의 판단에 따라 낙찰가가 결정됩니다.

안정적인 시세와 권리관계 무하자 등을 고려할 때, 감정가 근접 또는 약간 하회하는 금액에서 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다.

본건의 예상 입찰가는 170,000,000원 ~ 185,000,000원 범위로 고려해볼 수 있습니다.

본 금액은 잠정적인 예상치이며, 현장 조사를 통한 내부 상태 확인 및 최근 시장 동향을 면밀히 분석하여 최종 입찰가를 결정하시기를 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.