나이스옥션 법원경매 목포 2026타경85 [1] 전라남도 함평군 함평읍 내교리 231 백년가클래스 2동 1,2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신광 · 평가일 2026.04.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 함평군 함평읍 내교리 소재 "함평군청"남서측 인근에 위치한"백년가클래스 2동 제1,2층 제202호"로 주위는 상가 및 아파트단지 등이 혼재하는 지대로서 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량 출입가능하며 제반 교통상황은 보통시 됩니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 중 1,2층 202호로 외 벽 : 치장벽돌쌓기, 시멘트 몰탈 위 페인팅 마감 등, 내 벽 : 타일 마감, 벽지 마감 등, 창 호 : 새시창호입니다.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용중입니다.

설비내역

본건은 기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 구비 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 부정형 완경사로 다세대주택 건부지입니다.

인접 도로상태등

본건 단지 내 포장도로와 접하는 진입로 개설되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 자연녹지지역(2025-02-27), 제1종일반주거지역(제1종일반주거지역(0-45)), 제1종지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(저촉), 소로2류(폭 8m~10m)(저촉) 가축사육제한구역(상대제한구역(돼지,개,닭,오리,메추리)1000미터)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(상대제한구역(소,말,양,사슴)500미터)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(절대금지구역(모든가축))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-03-11)<교육환경 보호에 관한 법률>, 정비구역<도시 및 주거환경정비법>, 하수처리구역<하수도법>입니다.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다. 본건 옥상에 다락방이 소재하고 있습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 목포지원 2026타경85 (1)

소재지: 전라남도 함평군 함평읍 내교리 231 백년가클래스 2동 1,2층 202호

용도: 다세대주택

감정가: 59,300,0000원 (5억 9,300만원)

토지면적: 445.75㎡ (약 134.86평)

건물면적: 148.93㎡ (약 45.05평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 함OOO

특이사항: 본건 옥상에 다락방이 소재하고 있습니다.

2. 입지조건

본건은 전라남도 함평군 함평읍 내교리에 소재한 "백년가클래스 2동 제1,2층 제202호"로, 함평군청 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 상가 및 아파트 단지가 혼재하는 지역으로, 주거 및 상업 활동이 복합적으로 이루어지고 있습니다. 차량 출입이 가능하며 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다. 건물은 철근콘크리트 구조의 2층 건물 중 1,2층에 위치하며, 외벽은 치장벽돌 및 페인팅, 내벽은 타일 및 벽지 마감, 창호는 새시로 되어 있습니다. 기본적인 위생, 급배수, 난방 설비가 구비되어 있습니다. 토지는 부정형의 완경사지에 위치하며 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 단지 내 포장도로와 접하는 진입로가 개설되어 있습니다. 토지이용계획상 도시지역, 자연녹지지역, 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역 등에 속하며, 소로, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 정비구역, 하수처리구역 등의 규제를 받고 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2021년 12월 23일 접수된 함평농업협동조합의 근저당권(을1)으로, 채권 최고액은 1,680,000,000원입니다. 본건 등기부 요약에 따르면, 소유권보존, 근저당, 가압류, 압류 등 다수의 권리가 등기되었으나, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 매각으로 소멸될 예정입니다. 등기부채권 총액은 3,872,141,773원입니다. 매각으로 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않았습니다.

임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원입니다. 다만, 임대관계는 미상으로 기재되어 있어, 실제 점유 현황 및 대항력 있는 임차인이 있는지 여부는 별도 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 함평읍 내교리 지역은 함평군청을 중심으로 상가와 아파트 단지가 혼재되어 있어 기본적인 상권이 형성되어 있습니다. 주변 지역은 주거지이면서도 상업 시설이 공존하는 복합적인 성격을 띠고 있습니다. 외부 검색 결과, 함평군청 인근에는 다양한 편의시설이 밀집해 있을 것으로 예상되나, 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 없었습니다. 다만, 함평군 내 일부 지역에서는 소각장, 송전선로, 화장장 등 혐오시설 건립 관련 주민 갈등 사례가 보고된 바 있어, 해당 지역의 특성상 이러한 민감한 시설의 잠재적 가능성 여부에 대한 주의가 필요합니다.

5. 생활정보

함평군청이 인근에 위치하여 행정 서비스 이용이 편리하며, 주변 상가와 주거 단지를 통해 기본적인 생활 편의시설을 이용할 수 있습니다. 교통 상황은 보통 수준으로 차량 접근이 용이합니다. 다만, 대규모 편의 시설(대형마트, 병원 등)의 접근성은 도심 지역에 비해 다소 제한적일 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 과다한 채무 규모: 본건에 설정된 총 채권액(약 38.7억원)이 감정가(약 5.9억원)를 현저히 초과합니다. 이는 채무 불이행의 심각성을 보여주며, 경매 절차의 원활한 진행 및 매수 희망가에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 임대차 관계 미확인: 임대관계가 미상이고 인수 보증금이 0원으로 기재되어 있으나, 실제 점유자가 존재하고 대항력을 갖춘 임차인일 경우 인수 부담이 발생할 수 있습니다. 이에 대한 철저한 현장 조사가 필수적입니다.

* 건축물 하자 가능성: 특이사항으로 언급된 옥상 다락방은 불법 건축물일 가능성이 있으며, 이 경우 철거 등의 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

* 토지이용계획상의 제약: 자연녹지지역, 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역 등 다양한 용도지역 및 지구에 속해 있어, 향후 건축물의 증축, 개축, 용도 변경 등에 제약이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 함평군청 인근의 다세대주택으로, 입지 조건은 무난한 편입니다. 그러나 채권 총액이 감정가를 크게 상회하는 점, 임대차 관계가 불명확한 점, 옥상 다락방과 같은 잠재적 하자를 고려할 때 신중한 접근이 요구됩니다. 과도한 채무는 저가 매수의 기회를 제공할 수도 있으나, 예상치 못한 인수 부담이나 추가 비용 발생 가능성을 충분히 인지해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 저가 매수 기회: 과도한 채무 규모로 인해 일반 매매가 대비 낮은 가격에 취득할 수 있는 가능성이 있습니다.

* 지역 입지: 함평군청 인근 지역으로, 군 단위 행정 중심지 인근의 주거 및 상업 혼합 지역에 속해 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 593,000,000원입니다. 제공된 주변 시세 정보 중 "백년가Ⅱ"의 경우, 2020년식 건물에 전용면적 약 20평(66.54㎡)이 180,000,000원(1억 8천만원)에 거래되었습니다. 이를 평당 약 900만원으로 환산할 수 있습니다. 본건은 약 45평(148.93㎡)의 건물 면적을 가지고 있어, 이를 단순 적용 시 약 405,000,000원(4억 500만원) 수준의 시장가격을 추정해 볼 수 있습니다.

하지만, 본건의 감정가가 시장 거래가보다 상당히 높게 책정된 점, 그리고 등기된 총 채권액이 매우 높아 유찰 가능성이 있다는 점을 고려해야 합니다. 잠재적 리스크(미확인 임차인, 다락방 문제 등)를 감안하고, 경매 시장 상황을 종합적으로 판단했을 때, 감정가의 70~80% 수준인 415,100,000원(약 4.15억원)에서 474,400,000원(약 4.74억원) 사이를 초기 입찰가 범위로 고려해볼 수 있습니다. 다만, 시세 대비 감정가 괴리가 크므로, 현장 조사 및 법률 전문가와의 상담을 통해 인수 부담 및 추가 비용을 명확히 파악한 후, 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.