나이스옥션 법원경매 목포 2026타경50305 [1] 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2115 남악도휘에드가2차오피스텔 7층713호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라 · 평가일 2026.04.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 소재 "전라남도청" 남측 인근에 위치 하며, 주위는 상업용건물 및 오피스텔 등이 혼재하는 중심상업지대로서 주위환경 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량접근 자유롭고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 일반적인 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

기호(가) : 철골콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상10층 건물 중 제7층 제713호로서, 외벽 : 시멘트몰탈위 페인팅, 석재붙임 등, 내벽 : 벽지 및 타일마감 등, 창호 : 샤시창호임.

이용상태

주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

일반적인 급.배수설비, 위생설비, 난방설비, 소화설비, 승강기설비 등이 구비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 평지로서 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 왕복 6차로의 아스팔트포장도로 및 남측으로 왕복 2차로의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

─

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임. 2)기 타 : 없 음.

물건 비고

-임차인(변현진)이 배당에서 전액 변제받지 못하면 잔액을 매수인이 인수함
-현황조사시점(2026.5.4.) 기준 관리비 254,970원이 미납되어 있고, 공용부분 관리비는 매수인에게 인수될 수 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 목포지원 2026타경50305 (1)

소재지: 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2115 남악도휘에드가2차오피스텔 7층713호

용도: 오피스텔

감정가: 76,000,000원

토지면적: 7.99㎡ (약 2.42평)

토지지분: 7.9852㎡ (약 2.42평)

건물면적: 36.27㎡ (약 10.97평)

건물지분: 36.27㎡ (약 10.97평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 변

준공년도: 2013년

2. 입지조건

본 물건은 전라남도 무안군 삼향읍 남악리에 위치하며, '전라남도청' 남측 인근에 자리하고 있습니다.

주위 환경은 상업용 건물 및 오피스텔이 혼재된 중심상업지대로 형성되어 있습니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 일반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

물건지는 북측으로 왕복 6차로, 남측으로 왕복 2차로의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 한국양계축산업협동조합의 가압류 (2024.04.04. 접수)입니다.

선순위 임차인으로 변현진 씨가 있으며, 주택임차권 등기(2024.10.29. 접수)가 되어 있습니다.

변현진 임차인의 보증금은 77,000,000원이며, 전입일자는 2022년 11월 4일, 확정일자는 2022년 9월 30일입니다.

해당 임차인은 대항력이 있어, 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

본건은 변현진 씨가 신청한 강제경매 사건입니다.

등기부채권 총액은 614,717,552원입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 변현진 씨의 주택임차권(보증금 77,000,000원)입니다.

4. 상권분석

물건지는 전라남도청이 위치한 행정타운 인근의 중심상업지구에 속해 있습니다.

주변에 다수의 오피스텔 및 상업용 건물이 밀집해 있어 유동인구가 있을 것으로 예상됩니다.

업무시설과 주거시설이 복합된 지역으로, 관련 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

본 물건은 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.

일반적인 급배수, 위생, 난방, 소화, 승강기 설비가 구비되어 있습니다.

'전라남도청'이 인근에 있어 행정기관 이용이 편리하며, 상업지구 내에 위치하여 생활 편의시설 접근성이 양호할 것으로 보입니다.

검색 결과, 주변에 특별히 언급되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

임차인 인수 보증금: 변현진 임차인의 보증금 77,000,000원 중 배당받지 못한 잔액은 매수인이 인수해야 합니다. 이는 본건 경매에서 가장 큰 위험 요소입니다.

미납 관리비: 현황조사 시점(2026.5.4.) 기준으로 254,970원의 관리비가 미납되어 있으며, 공용부분 관리비는 매수인에게 인수될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전라남도청 인근 중심상업지역에 위치한 오피스텔로, 입지 조건은 양호한 편입니다.

그러나 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 임차인의 보증금(77,000,000원) 전부를 배당으로 회수하지 못할 경우 매수인이 잔액을 인수해야 하는 매우 높은 위험을 안고 있습니다.

또한, 미납 관리비 인수 가능성도 고려해야 합니다.

감정가(76,000,000원)가 임차인 보증금(77,000,000원)과 유사하거나 더 높음에도 불구하고, 최근 실거래가와 상당한 차이가 있어 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

전라남도청 인근이라는 입지적 장점을 가지고 있습니다.

중심상업지역 내에 위치하여 상업 및 주거 인프라를 활용하기에 좋습니다.

9. 예상 입찰가

최근 오피스텔 매매 사례를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(36.27㎡, 약 10.97평)의 물건들은 2024년 하반기부터 2026년 초 사이 약 5,000만원에서 5,500만원 사이에서 거래되었습니다.

감정가 7,600만원은 최근 시세보다 상당히 높게 책정된 것으로 보입니다.

가장 중요한 고려사항은 임차인 변현진 씨의 보증금 7,700만원을 배당으로 전액 변제받지 못할 경우, 매수인이 해당 금액을 인수해야 한다는 점입니다.

따라서, 입찰가 산정 시에는 임차인 보증금 전액 인수 가능성을 염두에 두어야 하며, 낙찰 후 총 부담금(낙찰가 + 인수 보증금 잔액 + 미납 관리비)이 실제 시세나 향후 예상 임대 수익을 초과하지 않도록 주의해야 합니다.

임차인이 배당에서 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 매수인의 실제 총 부담 비용은 상당히 증가할 수 있습니다.

이러한 위험 요소를 고려할 때, 최근 실거래가 수준인 5,000만원에서 5,500만원 사이에서 입찰가를 신중하게 결정하는 것이 합리적일 수 있습니다.

다만, 법원 배당표 확인을 통해 임차인이 배당으로 얼마를 받을 수 있는지 사전 파악하는 것이 필수적입니다. 만약 임차인이 배당을 통해 보증금 전액을 회수할 수 있다면, 입찰가는 시세 수준에서 고려할 수 있겠으나, 그렇지 않을 경우 총 인수 금액이 높아짐을 반드시 인지해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.