나이스옥션 법원경매 광주 2026타경31210 [1] 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 20층2015호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일 · 평가일 2026.04.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 신안동 소재 "광주역" 남서측 인근에 위치하는 광주역한국아델리움 제20층 제2015호로서, 주변은 아파트단지 및 단독주택, 소매점, 음식점, 의원, 금융업소, 숙 박시설 등 각종 규모의 상업용 건부지 등으로 형성되어 있는 노선 상가지대로서 주위 환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 제 차량의 접근 및 진출입이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하고 있어 대중교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상20층 건물 중 제20층 제2015호로서, (사용승인일 : 2022.09.01) 외벽 : 화강석붙임 및 몰탈위페인팅 등. 창호 : 새시창호 등 마감임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 도시가스 보일러에 의한 난 방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 평지로서, 오피스텔부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측 및 남동측, 남서측으로 각각 노폭 약 30m, 15m, 8m의 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m) (접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역, 토지구획정리사업지구 (사업완료지구), 중점경관관리구역, 전통상업보존구역(유통산업발전법)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

- 오피스텔로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2026타경31210 (1)

소재지: 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 20층2015호

용도: 오피스텔

감정가: 214,000,000원

토지면적: 7.35㎡ (약 2.22평)

건물면적: 49.08㎡ (약 14.85평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (추정)

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1.2. 입지조건

본 물건은 광주광역시 북구 신안동에 위치한 광주역한국아델리움 오피스텔 20층 2015호입니다.

주변은 아파트 단지, 단독주택, 소매점, 음식점, 의료시설, 금융업소, 숙박시설 등 다양한 규모의 상업용 건물이 밀집된 노선 상가지대로 형성되어 있습니다.

주변 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량 접근 및 진출입이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

건물은 철근콘크리트 구조로, 2022년 9월 1일 사용승인을 받았습니다.

외벽은 화강석 붙임 및 페인트 마감, 창호는 새시 창호로 마감되어 있습니다.

토지는 장방형의 평지로 오피스텔 부지로 이용 중입니다.

본건은 북동측, 남동측, 남서측으로 각각 폭 약 30m, 15m, 8m의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상으로는 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 대로2류, 소로2류, 중로2류에 해당하며, 가로구역별 최고높이 제한 지역, 토지구획정리사업지구(사업완료지구), 중점경관관리구역, 전통상업보존구역으로 지정되어 있습니다.

2.

1.3. 권리분석

말소기준권리는 2022년 9월 16일 접수된 우리은행 근저당권(을1)이며, 이보다 앞선 권리(소유권보존)는 낙찰로 인해 소멸되지 않습니다.

근저당권, 주택임차권, 강제경매 등기 모두 말소기준권리보다 늦거나 중복 경매이므로 낙찰 후 소멸될 예정입니다.

따라서 낙찰자는 인수해야 할 부담 있는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

* 임차인 현황

주택도시보증공사(김 ) 임차인은 2022년 10월 12일 전입, 2022년 9월 27일 확정일자를 받았습니다.

보증금 189,400,000원, 차임 0원입니다.

임차인은 대항력이 없으며, 모든 보증금은 배당을 통해 회수될 것으로 예상됩니다.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

2.

1.4. 상권분석

본 물건은 광주역 인근의 상업지역에 위치하여 유동인구가 많을 것으로 예상됩니다.

주변에 다양한 편의시설과 교통망이 잘 갖추어져 있어 주거 및 상업 활동에 유리한 입지입니다.

오피스텔의 경우, 역세권 및 상업 밀집 지역에 위치할 경우 임대 수요가 꾸준할 수 있습니다.

최근 오피스텔 시장 동향은 공급량, 금리, 지역별 수요 등에 따라 변동성이 있을 수 있으므로, 최근 실거래가 및 임대 사례를 추가로 확인해야 합니다.

(외부 검색 결과: 광주역 한국아델리움은 2022년 준공된 신축 오피스텔로, 역과의 접근성이 좋고 주변 상권이 발달하여 꾸준한 임대 수요가 있을 것으로 예상됩니다. 다만, 최근 금리 인상 및 경기 둔화 가능성은 임대 수익률에 일부 영향을 줄 수 있습니다.)

2.

1.5. 생활정보

주변에 아파트 단지, 단독 주택 등이 혼재되어 있으며, 각종 소매점, 음식점, 병원, 금융기관 등이 밀집해 있어 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

광주역이 인근에 있어 대중교통 이용 및 광역 이동이 용이합니다.

건물 내에는 위생설비, 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기, 도시가스 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

(외부 검색 결과: 물건지 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 파악되지 않았습니다.)

2.

1.6. 잠재적 리스크

본 물건은 오피스텔로 이용 중이며, 특이사항이나 명확한 주의사항은 없습니다.

토지이용계획상 여러 지구에 걸쳐 있어 건축이나 개발 관련 규제가 있을 수 있으나, 이는 통상적인 상업지역의 범위 내에 있습니다.

등기부상 모든 권리가 낙찰로 소멸되므로 법적인 리스크는 없어 보입니다.

다만, 모든 경매 물건과 마찬가지로 공실 위험, 임대 시세 변동, 관리비 연체 등의 일반적인 부동산 투자 위험은 존재합니다.

건물 사용승인일이 2022년으로 비교적 신축이지만, 향후 발생할 수 있는 하자나 하자보수 관련 사항은 입찰 전 면밀히 확인해야 합니다.

2.

1.7. 종합 의견

본 물건은 광주역 인근의 우수한 입지에 위치한 신축 오피스텔로, 교통 편의성과 주변 상업 시설 이용이 용이하다는 장점이 있습니다.

권리분석상 낙찰자가 인수해야 할 권리가 없어 안전한 물건으로 판단됩니다.

임차인의 대항력도 없어 명도 관련 문제도 크지 않을 것으로 예상됩니다.

감정가가 2억 1천 4백만원으로 책정되었으며, 현재 시세 및 임대 수요 등을 고려하여 합리적인 입찰가 산정이 필요합니다.

오피스텔의 경우, 전용률 및 관리비 수준도 임대 수익률 산정에 중요한 요소이므로 추가 확인이 필요합니다.

2.

1.8. 투자 포인트

* 광주역 초역세권 입지로 대중교통 및 광역 접근성이 우수함.

* 준신축 건물(2022년 사용승인)로 내부 상태 양호 예상.

* 주변 상권 발달로 인한 꾸준한 임대 수요 기대.

* 권리분석상 인수할 권리가 없어 안전한 경매 물건.

* 상업지역 내 위치하여 임대 수익 및 향후 가치 상승 잠재력 보유.

2.

1.9. 예상 입찰가

감정가: 214,000,000원

현재 시세 및 유사 물건의 거래 동향을 고려할 때, 감정가를 기준으로 낙찰가를 예상할 수 있습니다.

최근 오피스텔 시장 상황 및 경쟁 물건 등을 종합적으로 고려해야 하며, 일반적으로 감정가의 80~100% 범위에서 입찰가가 형성되는 경향이 있습니다.

본 건은 신축 오피스텔이며 입지가 좋다는 점을 감안할 때, 현재 시세에 따라 200,000,000원 ~ 220,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

정확한 예상 입찰가는 최근 3~6개월 내 해당 오피스텔의 실거래가 및 유사 물건의 낙찰가율, 현재 임대 시세 등을 조사한 후 결정하는 것이 바람직합니다.

(외부 검색 결과: 광주역한국아델리움 오피스텔의 최근 매매 시세는 층수 및 향에 따라 2억 1천만원 ~ 2억 3천만원 선으로 형성되어 있습니다. 이를 고려할 때, 예상 입찰가는 210,000,000원 ~ 225,000,000원 사이에서 보수적으로 접근하는 것이 좋겠습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.