나이스옥션 법원경매 광주 2026타경31169 [1] 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 10층1019호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진남 · 평가일 2026.04.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 중흥동 소재 '광주역' 남서측 인근에 위치하며, 부근은 업무시설, 숙박시설 및 중.소규모의 상업용부동산으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 단지까지 제반 차량출입이 자유롭고, 인근 간선도로변에 시내버스승강장이 위치하는 등 일반적인 교통상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 지하2층, 지상20층 건물내 제10층 제1019호로서, 외벽: 적벽돌 및 콘크리트위페인팅마감 등 내벽: 벽지 및 타일붙임 등 창호: 새시창호 등

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

일반적인 위생설비 및 급.배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 화재탐지 및 경보설비, 옥내소화전설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서 인접지 및 인접도로와 평탄하며, 오피스텔부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 왕복4∼5차선 규모, 동측으로 왕복3차선 규모, 남측으로 왕복2차선 규모의 아스팔트포장도로와 접하며, 출입의 편부는 무난함.

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지의 용도지역은 일반상업지역이고, 방화지구, 시가지경관지구, 대로2류(폭30m∼ 35m)(접함), 소로2류(폭8m∼10m)(접함), 중로2류(폭15m∼20m)(접함),가로구역별 최고높 이 제한지역<건축법>, 토지구획정리사업지구(사업완료지구)<토지구획정리사업법>, 중점 경관관리구역, 전통상업보존구역(유통산업발전법)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 위치확인은 호별 출입문에 표시된 식별번호에 의하였고, 현장조사시 점유자 부재로 내부 출입 및 확인이 불가능한 바, 내부상태는 통상적인 현상 및 관리상태를 상정하여 평가하였음.

물건 비고

오피스텔임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 정보

사건번호: 광주지방법원 2026타경31169 (1)

소재지: 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 10층1019호

용도: 오피스텔

감정가: 233,000,000원

토지면적: 7.35㎡ (약 2.22평)

토지지분: 7.35㎡ (약 2.22평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 49.08㎡ (약 14.85평)

건물지분: 49.0765㎡ (약 14.85평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 광주광역시 북구 중흥동 소재 '광주역' 남서측 인근에 위치하며, 부근은 업무시설, 숙박시설 및 중소규모의 상업용 부동산으로 형성되어 있음.

교통상황: 본건 단지까지 제반 차량 출입이 자유롭고, 인근 간선도로변에 시내버스승강장이 위치하는 등 일반적인 교통상황은 무난함.

건물의 구조: 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 지하2층, 지상20층 건물내 제10층 제1019호로서, 외벽: 적벽돌 및 콘크리트위페인팅마감 등 내벽: 벽지 및 타일붙임 등 창호: 새시창호 등.

이용상태: 오피스텔로 이용중임.

설비내역: 일반적인 위생설비 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 화재탐지 및 경보설비, 옥내소화전설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태: 장방형의 토지로서 인접지 및 인접도로와 평탄하며, 오피스텔 부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태: 본건 북측으로 왕복4~5차선 규모, 동측으로 왕복3차선 규모, 남측으로 왕복2차선 규모의 아스팔트포장도로와 접하며, 출입의 편부는 무난함.

토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지의 용도지역은 일반상업지역이고, 방화지구, 시가지경관지구, 대로2류(폭30m~35m)(접함), 소로2류(폭8m~10m)(접함), 중로2류(폭15m~20m)(접함), 가로구역별 최고높이제한지역<건축법>, 토지구획정리사업지구(사업완료지구)<토지구획정리사업법>, 중점경관관리구역, 전통상업보존구역(유통산업발전법)임.

1.3. 상권 분석

광주역 인근에 위치하며 업무, 숙박, 상업 시설이 혼재된 지역임. 인근에 NC백화점, 신안동 먹자골목 등이 있어 다양한 상업 및 편의 시설 이용이 가능함. 건물 1층에 편의점 및 인근에 식당, 카페 등이 있어 생활 편의성이 높음.

1.4. 생활 정보

교통: 광주역이 인접해 있으며, 광주역 지하철 개통 예정 시 접근성 향상 기대. 신안사거리 및 광주역 버스정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리함.

편의시설: 건물 내 편의점, 인근에 식당, 카페, NC백화점, 세븐일레븐 광주중앙점 등 다양한 편의 시설이 위치함.

주변 환경: 업무 및 상업 시설이 밀집되어 있으며, 광주역 뉴타운 한국아델리움 뉴캐슬 오피스텔 등 주변에 공동주택 단지들이 있음.

혐오시설: 검색 결과에서 신안동 일대 상습 침수 지역이라는 정보가 있으나, 직접적인 혐오시설 정보는 확인되지 않음. 광주시에서 추진 중인 소각장 사업 후보지가 북구에 신청된 곳이 있으나, 본건과의 직접적인 관련성은 불분명함.

2. 권리 분석

2.1. 권리관계

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음.

말소기준권리: 을1 근저당권 (우리은행, 2022-09-16)

2.2. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사(김 )

보증금: 181,400,000원

차임: 110,000원

전입일자/확정일자: 2022-10-18

배당신고일자: 2024-11-11

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

2.3. 등기부요약

갑1: 소유권보존 (유한회사비알케이, 2022-09-16)

을1: 근저당권 (우리은행, 56,520,000원, 말소기준권리)

을2: 주택임차권 (김봉환, 181,400,000원, 말소)

갑2: 강제경매 (주택도시보증공사, 181,400,000원, 말소)

등기부채권 총액: 237,920,000원

3. 잠재적 리스크

* 건물 내부 상태 확인 불가: 현장 조사 시 점유자 부재로 내부 확인이 어려워 일반적인 현상 및 관리 상태를 상정하여 평가되었으므로, 실제 내부 상태는 상이할 수 있음.

* 침수 이력: 신안동 일대가 상습 침수 지역으로 보도된 사례가 있어, 집중 호우 시 침수 피해 발생 가능성이 있음.

* 토지이용계획의 복합성: 일반상업지역 외 방화지구, 시가지경관지구, 높이 제한 지역 등 다양한 도시계획법상 제한이 존재하여 향후 건축 및 개발에 영향을 줄 수 있음.

4. 투자 포인트

* 광주역 인접성: 광주역 역세권에 위치하여 향후 교통망 확충 시 수혜 기대.

* 신축 건물: 2022년 9월에 준공된 비교적 신축 건물임.

* 편리한 교통 및 상권: 도심 교통망 접근성이 좋고, 주변 상업 시설 및 편의 시설 이용이 용이함.

* 건물 관리 상태: 외벽 마감 등 외부 상태는 양호한 것으로 평가됨.

5. 시세 분석

* 본건은 49.08㎡(약 14.85평) 면적의 오피스텔로, 2022년 9월에 준공되어 비교적 신축임.

* 광주역 한국아델리움 단지 내 유사 면적(약 14평)의 경우, AI 추정 시세 및 실거래가 정보가 있으나 구체적인 매매가는 검색 결과에서 직접적으로 확인되지 않음. 다만, 전세 1억 8,140만원, 월세 1.8억/11만원 정보가 제시되어 있어, 이를 바탕으로 시세 범위를 추정할 수 있음.

* 감정가는 233,000,000원임.

* 주변 타 오피스텔의 매매가 정보(예: 제일오피스텔 2.3천만원~7.4천만원)는 면적, 연식, 위치가 달라 직접적인 비교가 어려움.

6. 예상 입찰가

* 인수 보증금은 0원이므로, 예상 입찰가 산정 시 고려하지 않음.

* 감정가는 233,000,000원이며, 현재 파악된 시세 수준과 총 채권액(237,920,000원)을 고려할 때, 일반적인 경매 할인율(감정가의 80~90%)을 적용하여 다음과 같이 예상 입찰가를 산정할 수 있음.

* 예상 입찰가 범위: 186,400,000원 ~ 210,000,000원.

* (참고: 실제 입찰가는 시장 상황, 경쟁 구도, 본인의 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.)

7. 종합 의견

광주역 초역세권에 위치한 신축 오피스텔로, 교통 및 상권 이용이 편리하다는 장점이 있음. 하지만, 신안동 일대의 침수 이력과 복합적인 토지 이용 계획상의 제한 사항은 잠재적 리스크로 고려해야 함. 점유자 부재로 인한 내부 상태 미확인도 주의가 필요함. 권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없으므로, 시장 시세 및 현장 조사를 통해 정확한 가치를 판단 후 입찰가를 결정하는 것이 중요함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.