나이스옥션 법원경매 광주 2026타경30890 [1] 광주광역시 서구 화정동 823-14 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일 · 평가일 2026.04.28

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 서구 화정동 소재 “(구)제2청사” 남동측 인근에 위치하며, 인근으로 주택 및 상가, 학교 등의 부동산이 소재하는 등 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건 까지 차량진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통시됩니다.

형태 및 이용상태

본건은 사다리형 토지로서 단독주택 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태

본건 필지 서측으로 소폭의 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제1종일반주거지역 , 제1종지구단위계획구역(염주지구) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합)

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

(1-가) : 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층 건물로서, (사용승인일 : 1984.03.28) 외 벽 : 벽돌 마감, 몰탈 위 페인트 마감 등 내 벽 : 벽지 및 타일 마감 등 창 호 : 샤시창호 마감 등입니다. (1-나) : 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층 건물로서, (사용승인일 : 1984.03.28) 외 벽 : 몰탈 위 페인트 마감 등 내 벽 : 몰탈 위 페인트 마감 등입니다.

이용상태

(1-가) : 주택으로 이용중입니다. (1-나) : 변소로 이용중입니다.

설비내역

(1-가) : 위생 및 급·배수설비, 난방설비, 도시가스설비 등이 구비되어 있습니다. (1-나) : 위생 및 급·배수설비 등이 구비되어 있습니다.

부합물 및 종물

본건 토지 지상에 별지 "지적 및 건물개황도"에 도시한 바와 같이 제시외 건물(ㄱ),(ㄴ)이 소재합니다.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 현황

2.1. 소재지

광주광역시 서구 화정동 823-14

2.2. 토지 정보

토지면적: 159.80㎡ (약 48.34평)

토지지분: 159.8㎡ (약 48.34평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

2.3. 건물 정보

건물면적: 79.75㎡ (약 24.12평)

건물지분: 79.75㎡ (약 24.12평)

건물 제시외면적: 31.50㎡ (약 9.53평)

건물 구조: 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층 건물 (사용승인일 1984.03.28)

건물 용도: 주택 (1-가), 변소 (1-나)

건물 제시외건물: (ㄱ), (ㄴ) 소재

2.4. 매각 정보

사건번호: 광주지방법원 2026타경30890 (1)

감정가: 263,938,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 현OOOOOO (현대카드주식회사)

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위환경

본 건은 광주광역시 서구 화정동 소재 “(구)제2청사” 남동측 인근에 위치하며, 주변에 주택, 상가, 학교 등이 소재하여 주거 환경은 보통 수준입니다.

3.2. 교통상황

차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 교통 여건은 보통입니다.

3.3. 토지 이용 및 현황

사다리형 토지로 단독주택 건부지로 이용 중입니다.

필지 서측으로 소폭의 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다.

3.4. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(염주지구), 소로3류(폭 8m 미만)(접합)

4. 권리분석

4.1. 등기부 현황

등기부 채권 총액:

토지: 34,800,000원 (근저당 2건)

건물: 57,024,592원 (근저당 2건, 가압류 1건)

말소기준권리: 2006-07-19 농업협동조합중앙회의 근저당권 (을4)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요에 대한 별도 명시 없음. (물건명세서 참고사항)

4.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대관계: 미상

금액이 미상인 임차인이 있을 수 있으므로 주의가 필요합니다.

5. 상권분석

5.1. 주변 시세

제공된 JSON 정보는 화정동 23-15번지 금호하이빌 연립다세대 매매/임대 정보로, 본건(단독주택, 화정동 823-14)과는 건물 종류 및 지번이 상이하여 직접적인 비교가 어렵습니다.

최근 연립다세대 매매가는 2024년 8월 11,500만원, 2024년 8월 8,500만원, 2025년 8월 9,250만원 수준으로 확인됩니다.

본 건은 단독주택으로 토지 면적이 넓고 감정가(263,938,000원)가 연립다세대 시세보다 높게 형성되어 있습니다.

5.2. 주변 혐오시설

주변 시설에 대한 검색 결과, 본건 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 생활정보

6.1. 주변 편의시설

주택, 상가, 학교 등이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

6.2. 교통시설

인근 버스정류장 이용이 가능하며, 차량 진입이 용이한 편입니다.

7. 잠재적 리스크

* 임대 관계 미상으로 인한 명도 저항 가능성.

* 건물 사용승인일(1984.03.28)이 오래되어 노후화에 따른 수리 비용 발생 가능성.

* 제시외 건물 포함 매각으로 인한 별도 명도 또는 철거 관련 이슈 발생 가능성.

* 감정평가일(2026-09-14) 이후 시장 변동성.

* 토지이용계획 상 제1종일반주거지역으로, 건축 관련 규제 사항 확인 필요.

8. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 서구 화정동에 위치한 단독주택으로, 주거 환경 및 교통 여건이 비교적 양호한 편입니다. 토지 면적이 넓고 건물 면적 대비 감정가가 높게 책정되어 있으나, 오래된 건물 연식과 임대관계 미상이라는 점은 유의해야 할 부분입니다. 일괄매각으로 토지와 건물을 함께 취득하게 되며, 제시외 건물도 포함됩니다. 주변 연립다세대 시세와 비교 시 본건 단독주택의 가치를 고려할 때, 시장 상황 및 권리 분석에 따른 신중한 접근이 요구됩니다.

9. 투자 포인트

* 광주 서구 화정동 일대의 단독주택으로서의 희소성.

* 주택, 상가, 학교 등 생활 편의시설 인접.

* 향후 개발 가능성 또는 증축/개축 등을 통한 가치 상승 잠재력.

10. 예상 입찰가

제공된 정보와 감정가를 기반으로 예상 입찰가를 산정합니다.

감정가: 263,938,000원

주변 유사 단독주택 거래 사례가 부족하나, 단독주택으로서의 가치와 시장 상황을 고려하여, 감정가의 80% ~ 90% 수준을 일반적인 입찰가 범위로 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 약 211,000,000원 ~ 237,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것이 합리적입니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사 및 최근 유사 물건의 실거래가, 공시지가 변동 등을 추가적으로 면밀히 검토해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.