나이스옥션 법원경매 전주 2026타경186 [1] 전북특별자치도 전주시 덕진구 인후동1가 951-7 아중마을부영아파트 상가동 3층305호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서원 · 평가일 2026.05.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 구분건물은 전북특별자치도 전주시 덕진구 인후동1가 소재 "아중마을부영아파트(5차)" 단지내 상가동 3층에 위치하는 상가 1호로, 주위는 가로와 획지가 정비된 택지개발지대로 인근에는 공동주택(아파트) 및 노선상가 등이 주로 소재합니다.

교통상황

주변에 간선도로 및 지선도로 정비되어 있고 인근에 버스정류장이 소재하여 제 지역으로 접근성 및 대중교통여건 무난합니다.

건물의 구조

철근콘크리트라멘조 평슬래브지붕 3층 건물내 3층에 소재하며 외벽 : 시멘몰타르위 타일붙임 마감, 내벽 : 몰탈위페인팅 등 마감, 창호 : 샷시창입니다.

이용상태

본건 구분건물 내부는 교습소 및 주거공간으로 이용중입니다.

설비내역

건물 전체로 공동으로 이용하는 급배수설비, 위생설비, 소방설비 등이 되어 있으며, 구분건물 내부 주거부분에 난방시설 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

토지기호 ①,②는 사다리형 유사한 토지로 인접지와 등고평탄하며 공동주택(아파트) 및 부속상가 건물부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 아파트단지 남동측에 소재하는 폭 약15내외의 도로를 주출입구로 이용합니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(2022-01-28)(아중), 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역(2023-01-13)(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(예일유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>에 해당됩니다.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 전주지방법원 2026타경186 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 전OOO

1.2. 물건 현황

소재지: 전북특별자치도 전주시 덕진구 인후동1가 951-7 아중마을부영아파트 상가동 3층305호

용도: 근린상가

감정가: 154,000,000원

토지면적: 82.12㎡ (약 24.8평)

토지지분: 82.12㎡ (약 24.8평)

건물면적: 110.00㎡ (약 33.3평)

건물지분: 110.00㎡ (약 33.3평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 건물 상세 정보

건축물 구조: 철근콘크리트라멘조 평슬래브지붕 3층 건물 내 3층 305호

외벽: 시멘몰타르 위 타일붙임 마감

내벽: 몰탈 위 페인팅 마감

창호: 샷시창

1.4. 집합건물 정보 (아중마을 부영아파트 상가동)

총괄표제부상 아파트 단지 전체 대지면적: 20,954.60㎡ (약 6,338.8평)

총괄표제부상 아파트 단지 전체 건축면적: 4,730.53㎡ (약 1,431.3평)

총괄표제부상 아파트 단지 전체 연면적: 55,935.43㎡ (약 16,922.0평)

상가동 표제부상 건축면적: 825.00㎡ (약 249.6평)

상가동 표제부상 연면적: 2,585.00㎡ (약 782.1평)

상가동 용도: 제2종근린생활시설, 의료시설

상가동 층수: 지하 1층, 지상 3층

건축물 사용승인일: 1999년 09월 06일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 전주시 덕진구 인후동1가 소재 '아중마을부영아파트(5차)' 단지 내 상가동 3층에 위치합니다. 주위는 가로와 획지가 정비된 택지개발지대로, 인근에는 공동주택(아파트) 및 노선상가 등이 주로 소재하여 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다.

2.2. 교통상황

단지 주변으로 간선도로 및 지선도로가 잘 정비되어 있으며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전주시 전반 지역으로의 접근성 및 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

2.3. 토지 및 도로 상태

토지 형상은 사다리형 유사한 형태로 인접지와 등고평탄하며, 아파트 및 부속 상가 건물 부지로 이용 중입니다. 본건이 속한 아파트 단지는 남동측에 소재하는 폭 약 15m 내외의 도로를 주출입구로 이용하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되는 권리

감정평가요약 및 물건명세서에 따르면, 본건 경매 진행으로 인해 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. 모든 인수 대상 권리는 말소될 예정입니다.

3.2. 등기부 현황

말소기준권리는 2013년 3월 13일 접수된 전북은행의 근저당권(79,200,000원)입니다. 이후 접수된 가압류 및 임의경매 개시결정 등 모든 권리는 말소 예정이거나 이미 말소되었습니다.

* 소유권보존: 동광주택산업주식회사 (1999-09-13)

* 소유권이전: 주식회사동광주택 (2010-03-08)

* 소유권이전: 강영자 (2013-03-13, 매매)

* 근저당권: 전북은행 (2013-03-13, 79,200,000원, 말소기준권리)

* 가압류: 주식회사케이비국민카드 (2026-03-17, 14,354,585원, 말소)

* 가압류: 전북신용보증재단 (2026-04-08, 55,409,045원, 말소)

* 가압류: 신용보증기금 (2026-04-08, 9,862,504원, 말소)

* 가압류: 전북은행 (2026-04-21, 28,145,175원, 말소)

* 임의경매: 전북은행 (2026-04-21, 44,780,234원, 말소, 본건)

* 가압류: 신용보증기금 (2026-06-23, 15,859,842원, 말소)

등기부채권 총액: 202,831,151원

3.3. 임차인 현황

본건의 경우, 인수할 보증금 합계가 0원입니다. 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 특징

본 상가는 대규모 아파트 단지 내 상가동에 위치하여, 단지 내 거주민을 대상으로 한 기본적인 소비 수요를 확보할 수 있는 입지입니다. 주변으로는 다양한 노선상가가 발달해 있어 상업 활동이 활발합니다.

4.2. 주변 시설

* 아중마을부영아파트 단지 내 상가로, 단지 내 거주민이 주요 고객층입니다.

* 단지 주변으로 마트, 병원, 학원, 식당 등 생활 편의시설이 풍부하게 분포하고 있습니다.

* 인근에 예일유치원이 소재하여 상대보호구역으로 지정되어 있으나, 상가 이용에 직접적인 영향을 줄 수준은 아닌 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 내 편의시설 및 인근 상업시설을 통해 일상생활에 필요한 모든 편의를 누릴 수 있습니다.

5.2. 교육환경

예일유치원 등 보육 시설이 인근에 위치합니다.

5.3. 주거환경

대규모 아파트 단지 내에 위치하여 안정적인 주거 인프라를 갖추고 있습니다.

5.4. 건물 설비

건물 전체로 공동 이용하는 급배수, 위생, 소방 설비가 구비되어 있으며, 본건 구분건물 내부 주거 공간에는 난방시설이 설치되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 이용 상태와 용도 간 불일치 가능성

본건 구분건물의 실제 이용 상태가 '교습소 및 주거공간'으로 파악되었으나, 건축물대장상 상가동의 주요 용도는 '제2종근린생활시설, 의료시설'로 명시되어 있습니다. 주거 공간으로의 이용이 건축법규 및 관련 조례에 위반되는 사항이 있는지, 혹은 추후 위법 건축물 단속 시 문제가 발생할 수 있는지에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

6.2. 토지이용계획

* 제3종일반주거지역: 아파트 등 고층 공동주택 건설이 가능한 지역입니다.

* 지구단위계획구역(아중): 해당 구역에 대한 별도의 지구단위계획이 적용되므로, 건축 행위 시 해당 계획을 준수해야 합니다.

* 중로1류(폭 20m~25m): 도로 조건은 양호합니다.

* 가축사육제한구역: 주거밀집지역으로 가축 사육이 제한됩니다.

* 상대보호구역(예일유치원): 교육환경 보호를 위한 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 전주시 덕진구의 주요 주거 밀집 지역 내 아파트 단지 상가로, 안정적인 배후 수요를 기반으로 한 근린상가로서의 가치를 지닙니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수하며, 권리분석 상 낙찰 후 인수해야 할 부담이 없는 깨끗한 권리 상태를 보유하고 있습니다. 다만, 현재 이용 상태와 건축물대장상 용도 간의 불일치 가능성은 향후 잠재적 리스크로 작용할 수 있으므로, 이에 대한 철저한 사전 조사 및 확인이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 대규모 아파트 단지 내 고정적인 배후 수요 확보

* 편리한 교통 및 주변 생활 편의시설 인접

* 권리관계가 명확하여 인수 부담 없음

* 상가동의 일부로서, 단지 내 거주민 대상 업종 운영에 유리

9. 예상 입찰가

감정가 154,000,000원을 기준으로, 본건의 시장 가치, 향후 예상 임대 수익률, 명도 비용, 그리고 현재 이용 상태와 관련된 잠재적 리스크 해소 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다. 권리상 인수 부담이 없는 점은 긍정적 요인이지만, 용도 불일치 이슈에 대한 추가 검토가 필요하므로, 감정가 이하 또는 유사한 수준에서 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다. 실제 입찰가는 시세 조사 및 현장 방문을 통해 상세히 파악된 정보를 바탕으로 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.