나이스옥션 법원경매 부산 2026타경10628 [1] 부산광역시 부산진구 당감동 516 주공아파트 304동 6층 606호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 예주 · 평가일 2026.04.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 당감동에 소재하는 경원고등학교 남측 인근에 소재하며로서 부근은 아파트 단지, 학교 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물[304동] 내 6층 606호로서 [사용승인일: 1989.06.10] ·외 벽: 세멘몰탈위 페인팅 마감. ·내 벽: 폐문부재로 확인하지 못하였음. ·창 호: 샷시창 구조임.

이용상태

공부상 아파트이며 이해관계인의 부재로 폐문되어 내부는 확인치 못하여 통상적인 상태를 기준으로 평가하였으니 경매의 진행 및 응찰시 재확인 하시기 바람.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 도시가스설비, 옥내 소화전, 스프링클러 등이 소재함.

토지의 형상 및 이용상태

남하향하는 완경사 지대내 3필지 일단의 토지로서 공동주택의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 가로망이 정비되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

당감동 516 :제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(광무여자중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(광무여자중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 택지개발지구<택지개발촉진법>, 택지개발지구기타(공동주택및부대복리시설)<택지개발촉진법> 당감동 518 :제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 택지개발지구<택지개발촉진법>, 택지개발지구기타(공동주택및부대복리시설)<택지개발촉진법> 개금동 59-6 :제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 고가도로(저촉), 광로3류(폭 40m~50m)(접합), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 철도보호지구<철도안전법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>, 택지개발지구기타(공동주택및부대복리시설)<택지개발촉진법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기타사항 : 없음.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 민경윤)로부터 2026.09.01.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건개요

본 보고서는 부산지방법원 2026타경10628 (1) 부동산강제경매 사건에 대한 물건 분석 결과입니다.

1.2. 물건 현황

* 소재지: 부산광역시 부산진구 당감동 516 주공아파트 304동 6층 606호 (개금주공3단지아파트)

* 용도: 아파트

* 건물구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 중 6층 606호

* 사용승인일: 1989년 06월 10일

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

1.3. 감정가 및 면적

* 감정가: 197,000,000원

* 토지면적: 40.27㎡ (약 12.18평)

* 건물면적 (전용면적): 61.52㎡ (약 18.61평)

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본건은 부산광역시 부산진구 당감동에 위치하며, 경원고등학교 남측 인근입니다. 주변은 아파트 단지와 학교, 근린생활시설 등으로 형성된 주거 밀집 지역입니다.

2.2. 교통 접근성

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 단지 내 가로망도 잘 정비되어 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획

본건 토지는 부산진구 당감동 516번지 일대로, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 대로, 중로, 소로 등 다양한 도로에 접해 있습니다. 또한, 교육환경 보호구역 및 택지개발지구로도 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸 권리

본건의 말소기준권리는 2023년 03월 07일에 접수된 부산진세무서장의 압류입니다. 이보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 주택도시보증공사 (채권양도, 전 임차인 민경윤)

* 보증금: 150,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/확정일자: 2022년 07월 25일

* 배당신고일자: 2025년 07월 04일

* 대항력: 없음

주택도시보증공사(HUG)로부터 제출된 확약서에 따르면, 해당 임차인은 임차보증금에 대한 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하였으며, 잔존 임대차보증금 반환 청구권 포기 및 임차권등기 말소에 동의하였습니다.

3.3. 인수되는 권리 (보증금)

상기 임차인 분석 결과, 임차인의 대항력 포기 및 잔존 보증금 반환 청구권 포기 확약서 제출로 인해 매수인이 인수해야 할 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

3.4. 기타 권리사항

* 집합건물 등기부상 소유권 이전 (노상문, 노경열) 외 압류, 가압류, 주택임차권, 강제경매 개시결정 등기가 모두 말소 예정입니다.

* 등기부채권 총액: 155,833,420원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요 없음)

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 상권 및 시설

본건 주변은 아파트 단지와 더불어 경원고등학교, 광무여자중학교 등이 인접해 있어 교육 환경이 양호합니다. 또한, 다양한 근린생활시설이 분포하여 생활 편의성이 갖춰져 있습니다.

4.2. 아파트 단지 정보

* 아파트명: 개금주공3단지아파트

* 총 동수: 20개 동

* 총 세대수: 2,723세대

* 사용승인일: 1989년 06월 01일 (건축물대장상 1989.06.10)

* 최고층: 15층

* 주차: 총 1,091대 (지상 6대, 지하 33대 - 아파트 단지 규모 대비 주차 공간은 다소 부족할 수 있습니다.)

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터 등이 있습니다.

4.3. 최근 시세 분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 2026년 7월에 본건과 유사한 면적대의 아파트 거래가 다음과 같이 이루어졌습니다.

* 49.94㎡ (약 15.11평), 3층: 130,000,000원

* 41.3㎡ (약 12.49평), 3층: 150,000,000원

* 41.3㎡ (약 12.49평), 8층: 108,000,000원

본건은 전용면적 61.52㎡ (약 18.61평)으로, 상기 실거래가와 비교했을 때 감정가(197,000,000원)가 다소 높게 책정되었을 가능성을 시사합니다.

5. 잠재적 리스크

* 건물 노후화: 1989년 준공으로 37년 경과된 아파트로, 향후 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 내부 상태 미확인: 폐문 부재로 인해 내부 상태를 직접 확인하지 못했습니다. 입찰 전 반드시 현장 방문하여 내부 상태를 재확인하고, 필요한 수리 비용을 예상해야 합니다.

* 주변 시설: 인근 지역에 특별히 언급될 만한 혐오시설은 검색되지 않았으나, 주거 밀집 지역으로 소음 등 생활 민원은 발생할 수 있습니다.

6. 종합 의견

본건은 부산진구 당감동의 개금주공3단지 내 아파트로, 기본적인 생활 인프라 및 교통 여건이 갖춰져 있습니다. 권리분석상 인수 부담이 거의 없다는 점이 큰 장점입니다. 임차인의 대항력 포기 확약서 제출로 인해 매수인이 보증금 관련 위험을 떠안을 가능성은 낮습니다. 다만, 건물 연식에 따른 노후화와 내부 상태 미확인 문제는 매수 후 추가적인 관리 비용 발생 가능성을 내포하고 있습니다. 최근 실거래가 추이를 고려하여 감정가와의 차이를 면밀히 비교하는 것이 중요합니다.

7. 투자 포인트

* 매수인이 인수할 임차보증금 없음.

* 부산진구 내 주거지로서 꾸준한 수요 기대.

* 단지 내 가로망 및 대중교통 접근성 양호.

8. 예상 입찰가

* 감정가: 197,000,000원

* 최근 실거래가 (유사 면적, 2026년 7월): 108,000,000원 ~ 150,000,000원

* 본건 면적 (61.52㎡) 및 최근 실거래가 최고가 (41.3㎡ 기준 150,000,000원) 등을 고려할 때, 감정가(197,000,000원) 대비 상당한 할인이 필요할 수 있습니다.

* 내부 수리 비용, 시장 상황, 경쟁 입찰 등을 종합적으로 고려하여 150,000,000원 ~ 170,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 추천합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.