나이스옥션 법원경매 부산 2026타경10638 [1] 부산광역시 금정구 구서동 184-9 꿈꾸는가 3층301호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대웅 · 평가일 2026.05.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 금정구 구서동 소재 지하철1호선"두실역"남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 근린생활시설 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 용이하며, 인근에 버스정류장, 지하철 1호선(두실역)이 소재하는 등 제반교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 콘크리트스라브지붕 지하1층/지상17층 건내 제3층 제301호로서, 외벽:몰탈위페인팅, 화강석붙임 등. 창호: 샷시창 등 .

이용상태

공부상 용도는 "업무시설(오피스텔)" 임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비,승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형토지로, "공동주택(아파트) 및 업무시설(오피스텔) " 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 폭 약 8미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 등.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항은 없음.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 정다영)로부터 2026.09.01.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2026타경10638 (1)

소재지: 부산광역시 금정구 구서동 184-9 꿈꾸는가 3층 301호

도로명주소: 부산광역시 금정구 두실로7번길 111, 3층 301호 (구서동)

용도: 오피스텔 (건축물물리적용도: 공동주택, 공부상용도: 업무시설(오피스텔))

감정가: 115,000,000원

토지면적: 7.14㎡ (약 2.16평)

건물면적: 45.67㎡ (약 13.81평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

본건은 부산광역시 금정구 구서동에 위치하며, 지하철 1호선 '두실역' 남서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변으로는 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 생활 환경 및 상업 시설 이용이 비교적 편리한 지역입니다.

차량 접근성이 양호하며, 인근에 버스정류장과 지하철 1호선 두실역이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 교통 요충지에 해당합니다.

건물은 철근콘크리트구조의 지하 1층, 지상 17층 건물 내 3층 301호이며, 외벽은 몰탈 위 페인팅 및 화강석 붙임으로 마감되어 있습니다.

이용상태는 공부상 업무시설(오피스텔)이나, 실제로는 공동주택 및 업무시설 부지로 이용되고 있습니다.

위생, 급배수, 난방, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지는 가장형의 형상을 하고 있으며, 서측으로 폭 약 8미터 내외의 도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상으로는 일반상업지역 등에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본 건은 부산지방법원 2026타경10638호로 진행되는 부동산 강제경매 물건입니다.

말소기준권리는 2023년 6월 19일 접수된 부산은행의 가압류(갑6)입니다.

등기부등본상 확인되는 채권액 총액은 약 1,610,215,329원입니다.

주택임차인 정다영(을5)은 보증금 100,000,000원에 대하여 2021년 10월 15일 확정일자를 받았으나, 전입일자는 2021년 12월 29일입니다.

그러나 본 건의 권리 분석상 해당 임차인은 대항력이 없는 것으로 파악됩니다.

특히, 주택도시보증공사(양도 전 임차인 정다영)로부터 2026년 9월 1일자로 제출된 확약서에 따라, 임차인은 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것에 동의하였습니다.

이에 따라 임차인의 보증금 중 인수되는 금액은 0원입니다.

본 경매 절차를 통해 을5 주택임차권(정다영), 갑6 부산은행 가압류, 갑7 신용보증기금 가압류, 갑8 신보2021제13차유동화전문유한회사 가압류, 갑9 금정세무서장 압류, 갑10 부산진구(부산광역시) 압류, 갑11 주택도시보증공사 강제경매 등은 모두 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 금정구 구서동 일대는 지하철 1호선 두실역을 중심으로 형성된 주거 및 상업 복합 지역입니다.

주변에 아파트 단지가 밀집해 있어 배후 수요가 풍부하며, 근린생활시설이 다수 위치하여 유동인구 또한 꾸준할 것으로 보입니다.

두실역 상권은 지역 주민을 대상으로 한 상권이 형성되어 있으며, 오피스텔의 경우 직주근접 수요 또는 임대 수익형 투자 수요가 있을 수 있습니다.

정확한 현재 시세 및 임대 현황 파악을 위해서는 추가적인 부동산 시장 조사가 필요합니다.

1.4. 생활정보

교통: 지하철 1호선 두실역 도보 이용 가능, 다수의 버스 노선 운행

편의시설: 인근에 마트, 병원, 은행 등 생활 편의시설이 위치할 것으로 예상됩니다.

교육시설: 구서동 지역 내 초, 중, 고등학교가 분포하고 있습니다.

주변 환경: 아파트 단지 및 주거 지역에 인접하여 주거 환경이 양호할 것으로 보입니다.

혐오시설: 제공된 정보 및 일반적인 지역 분석상 인근에 혐오시설이 있을 가능성은 낮으나, 현장 방문 시 직접 확인이 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경, 유동화물건, 선순위임차권 등 특이사항이 있으나, 임차인의 확약서 제출로 인해 대항력 있는 임차인 문제는 해소된 것으로 보입니다.

다수의 가압류 및 압류가 존재하였으나, 모두 말소기준권리 하에 소멸될 것으로 예상됩니다.

다만, 채무 총액이 상당히 높아 경매 낙찰가율 변동에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

건축물대장 상 용도가 공동주택 외 1로 표기되어 있어, 실제 오피스텔로서의 이용 가능성 및 관련 규제 사항을 재확인할 필요가 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 역세권에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 환경이 양호한 편입니다.

등기부상 복잡한 권리 관계가 존재하였으나, 임차인의 대항력 포기 및 확약서 제출로 인해 권리상 큰 문제는 없을 것으로 판단됩니다.

다만, 다수의 채권 및 높은 채무 총액으로 인해 경매 진행 과정에서 변수가 발생할 수 있습니다.

정확한 시세 파악과 향후 임대수익률 분석을 통해 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

지하철 1호선 두실역 역세권으로 교통이 편리합니다.

주변 아파트 단지 및 상업 시설과의 접근성이 양호합니다.

임차인의 대항력 포기로 인해 보증금 인수 부담이 없습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 115,000,000원

보증금 인수액: 0원

본건의 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 현재 부동산 시장 상황, 유사 물건의 실거래가, 해당 지역의 임대 시세, 명도 관련 변수 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

제공된 정보만으로는 정확한 시세 분석 및 최적 입찰가 산정이 제한적이므로, 투자자는 반드시 현장 방문 및 주변 시세 조사를 통해 면밀한 분석을 수행해야 합니다.

현 단계에서는 감정가인 115,000,000원을 기준으로, 잠재적 리스크 요인(공동주택 외 1 표기 등)과 투자 가치(역세권, 명도 용이성)를 고려하여 100,000,000원 ~ 110,000,000원 범위 내에서 전략적인 접근을 고려해 볼 수 있습니다.

이는 실제 시장 상황 및 경쟁 입찰자의 판단에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.