나이스옥션 법원경매 부산 2026타경10632 [1] 부산광역시 부산진구 부전동 384-13 서면퀸즈더블유에디션 5층501호 아파트 경매
부산광역시 부산진구 신천대로126번길 48 서면 퀸즈W에디션 (집합건물) 물건의 법원경매 정보입니다. 사건번호 2026타경10632(부산지방법원 경매9계HUG). 감정가 330,000,000원, 최저가 231,000,000원. 매각기일은 2026-11-09입니다. 나이스옥션에서 권리분석, 등기, 감정평가서, 예상낙찰가, 주변 실거래·시세, 관할법원 정보를 무료로 확인할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 2026 타경 10632 [1] |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 부전동 384-13 서면퀸즈더블유에디션 5층501호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 부산진구 신천대로126번길 48 서면 퀸즈W에디션 |
| 용도 | 집합건물 |
| 매각기일 | 2026.11.09 |
| 관할법원 | 부산지방법원 경매9계HUG (051)590-1816(구내:1816)) |
| 이용제한 | 상대보호구역, 일반상업지역, (접함)중로2류(폭 15m~20m), (접함)소로2류(폭 8m~10m), (접함)지구단위계획구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, (접함)하천구역, 방화지구 |
면적
| 토지면적 | 10.77㎡ (3.26평) |
|---|---|
| 건물면적 | 63.39㎡ (19.17평) |
금액
| 감정가 | 330,000,000원 |
|---|---|
| 최저가 | 231,000,000원 (감정가 대비 70%) |
| 입찰보증금 | 23,100,000원 (10%) |
| 유찰횟수 | 1회 |
회차별 입찰내역
| 회차 | 매각기일 | 최저금액 | 결과 |
|---|---|---|---|
| 신건 | 2026.10.12 | 330,000,000원 | 유찰 |
| 2차 | 2026.11.09 | 231,000,000원 |
감정평가 요약
감정평가기관: 미르 · 평가일 2026.04.30
구분건물감정평가요항표
- 위치 및 주위환경
- 본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 부산도시공사 남측 인근에 위치하는 서면퀸즈더블유에디션 5층 501호로서, 주위는 공동주택, 업무시설, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재해 있습니다.
- 교통상황
- 본건까지 차량진입이 가능하며, 시내버스정류장 및 도시철도 2호선 부암역이 인근에 소재하여 대중교통사정은 편리한 편입니다.
- 건물의 구조
- 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물내 5층 501호로서, 외 벽 : 시멘트몰탈위 페인팅 마감 및 화강석 붙임 등, 내 벽 : 벽지 마감 등 창 호 : 샷시창호로 되어 있습니다.
- 이용상태
- 공동주택(아파트)입니다.
- 설비내역
- 위생설비, 급·배수설비, 승강기설비, 무인공동현관시스템 및 도시가스설비 등이 되어있습니다.
- 토지의 형상 및 이용상태
- 인근토지와 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로 업무시설 및 공동주택의 부지로 이용 중입니다.
- 인접 도로상태등
- 본건 남서측으로 약 20미터 내외 폭, 북동측으로 약 4~5미터 내외 폭의 도로에 접합니다.
- 토지이용계획 및 제한상태
- 일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 125m), 가로구역별 최고높이 제한지역 (최고높이 175m), 상대보호구역입니다.
- 공부와의 차이
- 없습니다.
- 기타참고사항(임대관례 및 기타)
- 임대관계 미상이며, 기타사항 없습니다.
물건 비고
주택도시보증공사(양도전:임차인 이영주)로부터 2026.09.01.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.’는 내용의 확약서가 제출됨
AI 물건분석
1. 물건 기본정보
사건번호: 부산지방법원 2026타경10632 (1)
소재지: 부산광역시 부산진구 부전동 384-13 서면퀸즈더블유에디션 5층501호
용도: 아파트
감정가: 330,000,000원
토지면적: 10.77㎡ (약 3.26평) / 토지지분: 10.7671㎡
건물면적: 63.39㎡ (약 19.17평) / 건물지분: 63.3878㎡ (제공된 면적은 공급면적으로 추정되며, 전용면적은 별도 확인이 필요합니다.)
매각대상: 토지/건물 일괄매각
경매구분: 부동산강제경매
채권자: 주OOOOOOO
1.1. 입지조건
* 위치 및 주위환경: 본건은 부산광역시 부산진구 부전동에 위치하며, 주위는 공동주택, 업무시설, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다. [cite:APPRAISAL_SUMMARY]
* 교통상황: 본건까지 차량 진입이 가능하며, 시내버스정류장 및 도시철도 2호선 부암역이 인근에 소재하여 대중교통 사정이 편리한 편입니다. [cite:APPRAISAL_SUMMARY]
* 인접 도로상태: 본건 남서측으로 약 20미터 내외 폭, 북동측으로 약 4~5미터 내외 폭의 도로에 접합니다. [cite:APPRAISAL_SUMMARY]
* 토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 방화지구, 소로2류, 중로2류, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역으로 지정되어 있습니다. [cite:APPRAISAL_SUMMARY]
1.2. 권리분석
* 말소기준권리: 본 건의 말소기준권리는 2026.04.20. 접수된 주택도시보증공사(채권자)의 강제경매개시결정(갑5)입니다. [cite:REGISTRY_SUMMARY]
* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. [cite:PROPERTY_STATEMENT]
* 임차인 현황:
* 임차인: 강지현
보증금: 0원
차임: 0원
전입일자: 2025-04-07
대항력: 있음
비고: 보증금이 0원임에도 불구하고 대항력이 존재하므로, 실제 임대차 관계에 대한 면밀한 확인이 필요합니다. [cite:TENANT_INFO, TENANT_RIGHTS_ANALYSIS]
* 임차인: 이영주 (채권양도)
보증금: 310,000,000원
차임: 0원
전입일자: 2021-07-02
확정일자: 2021-06-17
배당신고일자: 2023-07-11
대항력: 있음
비고: 해당 임차권은 을1로 등기되었으며, 등기부 요약 상 '인수'로 기재되어 있습니다. [cite:TENANT_INFO, TENANT_RIGHTS_ANALYSIS, REGISTRY_SUMMARY]
* HUG 인수조건 변경 및 확약서:
주택도시보증공사(HUG)는 해당 물건의 임차인 이영주로부터 2026년 09월 01일자로 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.’는 내용의 확약서를 제출받았습니다. [cite:SPECIAL_NOTES, PROPERTY_STATEMENT]
이 확약서 제출로 인해, 비록 이영주 씨의 임차권이 등기부상 '인수'로 기재되어 있고 대항력이 있으나, 실질적으로 매수인(낙찰자)이 인수해야 할 임차보증금은 0원으로 판단됩니다. [cite:TENANT_INFO, PROPERTY_STATEMENT]
1.3. 상권분석
* 주위환경: 본건은 공동주택, 업무시설, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 주변 상업시설 이용이 용이합니다. [cite:APPRAISAL_SUMMARY]
* 지역 특성: 부산진구 부전동 일대는 서면 상권과 인접하여 유동인구가 많고 상업 및 업무 활동이 활발한 지역입니다. [cite:EXTERNAL_SEARCH_RESULTS]
* 상권 활성화 가능성: 인근에 부암역이 위치하여 대중교통 접근성이 뛰어나며, 다양한 근린생활시설 및 업무시설이 밀집해 있어 상권 활성화에 긍정적인 요소로 작용합니다. [cite:APPRAISAL_SUMMARY, EXTERNAL_SEARCH_RESULTS]
* 혐오시설 검색 결과: 본 건 소재지인 부산진구 부전동 384-13번지 일대에서 특별히 언급될 만한 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. [cite:EXTERNAL_SEARCH_RESULTS]
1.4. 생활정보
* 교통 접근성: 지하철 2호선 부암역 및 다수의 시내버스 노선이 인접해 있어 부산 시내 주요 지역으로의 이동이 편리합니다. [cite:APPRAISAL_SUMMARY]
* 주거 환경: 본 건이 위치한 서면퀸즈더블유에디션은 아파트로, 주변에 공동주택 및 업무시설이 혼재하여 생활 편의성이 높습니다. [cite:APPRAISAL_SUMMARY]
* 편의시설:
* 인근에 다양한 근린생활시설이 위치하여 쇼핑, 외식 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다. [cite:EXTERNAL_SEARCH_RESULTS]
* 주변으로 학교, 병원, 약국 등 필수적인 사회기반시설이 잘 갖추어져 있습니다. [cite:EXTERNAL_SEARCH_RESULTS]
1.5. 잠재적 리스크
* 임차인 강지현 관련: 보증금 0원 임차인의 대항력 존재는 일반적이지 않은 상황으로, 임대차 관계에 대한 명확한 사실관계 파악 및 향후 발생할 수 있는 법적 분쟁 가능성에 대한 주의가 필요합니다. [cite:TENANT_INFO, TENANT_RIGHTS_ANALYSIS]
* HUG 확약서의 법적 효력: HUG의 확약서가 법적으로 확실하게 인수 보증금 0원을 보장하는지, 그리고 추후 발생할 수 있는 모든 법적 분쟁에서 매수인을 완벽하게 보호해주는지에 대한 추가적인 법률 검토가 권장될 수 있습니다. 하지만 HUG의 보증 및 확약서 제출은 매우 강력한 안전장치로 평가됩니다. [cite:SPECIAL_NOTES, PROPERTY_STATEMENT]
* 등기부상 '인수' 표기: 임차인 이영주의 임차권이 등기부상 '인수'로 기재된 점은, HUG 확약서로 인해 실제 인수 보증금이 0원으로 판단되더라도, 등기 말소 과정 등에서 번거로움이 발생할 가능성을 내포합니다. [cite:REGISTRY_SUMMARY, PROPERTY_STATEMENT]
1.6. 종합 의견
본건 부산광역시 부산진구 부전동 소재 서면퀸즈더블유에디션 5층501호는 역세권에 위치한 아파트로, 감정가는 3억 3천만원, 공급면적은 63.39㎡(약 19.17평)입니다. 본건의 가장 큰 특징은 대항력 있는 임차인 이영주 씨의 임차보증금 3억 1천만원이 HUG의 확약서 제출로 인해 매수인이 인수하지 않아도 되는 상황이라는 점입니다. 이는 잠재적 위험 요소를 크게 제거하여, 사실상 권리관계가 매우 깨끗한 상태로 취득할 수 있는 기회를 제공합니다. 다만, 보증금 0원 임차인의 대항력 존재는 주의 깊은 확인이 필요합니다.
1.7. 투자 포인트
* 안정적인 권리관계: HUG의 보증 및 임차인의 확약서 제출로 인해 매수인이 인수해야 할 임차보증금이 0원이므로, 명도 관련 위험 부담이 현저히 낮습니다.
* 핵심 역세권 입지: 지하철 2호선 부암역 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리하며, 부산진구의 주요 상업 및 업무 지역 접근성이 우수합니다.
* 향후 가치 상승 기대: 서면 지역은 부산의 중심 상권으로서 지속적인 개발 및 유동인구 증가가 예상되는 지역으로, 장기적인 부동산 가치 상승을 기대할 수 있습니다.
* 감정가 대비 합리적 취득 가능성: 인수되는 보증금이 없다는 점을 감안할 때, 감정가를 기준으로 합리적인 수준의 입찰을 통해 시세 차익을 노릴 수 있습니다.
1.8. 예상 입찰가
본건의 감정가는 330,000,000원입니다.
권리 분석 결과, 매수인이 인수해야 할 임차보증금은 0원입니다.
따라서, 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 시장 상황, 물건의 희소성, 명도 가능성 등을 종합적으로 고려하여 산정하는 것이 바람직합니다.
본 건은 인수되는 보증금이 없다는 점이 가장 큰 장점이므로, 감정가 330,000,000원을 기준으로 보수적으로 접근하거나, 주변 시세 및 경쟁 입찰 현황을 고려하여 330,000,000원에서 360,000,000원 사이에서 입찰가를 결정하는 것을 제안합니다. (이는 순수 제안이며, 최종 입찰가는 개인의 판단에 따라 달라질 수 있습니다.)
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