나이스옥션 법원경매 부산 2026타경10625 [1] 부산광역시 부산진구 전포동 558 동우 오필리아 6층602호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 극동 · 평가일 2026.04.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 전포동 소재 성전초등학교 북측 인근에 위치하며 주위는 아파트, 단독주택, 근린생활시설등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건에의 차량접근 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 지하철1호선 부전역등이 소재하는등 대중교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 13층 건물내 6층 602호로서, 외 벽: 저층부석판붙임 및 스톤코트마감등 내 벽: 벽지마감등, 창 호: 샷시창등의 구조임.

이용상태

공동주택(아파트(도시형생활주택))임.

설비내역

급배수 및 위생설비등 되어 있으며, 승강기설비, 공동현관기, 공동소화전, 주차장설비, 도시가스에 의한 난방설비등 되어있는 것으로 탐문조사 됨.

토지의 형상 및 이용상태

전반적으로 인접지와 등고평탄한 정방형에 유사한 토지를 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측 및 북동측으로도 폭 약6미터 내외의 도로가 소재하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(2014-01-29), 소로3류(폭 8m 미만) (2014-1-29)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 130m), <건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 180m)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(자세한 사항은 문화체육과로 문의)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

·임대관계: 미상 ·면적등은 귀제시서류 및 공부등을 기준으로 하였는바 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 김소정)로부터 2026.09.01.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 부산지방법원에서 진행하는 2026타경10625 (1) 부동산 강제 경매 사건입니다.

* 소재지: 부산광역시 부산진구 전포동 558 동우 오필리아 6층602호

* 건물명: 동우 오필리아

* 토지면적: 11.76㎡ (약 3.56평)

* 건물면적: 46.58㎡ (약 14.09평)

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 201,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 사용승인일: 2017년 7월 21일

2. 입지조건

* 주위환경: 본 건은 부산광역시 부산진구 전포동 소재 성전초등학교 북측 인근에 위치하고 있으며, 주변으로는 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 형성되어 있습니다.

* 교통상황: 본 건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하고 지하철 1호선 부전역이 위치해 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만), 가로구역별 최고높이 제한지역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2024년 1월 31일자 웰컴저축은행 주식회사의 3번 이가은 지분 가압류 (부산지방법원 2024카단55) 입니다.

* 인수/소멸 권리 분석:

* 본 경매 절차 진행 시 말소기준권리보다 앞서는 권리는 없으며, 말소기준권리 이후의 모든 권리(가압류, 압류, 강제경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 임차인: 주택도시보증공사(김소정(채권양도)) / 보증금 180,000,000원 / 전입일자 2022-12-09 / 확정일자 2022-11-16.

* 임차인의 권리분석 결과, '대항력 없음'으로 분류되었습니다.

* 특히, 주택도시보증공사로부터 제출된 확약서에 따라 해당 임차인은 임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것에 동의하였습니다.

* 이에 따라 낙찰자가 인수해야 할 임차 보증금은 0원입니다.

* 주요 권리 내역:

* 소유권보존 (2017-08-28)

* 소유권이전2번신탁등기말소 (2017-11-20)

* 주택임차권 (김소정, 2024-12-18 등기, 확약서 제출로 말소 예정)

* 3번이가은지분가압류 (웰컴저축은행, 2024-01-31, 말소기준권리)

* 3번이가은지분압류 (사하구, 2024-06-10)

* 강제경매 (주택도시보증공사, 2026-04-22)

* 등기부채권 총액: 1,052,108,361원

4. 상권분석

본 물건이 소재한 부산진구 전포동은 부산의 주요 도심 지역 중 하나로, 부전역을 중심으로 상업 및 주거 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다. 인근에 성전초등학교가 있어 교육 환경이 갖추어져 있으며, 다수의 아파트 단지와 근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 도시형생활주택의 특성상 1인 가구 또는 소규모 가구를 대상으로 하는 상권이 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

* 주변 편의시설:

* 교통: 지하철 1호선 부전역 및 다수의 시내버스 노선 이용이 편리합니다.

* 교육: 성전초등학교가 인근에 위치해 있습니다.

* 기타: 주거 밀집 지역으로 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

* 건물 내부 설비: 철근콘크리트 구조의 13층 건물 중 6층에 위치하며, 급배수 및 위생설비, 승강기설비, 공동현관, 공동소화전, 주차장, 도시가스 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 권리 관계: 임차인의 대항력 포기 및 보증금 반환청구권 포기 확약서가 제출되어 낙찰자의 임차보증금 인수 부담은 없습니다. 다만, 권리 분석상 명확함에도 불구하고, 혹시 모를 법적 분쟁의 소지가 완전히 배제되는 것은 아니므로 주의 깊은 검토가 필요합니다.

* 시장 변동성: 부동산 시장의 전반적인 변동성 및 금리 변화에 따른 주택 가치 하락 가능성을 고려해야 합니다.

* 기타: 주변 지역의 개발 계획 및 향후 공급량 변동 등도 시세에 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 경매 물건은 부산진구 전포동에 위치한 도시형생활주택으로, 권리 관계가 비교적 명확하여 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금 부담이 없는 점이 큰 장점입니다. 또한, 부전역 인근의 역세권 입지로 교통이 편리하며, 주변 생활 인프라도 잘 갖추어져 있어 주거 가치가 높은 편입니다. 2015년 준공된 건물로 비교적 신축에 속하여 하자 발생 가능성이 낮으며, 투자 또는 실거주 목적으로 고려해볼 만한 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 권리 분석상 임차인으로 인한 명확한 인수 부담 없음.

* 부전역 역세권 입지로 뛰어난 교통 편의성.

* 2015년 준공된 도시형생활주택으로 신축에 가까워 상품성이 우수함.

* 감정가와 비교하여 시세 차익 실현 가능성 존재.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보 분석 결과, 본건과 유사한 면적(약 40㎡대)의 다세대 주택이 2026년 6월 3일 1억 2천만원에 거래되었습니다. 본건은 2015년 준공으로 해당 거래 물건(2003년 준공)보다 신축임을 감안할 때, 면적 및 상태에 따른 가치 상승을 고려해야 합니다.

감정가는 2억 1백만원이나, 유사 면적의 거래 사례를 바탕으로 보수적으로 접근 시, 본건의 현재 시장 가치는 약 1억 7천만원 내외로 추정됩니다.

이에 따라, 본 건의 예상 입찰가는 1억 7천만원 ~ 1억 8천만원 사이로 제안합니다. 본 입찰가는 현재 시장 상황 및 경쟁 입찰자 수에 따라 변동될 수 있습니다.

주변 시설에 대한 혐오시설 검색은 외부 지도 서비스 검색 제한으로 인해 수행하지 못했으나, 통상적으로 낙찰 전 현장 답사를 통해 직접 확인하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.