나이스옥션 법원경매 부산 2026타경10647 [1] 부산광역시 동래구 온천동 1412-10 온천더휴 8층802호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우성 · 평가일 2026.04.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동래구 온천동 소재 '부산도시철도 3호선 미남역' 남측 인근에 위치하며, 인근은 공동주택 및 다세대주택, 오피스텔, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량출입이 자유로우며, 인근에 시내버스정류장 및 '부산도시철도 3,4호선 미남역'등이 소재하는 등 대중교통사정은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 내 제8층 제802호로서, (사용승인일 2018.06.25) 외벽 : 몰탈위 페인팅 및 치장석 붙임 마감, 창호 : 샷시창호 등 내부 및 내부마감재 등은 이해관계인의 부재로 조사하지 못하였음.

이용상태

업무시설(오피스텔)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 도시가스에 의한 난방설비, 기계식 주차설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 대체로 등고평탄한 가장형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측 및 남서측으로 노폭 약 6m 내외의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역에 속함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기타사항 : 없음.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 김진희)로부터 2026.09.01.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산지방법원 2026타경10647 (1)

* 소재지: 부산광역시 동래구 온천동 1412-10 온천더휴 8층802호

* 용도: 오피스텔 (업무시설)

* 감정가: 179,000,000원

* 토지면적: 7.67㎡ (약 2.32평)

* 건물면적: 58.85㎡ (약 17.80평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (주OOOOOOO)

* 사용승인일: 2018년 6월 25일

* 총층수: 15층 (본건 8층)

1.1. 입지조건

* 위치: 부산광역시 동래구 온천동 1412-10, 온천더휴 8층 802호

* 교통: 부산도시철도 3, 4호선 미남역 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리하며, 다수의 시내버스 노선이 운행 중임.

* 주변환경: 공동주택, 오피스텔, 단독주택 및 각종 근린생활시설이 밀집된 지역으로 생활 편의성이 높음.

* 토지이용계획: 일반상업지역에 속함.

* 도로접근성: 본건 남동측 및 남서측으로 노폭 약 6m 내외의 도로에 접함.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2023.10.12 접수된 부산신용보증재단의 가압류 (갑5)

* 말소되는 권리:

* 주택임차권 (김진희): 190,000,000원, 2024.01.12 접수 (을3). 등기부상 '인수'로 기재되어 있으나, 주택도시보증공사(HUG) 제출 확약서에 따라 대항력 포기 및 잔존 임대차보증금 반환청구권 포기에 동의하였으므로 매수인에게 인수되는 보증금은 없는 것으로 판단됨.

* 가압류 (부산신용보증재단): 68,506,644원, 2023.10.12 접수 (갑5)

* 압류 (부산진세무서장): 2024.09.20 접수 (갑6)

* 강제경매 (주택도시보증공사): 223,373,370원, 2026.04.20 접수 (갑7)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 주요 임차인 현황:

* 김 : 보증금 20,000,000원, 차임 600,000원, 전입/확정 2025.08.21, 대항력 없음.

* 김진희 (채권양도): 보증금 190,000,000원, 차임 0원, 전입 2021.11.24, 확정 2021.11.29, 대항력 있음 (단, HUG 확약서 제출로 대항력 포기 및 잔존보증금 반환청구권 포기 동의).

* 이 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2024.11.18, 대항력 없음.

* 등기부채권 총액: 258,506,644원 (김진희 임차보증금 포함)

1.3. 상권분석

* 상권 특성: 본건이 위치한 온천동 일대는 주거용 오피스텔과 근린생활시설이 혼재된 상업지역으로, 역세권의 이점을 가진 지역임.

* 유사 물건 실거래가 분석:

* 2026년 1월 26일, 58.85㎡ 면적의 온천더휴 오피스텔이 16,000만원에 거래되었습니다.

* 2024년 3월 8일, 55.91㎡ 면적의 온천더휴 오피스텔이 19,000만원에 거래되었습니다.

* 2024년 3월 6일, 43.47㎡ 면적의 온천더휴 오피스텔이 17,000만원에 거래되었습니다.

* 감정가 대비 시세: 본건 감정가 179,000,000원 대비 최근 실거래가 16,000만원(58.85㎡)은 비교적 유사하거나 낮은 수준임.

1.4. 생활정보

* 교통: 부산 지하철 3, 4호선 미남역 도보 이용 가능 거리, 다수의 버스 노선으로 시내 접근성 우수.

* 편의시설: 주변에 마트, 병원, 은행 등 각종 근린생활시설이 풍부하여 편리한 생활 가능.

* 주변환경: 역세권 오피스텔 밀집 지역으로 안정적인 임대 수요 기대 가능.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 김진희 관련 HUG 확약서: 대항력 포기 및 잔존 보증금 반환청구권 포기 확약서가 제출되었으나, 법적 효력 및 이행 여부에 대한 최종적인 검토가 필요함. HUG 인수조건 변경 과정에서의 세부 내용을 면밀히 확인해야 함.

* 내부 조사 미비: 감정평가서상 내부 마감재 등은 이해관계인 부재로 조사하지 못하였으므로, 현장 방문을 통해 정확한 상태를 파악해야 함.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산 동래구 온천동 소재 온천더휴 오피스텔로, 지하철 3, 4호선 미남역 역세권에 위치하여 교통 및 생활 인프라가 우수합니다. 2018년 준공된 비교적 신축 건물로 관리 상태 또한 양호할 것으로 예상됩니다.

감정가 1억 7,900만원 대비 최근 실거래가(58.85㎡ 기준 1억 6,000만원)를 고려할 때 투자 메리트가 있습니다.

특히, 선순위 임차인 김진희 씨가 HUG 제출 확약서를 통해 대항력 및 잔존 보증금 반환청구권을 포기함에 따라, 보증금 인수 부담 없이 명도가 가능할 것으로 판단됩니다. 이는 본 물건의 가장 큰 장점으로 작용할 것입니다.

1.7. 투자 포인트

* 초역세권 입지: 미남역을 중심으로 대중교통 및 생활 편의시설 이용이 매우 편리함.

* 신축급 오피스텔: 2018년 준공으로 비교적 최신 건물로, 자산 가치 유지 및 임대 수요 확보에 유리함.

* 보증금 인수 부담 없음: HUG 확약서에 따른 임차인 김진희 씨의 대항력 포기로 명도 관련 리스크 최소화.

* 합리적인 시세: 최근 실거래가 대비 감정가가 높지 않아 시세 차익 기대 가능.

1.8. 예상 입찰가

* 시세 분석:

* 본건과 동일한 '온천 더휴' 오피스텔의 58.85㎡ 면적은 2026년 1월 26일에 16,000만원에 거래된 사례가 있습니다.

* 또한, 2024년 3월 8일에는 55.91㎡ 면적이 19,000만원, 2024년 3월 6일에는 43.47㎡ 면적이 17,000만원에 거래되었습니다.

* 최근 실거래가 중 가장 면적이 유사한 58.85㎡ 거래가(16,000만원)를 본건의 기준으로 삼는 것이 합리적입니다.

* 감정가 및 권리관계 고려:

* 감정가는 17,900만원이나, 최근 실거래가는 16,000만원으로 형성되어 있습니다.

* 선순위 임차인 김진희 씨의 보증금 1억 9,000만원은 HUG 확약서 제출로 인해 매수인에게 인수되지 않는 것으로 간주됩니다.

* 예상 입찰가 산정:

* 최근 실거래가 16,000만원을 기준으로, 경매 특성상 약간의 경쟁이 있을 수 있음을 감안하여 보수적으로 접근합니다.

* 무리한 고가 입찰보다는 실거래가를 상회하는 수준에서 안정적인 낙찰을 목표로 하는 것이 바람직합니다.

* 제안 입찰가 범위: 165,000,000원 ~ 175,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.