나이스옥션 법원경매 부산 2026타경10616 [1] 부산광역시 부산진구 범천동 849-2 대동레미안센트럴시티5 19층 1914호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대우 · 평가일 2026.05.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 범천동 소재 '부산도시철도1호선 범내골역' 남동측 인근에 위치하며, 인근은 공동주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 '부산도시철도1호선 범내골역' 등이 소재하는 등 교통사정은 보통인 편입니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 20층 건물 내 19층 1914호로서, (사용승인일 2019.11.05) 외벽: 치장석 붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등, 창호: 샷시창호 등, 내부 및 내부마감재 등은 이해관계인의 부재로 조사하지 못하였습니다.

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용 중입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 난방설비, 화재탐지 및 경보설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 평탄하게 조성된 사다리형 토지로서, 공동주택 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 18미터, 동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 방화지구 , 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(2025-06-11)(기준높이 125m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2025-06-11)(최고높이 150m)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 건은 부산광역시 부산진구 범천동 849-2 대동레미안센트럴시티5 19층 1914호에 소재한 아파트입니다.

사건번호는 부산지방법원 2026타경10616 (1)이며, 부동산강제경매로 진행 중입니다.

감정가는 152,000,000원이며, 토지면적은 4.22㎡ (약 1.28평), 건물면적은 27.01㎡ (약 8.17평)입니다.

본건은 토지와 건물을 일괄하여 매각합니다.

건물 사용승인일은 2019년 11월 05일입니다.

채권자는 주OOOOOOO입니다.

2. 입지조건

본 건은 부산광역시 부산진구 범천동 소재 '부산도시철도 1호선 범내골역' 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 공동주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 이는 생활 편의시설 및 기본적인 상권이 형성되어 있음을 의미합니다.

교통 상황은 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 '부산도시철도 1호선 범내골역' 등이 소재하여 교통 사정은 보통 수준입니다.

인접 도로 상태는 북측으로 노폭 약 18미터, 동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태는 일반상업지역, 방화지구, 소로1류(폭 10m~12m)에 해당하며, 가로구역별 최고높이 제한지역 및 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 우리은행의 근저당권(접수일자: 2019-11-29, 권리금액: 95,760,000원)입니다.

본 매각으로 인해 등기부상 을구에 설정된 우리은행 근저당권, 남영민의 주택임차권, 주택도시보증공사의 강제경매 개시 결정 등기 등은 모두 말소될 예정입니다.

등기부 채권 총액은 155,760,000원 (95,760,000원 + 60,000,000원)입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

임차인 현황을 보면, 임차인 남영민(주택도시보증공사 채권양도)은 보증금 60,000,000원에 차임 238,000원으로, 전입일자 2024-08-22, 확정일자 2022-03-16, 배당신고일자 2024-12-02입니다. 하지만 본건은 임차인에게 대항력이 없습니다.

따라서 인수되는 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 범천동은 부산도시철도 1호선 범내골역을 중심으로 형성된 지역으로, 주거 및 상업 기능이 혼합된 곳입니다.

인근에 다수의 공동주택과 근린생활시설이 있어 기본적인 상권이 형성되어 있으며, 역세권의 이점을 바탕으로 유동인구 및 접근성이 양호할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

* 주변 교통: 부산도시철도 1호선 범내골역이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 부산 시내 접근성이 우수합니다.

* 편의시설: 단지 주변으로 각종 근린생활시설이 입점해 있어 쇼핑, 외식 등 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

* 주요시설: 범내골역을 중심으로 병원, 은행, 마트 등 다양한 편의시설을 쉽게 이용할 수 있습니다.

* 주변 환경: 검색 결과, 본건 주변에서 특별한 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 주차 시설: 제공된 아파트 정보상 지하 주차대수가 0대로 명시되어 있으며, 총 주차대수도 명확히 기재되어 있지 않아 주차에 대한 불편이 있을 수 있습니다.

* 건물 내부 정보: 이해관계인의 부재로 인해 건물 내부 및 내부 마감재 등에 대한 상세 조사가 이루어지지 않았습니다.

* 임대 관계: 임대 관계가 미상으로 되어 있으나, 현재 파악된 임차인은 대항력이 없어 명도 과정에서 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

7. 종합 의견

본건은 2019년 사용승인된 비교적 신축급 아파트로, 외관상 건물 상태는 양호할 것으로 판단됩니다.

범내골역 역세권에 위치하여 교통 및 생활 인프라가 우수하며, 소형 평형으로 1인 가구 및 젊은 층의 수요가 기대됩니다.

권리 분석 결과, 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되는 깔끔한 물건으로, 법적 하자 없이 안전하게 취득할 수 있는 물건입니다. 인수되는 권리가 없어 명도 외에는 복잡한 법률적 문제가 발생할 가능성은 낮습니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 소형 아파트: 부산도시철도 1호선 범내골역을 도보로 이용 가능한 초역세권 소형 아파트로, 투자 가치가 높습니다.

* 신축급 아파트: 2019년 준공으로 비교적 최신 시설을 이용할 수 있다는 장점이 있습니다.

* 안전한 권리 관계: 모든 권리가 매각으로 소멸되는 물건으로, 권리상 안전한 투자 대상입니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 152,000,000원입니다.

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 2025년 5월 8일, 44.1671㎡ (약 13.36평) 면적의 동일 아파트가 245,000,000원에 거래되었습니다.

본건의 전용면적은 27.01㎡ (약 8.17평)으로, 비교 대상 매물보다 면적이 작습니다.

또한, 본건은 19층으로 비교 대상 매물(9층)보다 높은 층수입니다.

이를 종합적으로 고려할 때, 면적은 작지만 층수 프리미엄을 감안하면 시세는 감정가 이상으로 형성될 가능성이 높습니다.

주변 유사 면적의 시세 분석 결과, 10평형대(약 33㎡) 아파트의 감정가가 1억 2,900만원 ~ 1억 3,900만원 수준으로 조사되었으나, 이는 본건의 면적(8.17평)보다 크며, 44.1671㎡ (13.36평) 매물의 평당 가격(약 1,833만원/평)을 적용 시 본건(8.17평)의 예상가는 약 1억 5,000만원 수준입니다.

따라서, 본건의 현 시세는 약 1억 5,000만원 ~ 1억 9,000만원 범위로 추정되며, 실제 입찰가는 시장 상황과 경쟁 입찰자의 수를 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

인수 보증금이 0원이므로, 이를 제외한 금액으로 입찰가를 산정할 수 있습니다.

현 시세 분석 및 권리 관계의 안전성을 고려하여 1억 6,000만원 ~ 1억 9,000만원 범위 내에서 입찰가를 고려하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.