나이스옥션 법원경매 부산 2026타경10634 [1] 부산광역시 중구 보수동3가 27-6 보수 에코팰리스 주건축물제1동 17층 1701호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미르 · 평가일 2026.04.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 서구 부용동 소재 부민초등학교 남동측 인근에 위치하는 보수 에코 팰리스 17층 1701호로서, 주위는 업무시설, 근린생활시설, 주상복합건물 및 아파트 등이 혼재해 있습니다.

교통상황

본건까지 차량진입이 가능하며, 시내버스정류장이 인근에 소재하여 대중교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 20층 건물내 17층 1701호로서, 외 벽 : 몰탈위 페인팅 마감 및 치장석 붙임 등, 내 벽 : 벽지마감 등, 창 호 : 샷시창호.

이용상태

업무시설(오피스텔).

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 도시가스설비, 승강기설비, 무인공동현관설비 및 주차타워설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인근토지와 등고 평탄한 5필일단의 부정형 토지로 공동주택 및 업무시설 부지 등으로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 토지 서측으로 광대로에, 남동측으로 소로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

토지 1~5 : 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 110m, 최고높이 155m), 상대보호구역. 토지 1 : 광로3류(폭 40m~50m)(저촉), 광로3류(폭 40m~50m)(입체적 도시계획시설 (지하도로)(저촉), 대로2류(폭 30m~35m)(대로2-14호선)(접합).

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없습니다.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 이대균)로부터 2026.09.01.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 사항

사건번호: 부산지방법원 2026타경10634 (1)

소재지: 부산광역시 중구 보수동3가 27-6 보수 에코팰리스 주건축물제1동 17층 1701호

건물구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 20층 건물 내 17층 1701호

주용도: 오피스텔 (업무시설)

1.2. 면적 및 가격 정보

감정가: 200,000,000원 (2억원)

토지면적: 0.00㎡ (0평)

건물면적: 53.51㎡ (약 16.19평)

토지지분: 0㎡ (0평)

건물지분: 53.5144㎡ (약 16.19평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 물건 특이사항

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

주요 특이사항: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권, 대항력있는임차인

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 부산광역시 중구 보수동3가에 위치하며, 보수 에코팰리스 17층 1701호입니다. 주위는 업무시설, 근린생활시설, 주상복합건물 및 아파트 등이 혼재된 지역입니다. 감정평가서 요약에는 본건 소재지가 부산광역시 서구 부용동 소재 부민초등학교 남동측 인근으로 기재되어 있으나, 등기부 및 주소 정보상 부산광역시 중구 보수동3가로 확인됩니다.

2.2. 교통 상황

본 건까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다. 본 건 토지는 서측으로 광대로, 남동측으로 소로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

* 등기부상 현황

- 말소기준권리: 2025년 03월 11일자 압류 (남구(부산광역시))

- 경매 신청 채권자: 주택도시보증공사 (2026년 04월 20일자 강제경매)

- 선순위 임차권: 을1 (2024년 10월 10일 접수, 권리자 이대균, 금액 215,000,000원) - 등기부상 '인수'로 기재되어 있습니다.

- 기타 등기사항: 소유권이전, 소유권이전3번신탁등기말소, 압류(말소), 강제경매(말소) 등이 등기되어 있습니다.

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 김

- 보증금: 0원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2025-09-30

- 대항력: 없음

- 비고: 대항력 없는 임차인이므로, 낙찰자의 인수 대상이 아닙니다.

* 임차인: 이대균 (채권양도)

- 보증금: 215,000,000원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2020-11-24

- 확정일자: 2020-11-04

- 배당신고일자: 2024-10-10

- 대항력: 있음

- 비고: 해당 임차인은 대항력 있는 임차인이었으나, 주택도시보증공사(HUG)로부터 2026년 09월 01일자로 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.'는 내용의 확약서가 제출되었습니다. 이로 인해, 해당 임차인의 보증금은 인수되지 않을 것으로 판단됩니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있습니다.

3.3. 말소기준권리 및 인수/소멸 권리

말소기준권리보다 선순위에 있는 권리(을1 주택임차권)는 원칙적으로 낙찰자에게 인수될 수 있습니다. 그러나 상기 이대균 임차인의 경우, HUG의 확약서 제출로 인해 대항력 및 잔존 보증금 반환청구권을 포기함에 따라, 실질적으로 낙찰자가 해당 임차인의 보증금을 인수하지 않아도 될 것으로 보입니다. 모든 후순위 권리들은 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 인해 소멸됩니다.

4. 상권분석

본 건이 소재한 부산광역시 중구 보수동3가 일대는 업무시설, 근린생활시설, 주상복합건물 등이 혼재된 도심 상업 지역으로 파악됩니다. 주변에 국제시장, 부평깡통시장 등 부산의 주요 상권과 인접해 있어 유동인구가 많은 지역입니다. 최근 오피스텔 매매 거래도 활발한 것으로 나타났습니다.

5. 생활정보

본 건 인근에는 부민초등학교가 위치해 있으며, 주위 환경이 업무 및 주거 복합 지역으로 형성되어 있어 다양한 생활 편의 시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 이대균 관련: 등기부상 '인수'로 기재된 주택임차권이 존재하나, HUG로부터 제출된 확약서 내용에 따라 대항력 및 잔존 보증금 반환청구권이 포기되었고 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어 낙찰자가 인수할 보증금은 없을 것으로 보입니다. 다만, 법적 해석이나 임차인의 추가적인 이의 제기 가능성에 대한 만일의 사태에 대한 대비는 필요합니다.

* 기타: 특별한 혐오시설이나 위해 시설에 대한 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 건은 부산광역시 중구 보수동에 위치한 신축 오피스텔(2020년 준공)로, 감정가 2억원에 경매가 진행 중입니다. 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하나, HUG의 확약서 제출로 인해 임차 보증금 인수 부담이 해소될 가능성이 높아 본 건의 실질적인 인수 부담은 낮을 것으로 판단됩니다. 주변 상권 및 교통 여건이 양호한 편입니다.

8. 투자 포인트

* 임차 보증금 인수 부담 해소 가능성: HUG의 확약서 및 '인수 보증금 합계 0원'으로 인해 임차 보증금 2억 1천 5백만원에 대한 인수 부담이 없을 것으로 예상됩니다.

* 양호한 입지 및 신축 건물: 부산 도심에 위치하며, 2020년에 준공된 비교적 신축 건물이어서 상품성이 좋습니다.

* 최근 실거래가 반영: 본 건과 동일 면적의 거래가 2025년 1월 22일 2억 3백만원에 직거래된 사례가 있어 시세 반영이 용이합니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가(2025년 1월 22일, 20,300만원) 및 감정가(20,000만원)를 고려할 때, 임차 보증금 인수 부담이 사실상 없다는 전제 하에, 시장 상황 및 경쟁 구도를 감안하여 시세 수준 또는 감정가 대비 소폭 상승한 가격을 예상해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 200,000,000원 ~ 210,000,000원

위 예상 입찰가는 보증금 인수 관련 위험이 해소된다는 가정 하에 산정한 가격이며, 실제 입찰 시에는 법률 전문가와 상의하여 최종적인 권리 분석 및 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.