나이스옥션 법원경매 부산 2026타경10635 [1] 부산광역시 중구 보수동3가 27-6 보수 에코팰리스 주건축물제1동 12층 1201호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 린 · 평가일 2026.04.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 중구 보수동3가 소재 부민교차로 북측 인근에 위치하는 보수 에코펠리스 주건축물제1동 12층 1201호로서, 주변은 오피스텔, 아파트, 근린생활시설, 대형마트 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 지하철1호선(토성역)이 소재하여 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 20층 건물 내 12층 1201호(전유면적 53.5144㎡)로서, (사용승인일자: 2020년 7월) 외 벽: 화강석 붙임, 모르타르 위 페인팅 등 내 벽: 벽지마감, 타일붙임 등 창 호: 시스템 창호 등

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 개별난방설비, 옥내소화전설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 등고를 이루고 자체지반 대체로 평탄한 5필 일단의 부정형 토지로서, 공동주택 및 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 28m의 포장도로, 남동측으로 노폭 약 8m의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 광로3류(폭 40m~50m)(저촉), 광로3류(폭 40m~50m)(입체적 도시 계획시설(지하도로))(저촉), 대로2류(폭 30m~35m)(대로2-14호선)(접합), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 도로구역, 입체적도로구역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산지방법원 2026타경10635 (1)

* 소재지: 부산광역시 중구 보수동3가 27-6 보수 에코팰리스 주건축물제1동 12층 1201호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 203,000,000원

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

1.1. 면적 정보

* 토지 면적: 0.00㎡ (토지 지분: 0㎡)

* 건물 면적: 53.51㎡ (전용면적 53.5144㎡, 약 16.19평)

* 건물 지분: 53.5144㎡

1.2. 기타 정보

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 사용 승인일: 2020년 7월

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본건은 부산광역시 중구 보수동3가, 부민교차로 북측 인근에 위치합니다.

* 주변은 오피스텔, 아파트, 근린생활시설, 대형마트 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 상황

* 제반 차량의 접근이 용이합니다.

* 인근에 시내버스정류장이 있으며, 지하철 1호선 토성역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로 상황

* 본건 서측으로 노폭 약 28m의 포장도로, 남동측으로 노폭 약 8m의 포장도로에 각각 접해 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획

* 일반상업지역, 방화지구에 속해 있습니다.

* 광로 3류(폭 40m~50m) 및 대로 2류(폭 30m~35m) 등 도시계획시설과 저촉되는 부분이 있습니다.

* 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 도로구역, 입체적도로구역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

* 본건 매각 시 소멸되지 않고 매수인에게 인수되는 권리가 있습니다.

* 을구 1번 임차권등기가 존재하며, 이는 말소기준 권리보다 선순위입니다.

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 박

* 보증금: 2,000,000원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 임차인: 하미영 (대항력 있음, 매수인 인수)

* 보증금: 210,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 11월 24일

* 확정일자: 2020년 11월 10일

* 배당신고일자: 2024년 11월 28일

* 인수 보증금: 210,000,000원

3.3. 말소기준 권리

* 말소기준 권리는 갑 6번, 주택도시보증공사의 강제경매 개시결정 등기(2026년 4월 21일 접수)입니다.

* 등기부채권 총액은 210,000,000원입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

* 본건이 위치한 부산 중구 보수동3가는 업무시설과 주거시설이 혼합된 지역입니다.

* 인근에 대형마트가 있어 생활 편의성이 높습니다.

4.2. 건물 용도

* 본건은 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 인근 대형마트 이용이 가능합니다.

* 주거 및 근린생활시설이 인접하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 건물 설비

* 위생설비, 개별난방설비, 옥내소화전설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 선순위 임차권 인수

* 가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인 하미영의 보증금 210,000,000원 전체를 매수인이 인수해야 한다는 점입니다.

* 이 금액은 본건의 감정가 203,000,000원보다 높으므로, 배당 절차에서 보증금 전액 변제가 이루어지지 않을 경우 매수인의 추가적인 부담이 발생합니다.

6.2. 토지 이용 계획 저촉

* 본건이 속한 토지가 일부 광로 등 도시계획시설과 저촉되어 있어 향후 개발 또는 건축 관련 제한이 있을 수 있습니다.

6.3. 기타 특이사항

* 임대 관계는 미상으로, 임차인과의 명확한 소통 및 합의가 필요할 수 있습니다.

* 제공된 토지 면적이 0㎡으로 기재되어 있어, 토지 사용에 대한 권리 관계를 면밀히 확인할 필요가 있습니다.

* 주변 시설 검색 결과, 특별히 확인된 혐오시설은 없었습니다.

7. 종합 의견

본건 부산광역시 중구 보수동3가 소재 보수 에코팰리스 오피스텔은 비교적 신축 건물이며, 교통 및 편의시설 접근성이 양호한 입지를 갖추고 있습니다. 그러나 권리분석상 가장 치명적인 문제는 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 210,000,000원 전체를 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 본건의 감정가(203,000,000원)보다 높은 금액으로, 낙찰 후 추가적인 자금 부담이 불가피합니다. 따라서 본 물건은 높은 투자 위험을 수반하므로, 인수되는 보증금과 실제 부동산의 시장 가치를 충분히 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 준신축 건물(2020년 준공)이라는 점

* 부산 중구 중심부의 입지

* 향후 시세 상승 잠재력 (단, 권리 문제 해결 시)

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 203,000,000원이며, 최근 유사 거래 사례 역시 203,000,000원 수준에서 확인되었습니다.

그러나 본건은 210,000,000원의 선순위 임차인 보증금을 매수인이 인수해야 하는 조건입니다.

따라서, 예상 입찰가를 산정함에 있어 ‘인수 보증금’은 제외하고 물건 자체의 가치만을 고려한 금액으로 산출합니다.

물건 자체의 시장 가치를 고려한 예상 입찰가는 감정가 수준인 203,000,000원 내외를 고려할 수 있습니다.

하지만 실제 낙찰가를 결정할 때는 인수해야 할 210,000,000원을 합산한 총 투자 비용(입찰가 + 인수 보증금) 대비 수익성을 면밀히 검토해야 합니다.

총 투자 비용이 413,000,000원 (203,000,000원 + 210,000,000원) 이상이 될 가능성이 높으므로, 해당 지역의 실질적인 시세 및 임대 수익률을 면밀히 분석하여 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.