나이스옥션 법원경매 부산 2026타경10622 [1] 부산광역시 동구 초량동 1145-1 초량마리나베이시티주건축물 1동 15층 1503호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 거림 · 평가일 2026.04.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동구 초량동 소재 "경남여자중학교" 북동측 인근에 위치하는 초량마리나베이시티 주건축물 1동 15층 1503호로 주위는 아파트, 근린생활시설 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량통행 용이하며 노선버스정류소 및 부산도시철도 1호선 "초량역"에서 근거리로 제반 교통상황 편리함.

건물의 구조

2018년 03월 05일 준공되었으며 철근콘크리트구조 철근콘크리트슬라브지붕 지하1층 지상20층건 제1동 내 제15층 제1503호로 외벽 : 몰탈위페인트 및 치장석 붙임 마감임. 창호 등 : 샷시 창호이며 내부는 이해관계인의 부재로 조사하지 못했음.

이용상태

주변 탐문결과 주거용 오피스텔로 이용중인 것으로 조사되었으나 이해관계인의 부재로 내부 이용상태를 확인하지 못하였음. (정확한 내부 현황 등은 경매 응찰시 재확인이 필요함.)

설비내역

난방설비, 급배수위생설비, 승강기설비, 각종 소화설비(소화전 등), 기계식 주차설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

동하향 경사지대 내 택지조성된 가정형의 토지로 업무시설 등 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측 폭 약 12미터 및 북동측 폭 약 6미터의 막다른 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 방화지구 , 시가지경관지구(2025-08-13)(2025-08-13, 건축제한 완화) , 시가지경관지구(부고제2025-320호(2025-08-13) 시가지경관지구, 건축제한 완화) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 120m, 최고높이 170m)<건축법>, 상대보호구역(2016-07-05)(상대정화구역(경남여자중학교))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-05)(상대정화구역(부산국제영화고등학교))<교육환경 보호에 관한 법률> 중점경관관리구역(2023-02-15)(부산항 도심 일원 중점경관관리구역)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기타참고사항 : "Ⅲ. 감정평가방법. 3. 참고사항" 참고.

물건 비고

주거용 오피스텔로 이용중임. 주택도시보증공사(양도전:임차인 이민호)로부터 2026.09.01.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2026타경10622 (1)

소재지: 부산광역시 동구 초량동 1145-1 초량마리나베이시티 주건축물 1동 15층 1503호

용도: 오피스텔 (업무시설)

감정가: 192,000,000원

토지면적: 6.95㎡ (약 2.10평)

건물면적 (전용면적): 53.34㎡ (약 16.13평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

준공일: 2018년 3월 5일

1.1. 입지조건

* 교통: 부산도시철도 1호선 초량역 및 버스정류장이 인접해 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 차량 통행 또한 용이한 지역입니다.

* 주변 환경: 아파트 및 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치하며, 경남여자중학교 북동측 인근에 자리하고 있습니다.

* 주변 교육시설: 경남여자중학교, 부산국제영화고등학교가 인근에 위치하며, 해당 학교들의 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 부산지방법원 2026타경10622 강제경매개시결정 (채권자: 주택도시보증공사)

* 인수되는 권리: 없음. 본 경매 절차를 통해 기존 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

* 임차인 분석:

* 임차인: 주택도시보증공사 (양도 전: 이 )

* 보증금: 210,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 9월 19일

* 확정일자: 2022년 8월 22일

* 배당신고일: 2024년 9월 25일

* 대항력: 없음.

* 주요 내용: 임차인은 임차보증금에 대한 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 내용의 확약서를 제출하였습니다. 따라서 매수인이 인수하는 임차보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건이 위치한 지역은 아파트, 근린생활시설, 업무시설(오피스텔) 등이 혼재된 복합 상권입니다.

* 인근에 상업 시설 및 주거 시설이 밀집해 있어 유동 인구 및 잠재적 수요를 기대할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 건물 정보: 2018년 3월 5일 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 20층 건물(주건축물 1동) 중 15층 1503호입니다.

* 내부 상태: 현장 조사 결과, 해당 호실은 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 파악되었습니다. 다만, 이해관계인의 부재로 내부 상태 및 정확한 이용 현황 확인은 불가하므로, 경매 응찰 시 반드시 현장 방문을 통해 재확인이 필요합니다.

* 설비 내역: 난방, 급배수위생, 승강기, 소화 설비, 기계식 주차 설비 등이 완비되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 관련: 임차인이 대항력 및 잔존 보증금 반환 청구권을 포기한다는 확약서를 제출하였으나, 관련 서류 및 절차상의 최종 확인은 필요합니다.

* 내부 미확인: 내부 이용 상태, 구조, 하자 여부 등은 현장 방문을 통해서만 정확히 파악 가능합니다.

* 토지이용계획 제한: 일반상업지역 내 시가지경관지구, 중점경관관리구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역 등은 향후 건축 행위 및 개발에 일부 제약을 줄 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

해당 물건은 부산 동구 초량동에 위치한 오피스텔로, 초량역 역세권이라는 장점과 비교적 신축 건물이라는 이점을 가지고 있습니다. 임차인의 대항력 포기 및 잔존 보증금 반환청구권 포기 확약서 제출로 인해 권리 관계가 명확하여 매수인의 부담이 적은 편입니다. 다만, 내부 상태 미확인, 토지이용계획상의 일부 제한 사항 등은 투자 결정 시 신중하게 고려해야 할 부분입니다. 최근 실거래가 수준을 고려할 때, 본건 감정가는 시세 대비 합리적인 수준으로 판단되어 투자 가치가 있다고 평가됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 초량역 역세권으로 풍부한 임대 수요 및 높은 환금성 기대.

* 임차인 관련 리스크(대항력, 잔존 보증금) 해소 완료.

* 2018년 준공으로 비교적 최신식 건물.

* 시세 대비 경쟁력 있는 감정가.

1.8. 예상 입찰가

* 최근 매매 사례 분석:

* 2026년 6월 (18층, 51.04㎡): 220,000,000원 (약 14,248,705원/평)

* 2026년 7월 (20층, 46.62㎡): 180,000,000원 (약 12,765,957원/평)

* 본 물건 면적: 53.34㎡ (약 16.13평)

* 감정가: 192,000,000원

* 종합 분석: 본건 감정가(192,000,000원)는 최근 매매 사례(최고 220,000,000원)보다 낮은 수준입니다. 임차인 이슈가 명확히 해소되었고, 물건의 입지 및 상태를 고려했을 때, 낙찰 가능성이 있는 가격 범위는 다음과 같이 예상합니다.

* 적정 입찰가 범위: 195,000,000원 ~ 215,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.