나이스옥션 법원경매 통영 2026타경10306 [1] 경상남도 거제시 능포동 489-3 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 윤슬 · 평가일 2026.04.22

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 능포동 소재 "능포마을회관" 남서측 인근에 위치하는 토지로서, 주위는 근린생활시설, 공동주택, 단독주택, 농경지 및 자연림 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 관내 대중교통 사정을 고려시 제반 교통상황은 보통시 됩니다.

형태 및 이용상태

○ 기호 ①: 평지에 위치한 부정형의 토지로서, "주상용 건부지"로 이용 중입니다. ○ 기호 ②: 평지에 위치한 가장형의 토지로서, "단독주택용 건부지"로 이용 중입니다. ○ 기호 ③: 평지에 위치한 부정형의 토지로서, "주상나지"로 이용 중입니다. ○ 기호 ④, ⑤: 평지에 위치한 부정형의 토지로서, "주상나지"로 이용 중입니다. ○ 기호 ⑥: 평지에 위치한 세장형의 토지로서, 주상나지"로 이용 중입니다.

인접 도로상태

○ 기호 ①, ③: 본건 토지의 북서측 및 남서측으로 포장도로가 소재합니다. ○ 기호 ②: 본건 토지의 남동측 및 남서측으로 포장도로가 소재합니다. ○ 기호 ④: 본건 토지의 북서측으로 포장도로가 소재합니다. ○ 기호 ⑤: 본건 토지의 북서측, 북동측 및 남동측으로 포장도로가 소재합니다. ○ 기호 ⑥: 본건 토지의 북서측 및 북동측으로 포장도로가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

○ 기호 ①, ③ 토지 준주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 자동차정류장(저촉), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-08-09)(능포초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-08-09)(능포초등학교병설유치원)<교육환경 보호에 관한 법률> ○ 기호 ② 토지 준주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 자동차정류장(저촉), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-08-09)(능포초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-08-09)(능포초등학교병설유치원)<교육환경 보호에 관한 법률> ○ 기호 ④ 토지 준주거지역, 자동차정류장, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> ○ 기호 ⑤, ⑥ 토지 준주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 자동차정류장, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

○ 본건 기호 ①~③ 지상에 후첨 "지적 및 건물개황도"와 같이 제시외 건물이 소재하고 있으나, 감정평가목적을 고려하여 이에 구애됨이 없이 토지를 정상 감정평가하였으며, 제시외 건물이 경매대상에서 제외되어 토지에 영향을 미칠 경우 그 토지가액을 "토지건물감정평가명세표"상 비고란에 병기하였으니 경매 진행시 참고하시기 바랍니다. ○ 본건 기호 ③ 지상에 후첨 "지적 및 건물개황도"와 같이 제시외 기계기구(주유기, 유류저장탱크, 세차설비 등)가 소재하고 있으나, 감정평가목적을 고려하여 이에 구애됨이 없이 토지를 정상 감정평가하였으며, 제시외 기계기구는 구조, 규격, 용량, 현상 및 관리상태(구체적인 제원 등이 제시되지 아니하여 명판 등 자료를 기초로 확인하였으니 경매 진행시 재확인 요함) 등을 참작한 원가법을 적용하여 감정평가하되, 관찰감가법을 병용하였으며, 제시외 기계기구가 경매대상에서 제외되어 토지에 영향을 미칠 경우 그 토지가액을 "토지건물감정평가명세표"상 비고란에 병기하였으니 경매 진행시 참고하시기 바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

○ 임대관계: 미상입니다. ○ 기 타 (1) 본건은 자동차정류장에 일부 또는 전부 저촉되어 토지의 사용·수익에 영향을 받고 있는 바, 저촉에 따른 공법상 제한을 감안하여 감정평가하였습니다. (2) 본건 부동산에 부합되었다고 판단되는 대문, 담장, 바닥 등은 토지 및 건물과 일체로 거래되는 관행에 따라 토지 및 건물 감정평가시 이를 포함하여 감정평가하였습니다. (3) 본건 지상에 소재하는 조경수 등은 토지와 일체로 거래되는 관행에 따라 토지에 포함하여 감정평가하였습니다. (4) 본건 기호 ③ 지상에 후첨 "사진용지"와 같이 이동가능 구조물 등이 소재(감정평가 제외)하나, 토지의 사용·수익 및 처분에 미치는 영향이 미미하여, 이에 구애됨이 없이 토지를 정상 감정평가하였습니다. (5) 본건은 지적경계 불분명하여 정확한 확인을 위해서는 지적측량을 요하며, 지적측량 결과에 따라 점유현황 및 이용상황 등이 상이할 수 있으니 경매 진행시 유의하시기 바랍니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

⑦) 경량철골조 샌드위치판넬지붕 단층 건으로서, 외벽: 샌드위치패널 등 마감. 내벽: 벽지 및 일부 타일, 인테리어 등 마감. 창호: 새시창호입니다. ⑧) 철근콘크리트조 슬래브지붕 단층 건으로서, 외벽: 치장벽돌 등 마감. 내벽: 벽지 및 일부 타일 등 마감. 창호: 새시창호입니다. ⑧-1) 철근콘크리트조 슬래브지붕 단층 건으로서, 외벽: 치장벽돌 등 마감. 내벽: 타일 등 마감. 창호: 새시창호입니다.

이용상태

⑦) "소매점 및 주택" ⑧) "단독주택" ⑧-1) "화장실 및 보일러실"로 이용 중입니다.

설비내역

제반 급배수설비, 위생설비 및 난방설비 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

본건 지상에 후첨 "지적 및 건물개황도"와 같이 제시외 건물이 소재하고 있어 구조, 사용자재, 시공정도 및 관리상태 등을 참작한 원가법을 적용하여 감정평가하되, 면적은 개략적으로 실측 사정하였고, 감가수정은 정액법을 적용하되 관찰감가법을 병용하였습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

○ 임대관계: 미상입니다. ○ 기 타: 본건은 현장조사시 폐문·부재 등으로 인하여 내부 조사가 불가능하여 공부, 외부관찰 및 인근 유사 물건의 통상적인 상태 등을 종합 참작하여 감정평가하였으니, 경매 진행시 재확인을 요합니다.

물건 비고

-일괄매각.
-목록[3]제시외 건물(감정서상 ㅁ~ㅂ) 및 제시외 기계기구(감정서상 a~c)은 각 매각에서 제외, 이로 인해 지상 건물에 대한 법정지상권 성립여부 불분명하며 최저매각가격은 제시외 건물 및 제시외 기계기구 소재로 인하여 제한받는 가격임.
-목록[1,7]제시외 건물(감정서상 ㄱ~ㄷ) 매각 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 통영지원 2026타경10306 (1)

소재지: 경상남도 거제시 능포동 489-3

용도: 근린주택

감정가: 4,066,707,200원

경매 구분: 부동산임의경매

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지 면적: 4147.00㎡ (약 1,254.5평)

건물 면적: 91.65㎡ (약 27.7평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 40.00㎡

1.3. 건물 구조 및 이용 현황

건물 7호: 경량철골조 샌드위치판넬지붕 단층 건물, 제1종근린생활시설 및 단독주택으로 이용 중이며, 면적은 91.65㎡입니다. 외벽은 샌드위치패널, 내벽은 벽지 및 일부 타일, 창호는 새시창호로 마감되었습니다.

그 외 건물: 목록 제시외 건물(ㄱ~ㄷ)은 매각 포함되며, 목록 제시외 건물(ㅁ~ㅂ)은 매각 제외됩니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 건은 경상남도 거제시 능포동 소재 "능포마을회관" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 공동주택, 단독주택, 농경지 및 자연림 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 관내 대중교통 사정을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용 현황 및 도로 상태

본 건 토지는 여러 필지로 구성되어 있으며, 대부분 평지에 위치한 부정형 또는 가장형의 토지로서 주상용 건부지, 단독주택용 건부지, 주상나지 등으로 이용 중입니다. 각 필지별로 북서측, 남서측, 남동측, 북동측으로 포장도로가 소재하여 차량 통행이 원활합니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

토지는 준주거지역에 속하며, 소로3류(폭 8m 미만) 및 소로2류(폭 8m~10m)에 접해 있습니다. 또한, 자동차정류장(저촉), 가축사육제한구역(모든 축종 제한), 상대보호구역(능포초등학교 및 병설유치원) 등으로 지정되어 있어 토지 이용에 일부 제한이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 경남은행 근저당권 (2017-06-16)

등기부채권 총액: 3,840,000,000원

토지 및 건물 등기부 상에는 소유권 이전, 신탁등기 말소, 근저당권, 압류, 임의경매 개시 결정 등이 등기되어 있으나, 말소기준권리인 경남은행 근저당권보다 후순위의 권리들은 경매 절차에 따라 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* 경원여객자동차주식회사: 보증금 180,000,000원, 차임 5,000,000원, 대항력 없음.

* 주식회사씨씨지: 보증금 30,000,000원, 차임 0원, 전입일 2020-01-29, 배당신고일 2026-06-29, 대항력 없음.

* 주식회사프레이: 보증금 0원, 차임 200,000원, 전입일 2025-11-28, 대항력 없음.

* 최영숙(전대인): 보증금 20,000,000원, 차임 2,000,000원, 전입일 2016-11-29, 확정일자 없음, 대항력 있음.

3.3. 주요 권리 분석 사항

인수 보증금 합계: 0원 (제공된 정보 기준)

본 건은 '유동화물건'이며, '법정지상권' 및 '대항력있는 임차인'이 존재합니다. 특히 최영숙 씨는 대항력을 보유하고 있으나, 보증금 및 차임 금액이 명시되어 있음에도 불구하고, 경매 진행 시 인수 또는 배당 관련하여 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본 건은 근린생활시설, 공동주택, 단독주택 등이 혼재된 지역으로, 상업 및 주거 기능이 복합적으로 나타납니다. 또한, 토지 일부가 자동차정류장에 저촉되어 있어, 해당 지역의 토지 사용 및 수익에 영향을 미칠 수 있습니다.

4.2. 시장 동향 (연립, 다세대, 빌라 기준)

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 2026년 2월부터 4월 사이에 46.28㎡~62.28㎡ 면적의 연립/다세대/빌라가 210,000,000원에서 260,000,000원 사이에 거래되었습니다. 다만, 본 건은 규모와 용도가 다르므로 직접적인 비교는 어렵습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 기반시설

본 건은 능포마을회관 인근에 위치하며, 주변에 근린생활시설이 분포하고 있습니다. 차량 접근이 용이하고 대중교통 이용도 가능한 수준입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법정지상권 성립 여부 불분명

감정서상 목록 제시외 건물 및 기계기구(a~c)가 매각에서 제외됨에 따라, 지상 건물에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명합니다. 이는 토지의 사용 및 가치에 불확실성을 야기할 수 있습니다.

6.2. 대항력 있는 임차인 존재

최영숙 씨는 대항력을 보유한 임차인으로, 보증금 20,000,000원이 설정되어 있습니다. 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있으나, 임차인의 권리 관계는 면밀한 검토가 필요합니다.

6.3. 토지 이용 제한

본 건 토지는 자동차정류장 저촉, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등으로 지정되어 있어 건축 및 토지 활용에 제약이 따릅니다.

6.4. 지적 경계 불분명

지적 경계가 불분명하여 정확한 확인을 위해서는 지적 측량이 필요하며, 측량 결과에 따라 점유 현황 및 이용 상황이 달라질 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 건은 상당한 면적의 토지를 보유한 근린주택으로, 잠재적인 개발 가능성을 가지고 있습니다. 그러나 법정지상권 성립 여부 불분명, 대항력 있는 임차인 존재, 토지 이용 제한 등 다수의 법적, 제도적 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 이러한 복합적인 요소들을 고려하여 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 넓은 토지 면적

4,147.00㎡에 달하는 넓은 토지는 향후 재개발 또는 대규모 증축 시 높은 가치를 창출할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

8.2. 복합 용도 가능성

근린주택으로 현황 이용 중이며, 준주거지역에 위치하여 상가, 주택 등 다양한 용도로 활용 및 개발이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 4,066,707,200원입니다. 제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보는 본 건과 규모 및 용도가 달라 직접적인 시세 비교가 어렵습니다. 법정지상권 불분명, 대항력 있는 임차인 존재, 토지 이용 제한 등의 위험 요소를 종합적으로 고려할 때, 본 건의 예상 입찰가는 감정가를 하회하는 수준에서 신중하게 결정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 유사 용도의 근린주택 거래 사례 분석 및 현장 조사를 통한 추가적인 시세 조사가 필수적입니다.

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