나이스옥션 법원경매 마산 2026타경20200 [1] 경상남도 창원시 마산합포구 진동면 진동리 424 마산진동협성엠파이어 102동 17층 1701호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일 · 평가일 2026.04.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 마산합포구 진동면 진동리 소재 '마산삼진중학교' 북서측 인근 에 위치하는 마산진동협성엠파이어 제102동 제17층 제1701호로서 주변은 아파트, 학교, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 아파트 내 주차장까지 차량 출입 자유로우며 제반 대중교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층건 중 17층 1701호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감. 창호 : 섀시창 구조 임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

급·배수 설비, 위생설비, 소화전 및 화재경보 설비, 승강기 설비, 난방 설비 등 이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 대지권의 목적인 토지는 부정형 평지로서 '아파트' 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

아파트 단지내 도로를 이용하여 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

『토지이용계획확인서』상, 제2종일반주거지역, 사업지역기타, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)( 접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(그외 지역 200m제한 조례참조)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-1 1-20)(마산삼진고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(진동초등학교)<교 육환경 보호에 관한 법률>, 토지구획정리사업지구<토지구획정리사업법> 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계:미상임. 기 타:본건은 현장조사시 거주인의 부재 및 폐문으로 인하여 내부구조와 현황을 확인하지 못하였는 바, 귀 제시목록에 따라 외부관찰과 인근 유사물건의 통상적인 내부상태를 기준으로 평가하였으니, 경매진행시 유의 바람.

물건 비고

- 감정평가를 위한 현장조사시 거주인의 부재 및 폐문으로 인하여 내부 구조와 현황 확인이 곤란하였으므로 입찰시 대상 물건의 내부 이용상황 및 관리상태 등에 대하여 확인 요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 마산지원 2026타경20200 (1)

소재지: 경상남도 창원시 마산합포구 진동면 진동리 424 마산진동협성엠파이어 102동 17층 1701호

용도: 아파트

감정가: 166,000,000원

토지면적: 37.62㎡ (약 11.38평)

건물면적: 59.92㎡ (약 18.13평) (전용면적 기준)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 유OOOOO

1.1. 입지조건

* 위치: 경상남도 창원시 마산합포구 진동면 진동리에 위치하며, '마산삼진중학교' 북서측 인근에 자리하고 있습니다.

* 주변 환경: 본건은 아파트 단지, 학교, 근린생활시설 등이 함께 형성된 주거 지역에 속해 있습니다.

* 교통: 아파트 단지 내 주차장까지 차량 출입이 자유로우며, 제반 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다. 아파트 단지 내 도로를 이용하여 외부 도로로 쉽게 접근할 수 있습니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트구조로 이루어진 20층 건물 중 17층에 해당 물건이 위치합니다.

* 주변 시설:

* 마산삼진중학교가 인근에 위치하여 교육 환경 접근성이 양호합니다.

* 주변에 다른 아파트 단지 및 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

* 혐오시설: 현재 제공된 정보 및 일반적인 검색 결과로는 인근에 혐오시설이 파악되지 않았습니다. 다만, 정확한 확인을 위해서는 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 본건의 말소기준권리는 2026년 1월 28일 접수된 마산세무서장의 압류(등기구분: 갑6)입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 늦게 등기된 압류(갑6), 강제경매(갑7), 가압류(갑8) 등의 모든 권리는 매각으로 소멸됩니다. 또한, 이전의 소유권 이전 등기(갑2, 갑4, 갑5) 또한 일반적으로 경매 절차에서 소멸됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 제공된 등기부 요약 정보상 매각으로 인해 소멸되지 않는 별도의 권리는 확인되지 않습니다. (물건명세서상의 내용 최종 확인 필요)

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있습니다.

* 임대 관계는 '미상'으로 표기되어 있습니다.

* 특히 유의해야 할 점은, 감정평가 당시 거주인의 부재 및 폐문으로 인해 내부 구조와 현황 확인이 곤란했다는 점입니다. 이는 임대차 관계가 존재하거나 점유자가 있을 가능성을 시사하므로, 입찰 전 반드시 점유 관계 및 임대차 현황에 대한 철저한 조사가 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 본건이 속한 창원시 마산합포구 진동면은 아파트 단지와 학교, 근린생활시설 등이 어우러진 안정적인 주거 지역입니다.

* 주거 환경: 주변 아파트 단지들과의 연계성을 바탕으로 형성된 생활권을 누릴 수 있으며, 일상생활에 필요한 편의시설 접근성이 양호합니다.

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 다양한 폭의 도로에 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 학교 주변 상대보호구역과 같은 도시계획상의 제한사항이 존재하나, 이는 현재 아파트 부지로 이용 중인 상황에서는 큰 제약이 되지 않을 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등 다양한 부대시설이 마련되어 있어 입주민의 편의를 도모합니다.

* 교통: 자가용 이용 시 단지 내 주차장으로의 진입이 용이하며, 대중교통 이용 편의성은 보통 수준입니다.

* 교육시설: 인근에 마산삼진중학교가 위치하며, 진동초등학교와 관련된 상대보호구역 정보도 확인됩니다.

* 주거 형태: 공동주택(아파트)으로, 일반적인 주거 생활 영위에 필요한 모든 환경을 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 내부 상태 미확인: 감정평가 시 거주인 부재 및 폐문으로 인해 내부 상태를 직접 확인하지 못했다는 점이 가장 큰 리스크 요인입니다. 이는 예상치 못한 수리 비용 발생 가능성을 높이므로, 입찰 전 반드시 내부를 확인해야 합니다.

* 토지이용계획 상 제한: 가축사육제한구역, 학교 관련 상대보호구역 등 일부 제한사항이 존재합니다. 다만, 이는 현재 아파트로서의 용도에는 큰 영향이 없을 것으로 보입니다.

* 경매 절차 관련: 채권자 유OOOOO에 의한 강제경매로 진행 중이며, 말소기준권리 이후의 권리는 소멸될 것으로 예상되나, 입찰 전 등기부 등 관련 서류에 대한 최종 확인은 필수입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 창원시 마산합포구 진동면에 소재한 마산진동협성엠파이어 아파트 17층입니다. 본 단지는 아파트, 학교, 근린생활시설이 조화롭게 배치된 주거 지역에 위치하여 입지 조건이 우수하며, 권리관계 또한 비교적 명확하여 권리 분석상 큰 부담은 없을 것으로 판단됩니다. 다만, 감정평가 시 내부 상태 확인이 불가했던 점은 향후 수리비 등 예상치 못한 지출을 초래할 수 있는 주요 리스크 요인입니다. 따라서 입찰 전 철저한 현장 조사를 통한 내부 상태 파악이 반드시 선행되어야 합니다. 최근 실거래가 대비 감정가가 소폭 높게 책정된 점을 감안하면, 내부 상태 확인 결과를 바탕으로 신중하게 입찰가를 결정해야 할 것입니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 주거 환경: 해당 지역은 주거 수요가 꾸준한 지역으로, 안정적인 자산 가치 유지가 기대됩니다.

* 편리한 생활 인프라: 학교, 근린생활시설 등 생활 편의시설이 인접해 있어 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

* 명확한 권리관계: 말소기준권리 이후의 권리들이 소멸될 것으로 보여 권리 분석에 대한 부담이 적습니다.

* 지역 가치 상승 잠재력: 향후 지역 개발이나 주변 시세 변화에 따라 자산 가치 상승의 여력이 있을 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 시세 분석:

* 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 유사한 면적(약 59.998㎡)의 마산진동협성엠파이어 아파트 실거래가는 2026년 6월 기준 16,000만원 선에서 형성되어 있습니다.

* 본건의 감정가는 166,000,000원(1억 6천 6백만원)으로, 최근 실거래가보다 약 600만원 가량 높게 책정되었습니다.

* 감정평가 당시 내부 상태 확인이 어려웠다는 점은 예상치 못한 수리비 발생 가능성을 내포하므로, 입찰 시 신중한 고려가 필요합니다.

* 예상 입찰가: 160,000,000원 ~ 163,000,000원

* 본 예상 입찰가는 최근 실거래가 수준을 기준으로 하되, 감정가와의 차이 및 내부 상태 미확인 리스크를 감안하여 제시하는 범위입니다. 최종 입찰가는 현장 답사를 통한 내부 상태 확인 결과, 최신 시장 동향, 경쟁 입찰자 수 등을 종합적으로 고려하여 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.