나이스옥션 법원경매 마산 2026타경20210 [1] 경상남도 창원시 마산회원구 회원동 27-1 청송빌라 6층 601호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영토 · 평가일 2026.04.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 마산회원구 회원동 소재 '마산무학여자고등학교' 서측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 6층 건 내 6층 601호로서, (사용승인일 : 2004.01.10) 외 벽 : 드라이비트 마감 등, 창 호 : 샤시창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비 및 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

평탄한 가장형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북서측 및 남서측으로 소로2류와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

회원동 27-1 :제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<경상남도 문화재보호 조례>, 상대보호구역(마산무학여자중고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임 기 타 : 본건은 현장 조사 시 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 인하여 내부 확인이 곤란하여 건축물현황도 및 관련 공부와 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 감정평가하였으므로 경매 진행 및 응찰 시 본건 내부의 이용상황 및 관리상태 등에 대하여 재확인을 요함.

물건 비고

- 감정평가를 위한 현장조사시 이해관계인의 부재 및 폐문으로 인하여 내부 구조와 현황 확인이 곤란하였으므로 입찰시 대상 물건의 내부 이용상황 및 관리상태 등에 대하여 확인 요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 마산지원 2026타경20210 (1)

소재지: 경상남도 창원시 마산회원구 회원동 27-1, 청송빌라 6층 601호

용도: 공동주택 (연립주택)

건축년도: 2004년 1월 10일 사용승인

감정가: 141,000,000원

면적:

토지: 36.17㎡ (약 10.9평)

건물: 75.25㎡ (약 22.7평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 에스비아이저축은행 (창원지방법원 마산지원 2026카단20102 관련)

1.1. 입지조건

위치: 경상남도 창원시 마산회원구 회원동 소재 '마산무학여자고등학교' 서측 인근에 위치합니다.

주위환경: 본건은 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설이 혼재하는 지역에 자리하고 있으며, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

교통: 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통사정은 보통으로 판단됩니다.

도로: 본건은 북서측 및 남서측으로 소로2류(폭 8m~10m)와 각각 접하고 있어 차량 및 보행 통행에 불편함이 없습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 본 건의 말소기준권리는 2016년 7월 1일 접수된 현대캐피탈주식회사의 근저당권(122,200,000원)입니다.

인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다 (지상권은 매각으로 소멸될 가능성이 높습니다).

말소되는 권리:

현대캐피탈주식회사 근저당권 (말소기준권리)

에스비아이저축은행의 가압류 (2026년 1월 28일 접수, 9,258,678원)

에스비아이저축은행의 강제경매개시결정 (2026년 4월 15일 접수, 9,747,918원)

상기 권리들은 모두 매각으로 인해 소멸될 예정이므로, 낙찰자는 인수할 등기부상 권리가 없습니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원입니다. 임차인이 존재하더라도 보증금에 대한 인수 부담은 없는 것으로 보입니다. 다만, 임대차 관계는 미상으로 명시되어 있으므로, 입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 점유 현황 및 임대차 관계를 재확인해야 합니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 주거 밀집 지역에 위치하며, 인근에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 활동이 이루어지는 지역입니다.

주변의 학교(마산무학여자고등학교) 및 다수의 주택가를 대상으로 하는 소규모 점포들이 입점할 수 있는 환경입니다.

대규모 상업 시설과의 접근성은 보통 수준으로, 차량 이동 시 인근 지역 상업 시설 이용이 가능합니다.

1.4. 생활정보

편의시설: 인근에 위치한 소규모 상업 시설 및 마트, 병원 등은 차량 이동 시 편리하게 이용 가능합니다.

교육시설: 마산무학여자고등학교, 마산무학여자중학교 등 교육 시설이 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 양호한 편입니다.

의료시설: 차량으로 이동 가능한 거리에 창원경상대학교병원, 마산의료원 등 종합 병원들이 위치해 있습니다.

공원/녹지: 주변에 대규모 공원이나 녹지 공간은 제한적일 수 있으나, 주거 지역 특성상 생활 편의를 위한 소규모 녹지 공간은 확보될 것으로 보입니다.

1.5. 잠재적 리스크

내부 상태 확인 곤란: 감정평가 당시 이해관계인의 부재 및 폐문으로 인해 대상 물건의 내부 구조, 이용상황, 관리 상태 등에 대한 정확한 확인이 이루어지지 못했습니다. 이는 입찰 전 반드시 직접 현장 방문을 통해 상세히 확인해야 할 가장 중요한 리스크 요소입니다. 내부 상태에 따라 향후 가치 평가 및 수리 비용 발생 가능성이 있습니다.

토지이용계획: 본건 토지는 제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)에 해당하며, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 상대보호구역(마산무학여자중고등학교) 등 다양한 용도지역 및 제한사항이 존재합니다. 해당 제한사항은 향후 재건축 또는 증축 시 고려해야 할 사항입니다.

건축물 용도: 건축물대장상 '공동주택' 외 '제2종근린생활시설' 용도가 기재되어 있습니다. 실제 해당 용도로 이용 중인지, 관련 법규 위반 사항은 없는지 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2004년에 건축된 청송빌라 6층 601호로, 비교적 신축급에 해당하는 공동주택입니다. 마산회원구 회원동의 주거 지역에 위치하며, 교통 및 생활 환경은 보통 수준입니다.

권리 분석상 말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 낙찰자가 인수할 등기부상 부담은 없습니다. 임차인 인수 보증금도 없는 것으로 파악됩니다.

가장 큰 주의사항은 감정평가 시 내부 확인이 불가능했다는 점으로, 입찰 전 반드시 현장 조사를 통해 내부 상태를 면밀히 파악하는 것이 필수적입니다.

주변의 오래된 연립/다세대 주택 거래 사례에 비추어 볼 때, 본건의 신축 연도(2004년)는 장점으로 작용할 수 있습니다. 그러나 감정가가 주변 시세 대비 다소 높게 책정된 측면도 있어, 내부 상태 확인 후 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

신축 연도: 2004년 건축으로, 주변에 위치한 노후된 연립/다세대 주택 대비 비교적 신축에 속하여 선호도가 높을 수 있습니다.

권리상 안전성: 모든 등기부상 권리가 소멸 예정이므로, 권리 분석상 안전한 물건입니다.

입지 조건: 마산회원구의 주거 밀집 지역에 위치하여 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

가치 상승 잠재력: 내부 리모델링을 통해 건물의 가치를 높일 수 있는 잠재력이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석 결과, 인근 지역의 연립/다세대 주택은 2026년 5월 기준으로 43.8㎡ (약 13평) ~ 62.73㎡ (약 20평) 면적이 5,000만원에서 6,300만원 사이에서 거래되었습니다. 이는 3.3㎡당 약 315만원에서 385만원 수준입니다.

본 물건은 건물 면적 75.25㎡ (약 22.7평)이며, 건축 연도는 2004년으로 주변 거래 사례보다 신축입니다. 감정가는 141,000,000원으로, 3.3㎡당 약 620만원 수준입니다. 이는 주변 신축 연도 및 면적을 고려해도 다소 높은 감정가로 판단됩니다.

내부 상태 미확인이라는 중대한 리스크가 존재하므로, 보수적인 접근이 필요합니다. 최근 거래된 물건들의 평단가를 참고하되, 본 건물의 신축 연도(2004년)를 감안하여 3.3㎡당 400만원에서 500만원 수준을 목표로 하는 것이 합리적입니다.

이를 바탕으로 예상 입찰가 범위를 산정하면 다음과 같습니다.

* 22.7평 * 400만원/평 = 약 90,800,000원

* 22.7평 * 500만원/평 = 약 113,500,000원

내부 상태 미확인 리스크와 낙찰가율 등을 종합적으로 고려하여, 110,000,000원 ~ 125,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하시길 권장합니다. 최종 입찰가는 반드시 현장 방문 후 내부 상태를 확인하고 시장 상황을 면밀히 분석하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.