나이스옥션 법원경매 창원 2026타경10515 [1] 경상남도 김해시 내동 142-16 2층 203호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 주영 · 평가일 2026.05.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경상남도 김해시 내동 소재 "수인공원" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독 및 공동주택, 아파트단지 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 및 벽돌조 슬래브지붕 3층건 내 2층 203호로서, 외벽 : 타일붙임 및 몰탈위페인팅 등 마감, 창호 : 샤시창호 임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

제반 위생 및 급배수설비, 난방설비 등.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역(2008-10-30), 지구단위계획구역(내동지구), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임. 2)기타 : -

물건 비고

매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 5번 주택임차권등기(2025.10.23.) 있음(임대차보증금 68,000,000원, 전입일자 2024.01.08. 확정일자 2023.12.18.). 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함. 2026. 5. 20. 한국토지주택공사로부터 공공주택사업자 매입요청 사실통보서가 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 개요

1.1. 1. 사건 정보

사건번호: 창원지방법원 2026타경10515 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이

1.1. 2. 물건 소재지

소재지: 경상남도 김해시 내동 142-16 2층 203호

건물명: 유진빌라

신 주소: 경상남도 김해시 평전로171번길 16-16 (내동)

1.1. 3. 건물 및 토지 현황

용도: 다세대주택

건물면적: 74.77㎡ (약 22.62평)

건물지분: 74.77㎡ (약 22.62평)

토지면적: 49.40㎡ (약 14.95평)

토지지분: 49.4㎡ (약 14.95평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.1. 4. 건물 상세 정보

준공년월: 1992년 4월 21일

구조: 철근콘크리트구조 및 시멘트벽돌조 슬래브지붕 3층건

층수: 본건은 3층 건물 내 2층 203호

주요 용도: 공동주택

1.1. 5. 감정가 및 경매 구분

감정가: 60,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

수인공원 북동측 인근에 위치하며, 단독 및 공동주택, 아파트 단지 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통임.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근 가능하며 제반 교통상황은 보통임.

북서측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로가 소재함.

2.3. 토지 이용 현황

사다리형 평지로서, 주거용 건부지로 이용 중임.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

창원지방법원 강제경매개시결정(2026타경10515) 등기부채권 총액: 68,000,000원.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 이국별

* 보증금: 68,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-01-08

* 확정일자: 2023-12-18

* 대항력: 있음

* 비고: 을구 순위 5번 주택임차권 등기(2025.10.23.) 있음. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.

3.3. 등기부 요약 (집합건물)

* 갑3 (2002-07-29): 소유권이전 (구점자)

* 갑4 (2008-07-31): 소유권이전 (정복임)

* 갑5 (2022-02-10): 소유권이전 (박성민)

* 을5 (2025-10-23): 주택임차권 (이국별, 68,000,000원, 인수 대상, 전입일자 2024.01.08, 확정일자 2023.12.18)

* 갑6 (2026-04-22): 강제경매 (이OO, 68,090,300원, 말소) - 말소기준권리

3.4. 인수되는 권리

매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 5번 주택임차권등기가 존재하며, 임차인의 보증금 68,000,000원은 매수인이 인수해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

입력된 최근 매매 JSON 정보를 분석한 결과, 주변 다세대주택 및 연립주택의 거래가는 2026년 3월~4월 기준 2,900만원(64.23㎡), 8,000만원(67.59㎡), 3,000만원(43.45㎡)으로 분포합니다.

이는 3.3㎡당 약 45만원 ~ 118만원 수준입니다.

본건의 전용면적 74.77㎡(약 22.62평)와 감정가 60,000,000원(약 80만원/㎡)은 주변 시세 범위 내에 있는 것으로 판단됩니다.

4.2. 분석 결과

74. 77㎡ 기준, 최근 거래된 67.59㎡ 연립주택이 8,000만원(약 118만원/㎡)에 거래된 점은 긍정적이나, 다른 다세대주택 거래 사례(43.45㎡ 3,000만원, 64.23㎡ 2,900만원)는 본건 감정가보다 현저히 낮은 가격에 거래되었습니다.

다만, 본건은 인수해야 할 보증금이 68,000,000원으로 상당하므로, 총 실질 취득 비용을 고려한 시세 판단이 중요합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 환경

* 주변: "수인공원" 인근에 위치하여 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

* 교육: 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육환경 보호에 관한 법률의 적용을 받습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 보증금 인수

대항력 있는 선순위 임차인(이국별)의 보증금 68,000,000원을 매수인이 인수해야 합니다. 이는 감정가(60,000,000원)를 초과하는 금액입니다.

임차인이 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 잔액을 매수인이 추가로 부담해야 할 위험이 있습니다.

6.2. 한국토지주택공사(LH)의 매입 요청

2026년 5월 20일, 한국토지주택공사로부터 공공주택사업자 매입요청 사실 통보서가 제출되었습니다. 이는 향후 건물 철거, 재건축 등 개발과 관련하여 변수가 될 수 있습니다. LH의 매입 임대 주택 사업 관련 뉴스에서는 공사비 산정 및 협상 과정에서 이견이 발생하거나, 사업 추진에 차질이 빚어지는 사례도 보고되고 있습니다.

6.3. 법적 제한

토지이용계획상 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류 접합, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등으로 지정되어 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 창원지방법원 2026타경10515호 부동산강제경매 사건으로, 김해시 내동 소재 유진빌라 2층 203호 다세대주택입니다.

가장 큰 특징은 선순위 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 68,000,000원을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 감정가 60,000,000원을 초과하는 부담입니다.

또한, 한국토지주택공사로부터 공공주택사업자 매입 요청이 있었다는 점은 향후 재개발 또는 사업성 측면에서 고려해야 할 사항입니다.

주변 시세 대비 감정가는 합리적인 수준으로 보이나, 인수 보증금을 고려한 총 실질 취득 비용이 중요하므로 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 입지: 김해시 내동은 주거 밀집 지역으로, 공원 인근에 위치하여 주거 쾌적성이 높습니다.

* 시세: 주변 시세 및 감정가를 고려할 때, 적절한 시세 수준으로 판단됩니다.

* 잠재적 개발 가능성: 한국토지주택공사의 매입 요청 사실은 향후 지역 개발 또는 자산 가치 상승의 잠재적 요인이 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 60,000,000원

* 인수 보증금: 68,000,000원 (매수인이 인수)

* 총 실질 부담액 = 입찰가 + 인수 보증금

주변 시세 분석 결과, 본건(74.77㎡)의 시장가치(수리비, 명도비용 등 제외, 권리관계 정리된 상태 기준)는 대략 70,000,000원 ~ 90,000,000원 범위로 추정됩니다.

매수인이 부담해야 할 총 실질 비용(입찰가 + 68,000,000원)이 시장가치를 초과하지 않도록 입찰가를 산정해야 합니다.

예를 들어, 시장가치를 80,000,000원으로 가정할 경우,

입찰가 + 68,000,000원 <= 80,000,000원

입찰가 <= 12,000,000원

따라서, 본 물건의 경우 인수해야 할 보증금이 감정가보다 높기 때문에, 입찰가는 감정가인 60,000,000원보다 훨씬 낮게 책정되어야 합니다.

합리적인 입찰가는 약 10,000,000원 ~ 20,000,000원 범위 내에서 고려될 수 있으며, 이는 총 실질 부담액이 약 78,000,000원 ~ 88,000,000원 수준이 됩니다.

* 예상 입찰가: 10,000,000원 ~ 20,000,000원 (본 금액은 인수 보증금 68,000,000원을 별도로 부담하는 조건의 입찰가입니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.