나이스옥션 법원경매 창원 2026타경10540 [1] 경상남도 창원시 성산구 대방동 357 대방개나리1차아파트 107동 12층 1206호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에코 · 평가일 2026.05.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 성산구 대방동 소재 "대방초등학교" 북동측 인근에 위치하는 구분건물(대방개나리1차아파트 107동 12층 1206호)로서, 주변은 아파트, 근린생활시설, 단독주택 등이 소재하는 지대이며 제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건 단지까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 내 12층 1206호로서, (사용승인일: 1992.09.17) 외벽: 몰탈위 페인팅 등. 창호: 새시창호 등 마감임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

제반 급배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 목적인 토지는 완경사지 내 자체 지반 평탄하게 조성된 부정형 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대지권의 목적인 토지는 북측으로 폭 약 8m 내외 도로, 동측으로 폭 약 25m 내외 도로, 남측으로 폭 약 20m 내외 도로가 각각 접하며, 남측으로 차량의 진출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

대지권의 목적인 토지는 제3종일반주거지역, 대로3류(폭 25m~30m)(2013-05-30)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(대방지구)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(나라유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(대방중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(대방초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(해바라기유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임. 2) 기타: 본건은 현장조사시 이해관계인의 부재 등으로 인하여 내부조사가 불가하여 통상적인 내부 상태를 기준으로 감정평가하였으니 귀 경매 진행시 내부 이용상황 및 상태 등의 관련사항을 재확인하시기 바람.

물건 비고

매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 10번 주택임차권등기(2024.10.30.) 있음(임대차보증금 150,000,000원, 전입일자 2022.11.15. 확정일자 2022.10.12.). 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 건은 경매 사건번호 창원지방법원 2026타경10540 (1)로, 경상남도 창원시 성산구 대방동 357번지 대방개나리1차아파트 107동 12층 1206호에 소재한 아파트입니다.

감정평가액은 145,000,000원입니다.

건물 전용면적은 42.18㎡ (약 12.76평)이며, 건물 지분도 동일합니다. 토지 면적 및 지분은 0㎡로 기재되어 있습니다.

매각 대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 부동산강제경매 물건입니다.

본 건물의 사용승인일은 1992년 9월 17일이며, 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 중 12층에 위치합니다.

채권자는 주OOOOOOO입니다.

1.1. 입지조건

본 건은 경상남도 창원시 성산구 대방동 357번지에 위치하며, "대방초등학교" 북동측 인근에 자리하고 있습니다.

주변으로는 아파트 단지, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재된 지역으로, 일반적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

교통 상황은 단지까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

대지권의 목적인 토지는 북측으로 폭 약 8m, 동측으로 폭 약 25m, 남측으로 폭 약 20m의 도로에 접해 있으며, 남측으로 차량 진출입이 가능합니다.

토지이용계획상 본건은 제3종일반주거지역에 해당하며, 대로3류(25m~30m), 소로2류(8m~10m), 중로1류(20m~25m) 도로에 접해 있습니다.

다만, 가축사육제한구역 및 나라유치원, 대방중학교, 대방초등학교, 해바라기유치원 등 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본 건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

권리 분석 시 가장 중요하게 고려해야 할 사항은 대항력 있는 임차인의 존재입니다.

등기부등본 상 을구 10번으로 2024년 10월 30일 등기된 주택임차권이 존재하며, 임차인은 양일수 씨입니다.

양일수 씨는 2022년 11월 15일 전입 신고하였고, 2022년 10월 12일 확정일자를 받았으며, 이는 대항력을 갖춘 조건입니다.

해당 임차인의 임대차보증금은 150,000,000원이며, 차임은 0원입니다.

주의사항 및 물건명세서에 따르면, 본 건의 매수인에게 을구 10번의 주택임차권은 대항력이 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

말소 예정인 권리로는 갑15 압류(2024.12.03.) 및 갑16 강제경매(2026.04.17.) 등이 있습니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 대방동 일대는 아파트 단지가 밀집한 주거 지역입니다.

주변에 근린생활시설 및 단독주택이 분포하여 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

"대방초등학교"가 인근에 위치하여 교육 관련 입지적 이점이 있습니다.

단지까지 차량 접근성이 양호하고, 버스 정류장이 가까워 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

1.4. 생활정보

본 아파트 단지는 1992년 9월 17일에 사용승인되었으며, 총 1005세대로 구성된 대단지입니다.

건축 구조는 철근콘크리트조이며, 15층 건물 중 12층에 해당합니다.

세대 내에는 급배수, 위생, 난방, 승강기, 소화전 설비 등이 갖추어져 있습니다.

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등의 복리시설이 있습니다.

주차는 지상 3대, 지하 13대를 포함하여 총 560대가 가능합니다.

교육 환경으로는 대방초등학교, 대방중학교, 나라유치원, 해바라기유치원 등이 인근에 위치합니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 건의 가장 큰 잠재적 리스크는 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 문제입니다.

임차인 양일수 씨의 보증금 150,000,000원은 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다.

감정가는 145,000,000원이지만, 임차인이 배당에서 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 감정가보다 더 많은 금액(최대 150,000,000원)을 추가로 부담해야 할 수 있습니다.

따라서 실제 투자 비용이 예상보다 크게 증가할 위험이 있습니다.

건물은 1992년 사용승인으로 약 34년이 경과하여 건축 연도가 오래되었으므로, 향후 시설 노후화로 인한 수리 및 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

현장 조사가 이루어지지 않아 내부 이용 상황 및 상태를 정확히 파악하기 어렵습니다. 실제 내부 상태는 다를 수 있으므로, 입찰 전 현장 확인이 필수적입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 대항력 있는 임차인의 보증금 150,000,000원을 인수해야 하는 조건부 경매 물건입니다.

따라서 일반적인 경매 물건보다 리스크가 높으며, 신중한 접근이 요구됩니다.

감정가 145,000,000원 대비 임차인 보증금 150,000,000원을 고려할 때, 매수인이 부담해야 할 총액이 감정가를 초과할 수 있습니다.

건축 연령이 높아 노후화에 따른 추가 비용 발생 가능성도 염두에 두어야 합니다.

이러한 위험 요소들로 인해, 본 물건은 시세 차익을 목표로 하는 투자자에게는 높은 수익률을 기대하기 어렵거나, 높은 위험 감수를 요구합니다.

다만, 임차인과의 협상, 법원 배당 상황 등을 면밀히 분석하여 매우 낮은 금액으로 낙찰받을 경우, 제한적인 투자 기회가 될 수도 있습니다.

1.7. 투자 포인트

최근 실거래가(2026년 기준, 전용면적 42.18㎡)를 살펴보면, 6월 29일 8층 거래는 148,000,000원, 6월 1일 1층 거래는 90,000,000원으로 층별 가격 편차가 나타납니다.

최근 전세 거래(2026년 기준)로는 5월 19일 2층이 보증금 123,750,000원, 5월 7일 4층(49.41㎡)이 보증금 125,000,000원에 거래된 사례가 있습니다.

본 건의 감정가는 145,000,000원이지만, 핵심은 임차인 보증금 150,000,000원을 인수해야 한다는 점입니다.

이는 감정가보다 높은 금액이며, 낙찰가에 인수 보증금을 합산하면 총 부담액이 상당히 커지게 됩니다.

따라서, 투자 수익을 얻기 위해서는 낙찰가가 매우 낮게 형성되어야 합니다.

예를 들어, 낙찰가 90,000,000원에 보증금 150,000,000원을 인수하면 총 240,000,000원이 되므로, 이는 최근 최고 실거래가 148,000,000원보다 훨씬 높은 금액입니다.

투자 포인트는 임차인이 보증금을 얼마나 회수할 수 있는지, 그리고 낙찰가가 인수 보증금 부담을 상쇄할 만큼 현저히 낮게 책정될 수 있는지 여부에 달려있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건은 대항력 있는 임차인의 보증금 150,000,000원을 매수인이 인수해야 하는 조건입니다.

감정가 145,000,000원 대비 인수해야 할 보증금이 더 높은 상황이므로, 매우 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

만약 임차인이 배당에서 보증금을 전혀 회수하지 못할 경우, 매수인은 낙찰가 외에 최소 150,000,000원을 추가로 부담하게 됩니다.

따라서, 이러한 인수 금액을 고려할 때, 낙찰가는 감정가보다 현저히 낮게 책정되어야 합니다.

현실적으로, 인수될 보증금 150,000,000원을 고려하면, 보수적인 관점에서 70,000,000원에서 90,000,000원 범위 내에서 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

이는 임차인이 배당에서 상당 부분을 회수하거나, 또는 인수되는 보증금을 고려하여 투자 가치를 산정했을 때의 매우 보수적인 접근입니다.

임차인의 배당 예상액, 물건의 실제 상태 등에 대한 면밀한 추가 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.