나이스옥션 법원경매 창원 2026타경10506 [1] 경상남도 창원시 진해구 남문동 1242-8 진해남문코아 1동 1층 105호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 주영 · 평가일 2026.05.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경상남도 창원시 진해구 남문동 소재 "웅천초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지 및 근린생활시설 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕(평지붕) 5층건 내 1층 105호로서, 외벽 : 석재붙임 등 마감, 내벽 : 인테리어 등 마감, 창호 : 샤시창호 임.

이용상태

소매점(상호: 휴대폰 아울렛)으로 이용중임.

설비내역

제반 위생 및 급배수설비, 승강기설비 등.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 평지로서, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 왕복6차선, 동측으로 왕복4차선, 북측으로 왕복2차선 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경제자유구역(2025-04-21)<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 경제자유구역용도지구기타<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임. 2)기타 : -

물건 비고

소매점(휴대폰대리점)으로 현재 공실 상태임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 창원지방법원 2026타경10506 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 케이에프지이삼일이유동화전문유한회사

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 경상남도 창원시 진해구 남문동 1242-8 (신주소: 경상남도 창원시 진해구 남영로55번길 3)

건물명: 진해남문코아 1동 1층 105호

용도: 제1종근린생활시설 (소매점)

건축물구조: 철근콘크리트구조 (철근콘크리트지붕, 5층 건물 내 1층)

사용승인일: 2018년 12월 11일

1.3. 면적 정보

토지면적: 26.93㎡ (약 8.15평)

토지지분: 26.927200000000003㎡ (약 8.15평)

건물면적: 63.63㎡ (약 19.25평)

건물지분: 63.63㎡ (약 19.25평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 가격 정보

감정가: 686,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.5. 물건 특이사항

특이사항: 유동화물건

주의사항: 소매점(휴대폰대리점)으로 현재 공실 상태임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

경상남도 창원시 진해구 남문동 소재 "웅천초등학교" 북서측 인근에 위치합니다. 주위는 아파트단지 및 근린생활시설 등이 소재하여 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본 건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통 상황은 보통입니다. 남측으로 왕복 6차선, 동측으로 왕복 4차선, 북측으로 왕복 2차선 포장도로가 접해 있어 차량 통행이 원활합니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한 상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역에 해당합니다. 또한 대로2류, 소로3류, 중로1류, 중로3류 도로가 접해 있습니다. 가축사육제한구역, 경제자유구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

말소기준권리: 2019년 01월 11일자 경남은행 근저당권 (금 797,500,000원)

등기부상 모든 권리는 말소기준권리보다 후순위로, 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 따라서 낙찰자는 별도의 권리를 인수하지 않습니다.

총 등기부채권액: 1,111,302,486원.

3.2. 임차인 현황

임차인: 주식회사 제이투 (J )

보증금: 50,000,000원

차임: 0원

대항력: 없음

비고: 을1 (전세권설정) 권리자로 등기되어 있으나, 말소기준권리보다 후순위로 매각 시 소멸됩니다.

3.3. 인수되는 권리 및 보증금

인수 보증금 합계: 0원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (단, 지상권 등 공시되지 않은 권리가 있을 수 있으므로 현장 확인 필요)

4. 상권분석

4.1. 건물 현황

진해남문코아 건물은 5층 규모이며, 본 건은 1층 105호입니다. 건물 외벽은 석재붙임, 내벽은 인테리어 마감으로 되어 있으며, 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

4.2. 이용 상태 및 주변 상권

본 건은 소매점(휴대폰 아울렛)으로 이용되었으나, 현재는 공실 상태입니다. 주변은 아파트 단지와 상가 건물이 혼재되어 있어 기본적인 상업 활동이 이루어지는 지역입니다. "웅천초등학교" 인근에 위치합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 교육시설

웅천초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경 접근성이 양호합니다.

5.2. 교통 및 편의시설

차량 접근성이 좋으며, 주변 도로망이 잘 갖추어져 있습니다. 다만, 본 물건 자체의 주변 편의시설에 대한 상세 정보는 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 장기화 가능성

현재 공실 상태이며, 신규 임차인 확보 및 공실 해소에 시일이 소요될 수 있습니다.

6.2. 지역 개발 불확실성

남문지구 개발 계획이 장기간 지연되거나 변경되는 사례가 있었습니다. 최근 공동주택 용지 실시계획 변경 등 개발이 재추진되고 있으나, 상업용지 개발 및 활성화에 대한 불확실성은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

6.3. 유동화 물건 특성

유동화 물건의 경우, 일반 경매 물건과 절차상 또는 채권관리에 있어 차이가 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 창원시 진해구 남문동에 위치한 근린상가로, 아파트 단지와 학교 인근에 자리하고 있어 잠재적인 수요를 기대할 수 있습니다. 현재 공실 상태이며, 향후 임대 수입 발생을 위한 공실 해소 노력이 중요합니다. 등기부상 모든 권리가 소멸 예정으로 권리 인수 부담은 없습니다. 경제자유구역 내 위치하여 장기적인 개발 가능성은 있으나, 과거 개발 계획 변경 사례 등 지역 개발의 불확실성도 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 경제자유구역 내 입지

부산진해경제자유구역에 포함되어 있어 향후 지역 개발 및 경제 활성화에 따른 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

8.2. 잠재적 활용도

소매점 용도로 활용 가능하며, 향후 업종 변경 또는 리모델링을 통해 가치 상승을 도모할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 현재 감정가 686,000,000원을 기준으로, 인수되는 보증금이나 인수되는 권리가 없는 점을 고려하여 산정됩니다. 공실 상태, 주변 시세, 유사 물건 낙찰가, 지역 개발 동향 등을 종합적으로 분석하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 정확한 예상 입찰가는 현장 조사를 통한 임대 시세 확인, 공실 해소 가능성 평가, 유사 상가 매매 사례 분석 등이 선행되어야 합니다.

* 향후 개발 계획의 구체화 정도에 따라 입찰가 산정에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 현재로서는 감정가 대비 70~80% 수준의 범위에서 잠재적 가치를 고려한 입찰가를 검토해 볼 수 있으나, 이는 단순 참고용이며, 충분한 시장 조사를 기반으로 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.