나이스옥션 법원경매 창원 2024타경116566 [1] 경상남도 김해시 장유로 180, 3층301호 (부곡동,투투스빌딩1관) 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 일우 · 평가일 2026.04.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 부곡동 소재 '월산중학교' 북동측 인근에 위치하며, 부근은 아파트단지 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 일반적인 대중교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철골조 및 철근콘크리트조 슬라브지붕 5층 건내 3층 301호호로서, 외 벽 : 알루미늄 복합판넬 마감. 내 벽 및 천정: 인테리어 마감 등. 창 호 : 새시창호 구조임.

이용상태

근린생활시설(현황:공실)로 이용중임.

설비내역

제반 위생설비 및 급배수설비, 소방설비, 승강기설비 및 주차장설비 등이 시설되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 대지권의 목적인 토지는 세장형 평지로서, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 대지권의 목적인 토지의 북동측으로 대로2류, 북서측으로 중로1류 및 남서측으로 중로3류와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역(2008-10-30), 제1종지구단위계획구역(근린생활시설), 지구단위계획구역(장유지구), 대로2류(폭 30m~35m)(2024-07-04)(접합), 중로1류 (폭 20m~25m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합) 가축사육제한구역(모든축종 제한지역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상임. 2)기 타:없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 물건 현황

사건번호: 창원지방법원 2024타경116566 (1)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

소재지: 경상남도 김해시 장유로 180, 3층301호 (부곡동, 투투스빌딩1관)

용도: 근린상가

감정가: 93,000,000원

토지면적: 48.73㎡ (약 14.74평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 101.25㎡ (약 30.63평)

건물제시외면적: 0.00㎡

토지지분: 48.7337㎡

건물지분: 101.2543㎡

1.2. 채권자 및 특이사항

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건

특수물건정보: 유동화물건

1.3. 건축물 정보

건물 구조: 철골조 및 철근콘크리트조 슬라브지붕 5층 건 중 3층 301호

외벽: 알루미늄 복합판넬 마감

내벽 및 천정: 인테리어 마감 등

창호: 새시창호 구조

주요 용도: 제2종근린생활시설 (현황: 공실)

설비내역: 제반 위생설비 및 급배수설비, 소방설비, 승강기설비 및 주차장설비 등

1.4. 토지 정보

토지 형상 및 이용상태: 세장형 평지로서, 상업용 건부지로 이용중

토지이용계획 및 제한상태:

도시지역, 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(근린생활시설), 지구단위계획구역(장유지구), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합)

가축사육제한구역(모든축종 제한지역)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경상남도 김해시 부곡동 소재 '월산중학교' 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

부근은 아파트단지 및 근린생활시설 등으로 형성된 주거 및 상업 밀집 지역입니다.

장유신도시의 일부로, 대규모 아파트 단지 개발 이후 인구가 증가한 지역입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 용이하며, 단지 북동측으로 대로2류, 북서측으로 중로1류, 남서측으로 중로3류와 접하고 있어 도로망이 양호합니다.

일반적인 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 주변 시설

* 교육시설: 월산중학교가 인근에 위치합니다.

* 상업시설: 주변 근린생활시설 및 아파트 단지 상가 이용이 가능합니다.

* 혐오시설 및 환경 관련 정보:

본건 소재지 인근인 장유 부곡동 지역에는 장유소각장이 운영 중이며, 과거 소각장 증설 및 운영과 관련하여 주민들의 반대 및 환경 문제 제기가 있었습니다.

소각장 증설 시 다이옥신 발생, 미세먼지 증가 등에 대한 우려가 제기되었으며, 주민지원협의체와 김해시 간의 협약 관련 논란도 있었습니다.

이는 거주 또는 사업 운영 시 환경적, 심리적 영향을 줄 수 있는 잠재적 요인으로 고려해야 합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부 요약 정보에 따르면, 다수의 소유권 이전 및 근저당권, 임의경매 개시 결정 등기가 존재했습니다.

말소기준권리는 2015년 7월 27일 접수된 경남은행 근저당권 (금액: 60,000,000원)이며, 해당 권리를 포함하여 다수의 권리가 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

최근 등기 내용으로는 2025년 3월 20일 상속에 의한 소유권 이전 (권리자: 권석규) 및 2025년 4월 28일 유아이제삼십팔차유동화전문 채권자의 임의경매 개시 결정 (채권액: 60,000,000원)이 확인됩니다.

전체 등기부 채권 총액은 60,000,000원입니다.

3.2. 인수되는 권리

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 기재되어 있습니다.

지상권은 매수인에게 인수될 수 있으므로, 이에 대한 세부 확인 및 분석이 필요합니다.

3.3. 임차인 현황

임차인 현황 조사 결과, 인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있습니다.

다만, 임대관계는 미상으로 기재되어 있어, 실제 점유 관계 및 대항력 있는 임차인 존재 여부에 대한 추가 확인이 필요합니다.

금액이 미상인 임차인이 있을 경우, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 현황 및 입지

본건은 근린생활시설로 이용 가능한 상가로, 현재 공실 상태입니다.

주변은 아파트 단지와 상업시설이 혼재된 지역으로, 배후 주거 인구를 기반으로 한 업종에 대한 잠재력이 있습니다.

건물이 위치한 장유 지역은 과거 장유신도시 개발과 함께 인구가 급증하며 상권이 발달했으나, 최근에는 지역별 편차 및 경쟁 심화도 나타날 수 있습니다.

4.2. 잠재적 가치

* 지역 내 근린생활시설 수요: 주변 아파트 단지 주민들을 대상으로 하는 서비스 업종 (예: 소매점, 학원, 병원, 외식업 등)의 잠재 수요가 존재할 수 있습니다.

* 교통 접근성: 대로변 및 중로에 접해 있어 가시성 및 접근성이 양호한 편입니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 및 편의시설

* 인근에 월산중학교가 위치하여 교육 환경을 갖추고 있습니다.

* 주변 아파트 단지 및 상업시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 지역 특성

장유 지역은 비교적 계획적으로 조성된 신도시 지역의 특성을 가지고 있습니다.

다만, 앞서 언급된 장유소각장 등 환경 관련 시설의 존재는 지역 주민들의 정서 및 생활 환경에 영향을 미칠 수 있는 요인입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유동화 물건

본 건은 유동화 물건으로, 일반 경매 물건보다 절차상의 복잡성이나 특수성이 존재할 수 있습니다.

6.2. 공실 및 임대 미상

현재 공실 상태이며, 임대관계가 미상으로 확인되어 향후 임대 수입 확보를 위한 추가적인 시장 조사 및 임차인 확보 노력이 필요합니다.

6.3. 미소멸 권리 (지상권)

매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 명시되어 있어, 이에 대한 정확한 내용 확인 및 인수 시 예상되는 부담을 반드시 분석해야 합니다.

6.4. 환경 문제 (장유소각장)

인근 장유소각장에서 발생하는 환경 문제(대기오염, 소음 등)에 대한 주민들의 민감성이 높아, 상업 시설 운영 시 부정적인 영향을 받거나 민원 발생의 소지가 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경상남도 김해시 장유로에 위치한 근린상가로, 감정가는 9,300만원입니다. 주변 아파트 단지와 학교를 배후로 하고 있으며, 교통 접근성은 양호한 편입니다. 현재 공실 상태이며, 임대 관계는 미상입니다. 등기부상으로는 말소기준권리 이하 권리는 소멸될 것으로 보이나, 매각으로 소멸되지 않는 지상권이 존재하여 인수 여부를 면밀히 검토해야 합니다. 또한, 유동화 물건이라는 점과 인근 소각장으로 인한 환경적 요인이 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 경매 최저가 또는 감정가 대비 저렴한 매입 기회: 시장 상황에 따라 경쟁력 있는 가격으로 취득할 수 있습니다.

* 도심 내 근린상가: 아파트 단지와 학교가 인접해 있어 안정적인 배후 수요 확보가 가능합니다.

* 공실 상태로 인한 초기 임대 수익률 조정 가능성: 직접 운영하거나 장기 임대를 통해 수익률을 최적화할 수 있습니다.

* 장유 지역 개발 잠재력: 지속적인 도시 개발 및 인구 유입 추세를 고려한 장기적 가치 상승 가능성도 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 현재 공시된 감정가 93,000,000원을 기준으로 하되, 실제 시장 가치, 권리 인수 비용(지상권 관련), 공실 리스크, 주변 소각장 관련 환경 문제 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 인수 보증금은 0원이므로 입찰가 산정 시 제외할 사항이 없습니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 현장 조사, 임대 시세 조사, 주변 실거래가 분석, 그리고 지상권 관련 부담 분석이 필수적입니다. 따라서 본 자료만으로는 구체적인 입찰가를 제시하기 어렵습니다. 다만, 보수적으로 접근할 경우, 감정가 수준 또는 그 이하에서 신중하게 접근하는 것을 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.