나이스옥션 법원경매 대구서부 2026타경3462 [1] 대구광역시 달서구 도원동 1429 한실들마을 515동 17층1704호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 팔공 · 평가일 2026.04.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 달서구 도원동 소재 "대구노전초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위 일대는 아파트단지와 근린생활시설 및 각급학교 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 제반차량의 진출입이 용이하며, 간선도로 및 시내버스 승강장 등이 인근에 소재하여 전반적인 교통상황은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식구조 슬래브지붕 20층건 중 17층 1704호 단위세대로서 - 외벽 : 세멘몰탈위 페인팅 등 마감, - 내벽 : 벽지 및 일부 타일 등 마감, - 바닥 : 장판재 및 일부 타일 등 마감, - 창호 : 알미늄샷시 2중창 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

급.배수설비, 위생설비, 소화전설비, 승강기설비, 난방설비(지역난방) 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로 " 아파트 건부지"로 이용중임.

인접 도로상태등

본 아파트단지 서측으로 왕복4차선, 남측으로 왕복7차선, 동측으로 왕복2차선 규모의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도원동 1429 :도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(공동주택용지), 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(세부사항은 녹색환경과 문의요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(세부사항은 남부교육청 문의요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 택지개발지구기타(택지개발사업완료)<택지개발촉진법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상이고, 기타사항은 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 대구광역시 달서구 도원동 소재 한실들마을 2차 아파트 515동 17층 1704호에 대한 경매 물건입니다.

* 사건번호: 대구서부지원 2026타경3462 (1)

* 소재지: 대구광역시 달서구 도원동 1429 한실들마을 515동 17층 1704호

* 용도: 아파트

* 감정가: 104,000,000원

* 토지 면적: 37.00㎡ (약 11.19평)

* 건물 면적: 59.76㎡ (약 18.08평) (전용면적 기준)

* 총 대지권 지분: 37㎡

* 총 건물 지분: 59.76㎡

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의 경매

* 채권자: 서OOOO (서대구신용협동조합)

* 건축 연도: 1996년

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 달서구 도원동 소재 "대구노전초등학교" 동측 인근에 위치합니다. 주위는 아파트단지와 근린생활시설, 각급 학교 등으로 형성된 주거 밀집 지역입니다.

* 교통 상황

본건까지 차량 진출입이 용이하며, 간선도로 및 시내버스 승강장이 인근에 소재하여 전반적인 교통 여건은 무난합니다.

* 인접 도로 상태

본 아파트 단지는 서측으로 왕복 4차선, 남측으로 왕복 7차선, 동측으로 왕복 2차선 규모의 도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 1월 18일 서대구신용협동조합 근저당 (채권액 111,600,000원)

* 주요 등기사항

* 소유권 이전: 1997-03-03, 권영진

* 근저당: 2023-01-18, 서대구신용협동조합, 금111,600,000원

* 임의경매 개시 결정: 2026-04-10, 서대구신용협동조합, 93,995,256원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음. 본건 경매로 인해 등기부상의 모든 권리는 소멸될 예정이므로 권리 관계는 명확합니다.

* 임차인 현황

* 인수되는 보증금 합계: 0원

* 임대 내역은 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의 필요합니다. (단, 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있어 대항력 있는 임차인이 보증금을 인수하는 경우는 없을 것으로 판단됩니다.)

1.3. 상권분석

본 물건은 아파트 단지 내에 위치하며, 주변에 근린생활시설과 학교 등이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 지역 내 아파트 단지들이 밀집해 있어 안정적인 주거지로서의 상권을 형성하고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조 및 상태

본건은 철근콘크리트 벽식구조 슬래브 지붕 20층 건물 중 17층 단위 세대입니다. 외벽은 세멘몰탈위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 바닥은 장판재 및 일부 타일 마감이며, 창호는 알루미늄 샷시 이중창입니다.

* 내부 설비

급배수, 위생, 소화전, 승강기, 지역난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 단지 정보 (한실들마을 2차)

* 사용승인일: 1996년 12월 7일

* 총 세대수: 1119세대 (총 11개 동)

* 주차: 총 362대 (지상 4대, 지하 22대)

* 주요 부대시설: 관리사무소, 노인정, 어린이 놀이터, 자전거 보관소, 지하 전기차 충전기 5대.

* 주변 학군

대구노전초등학교가 인근에 위치하며, 교육환경 보호구역으로 지정되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지이용계획 및 제한상태

본건은 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(공동주택용지)으로 지정되어 있으며, 대로1류, 대로3류, 중로2류, 중로3류 등 다양한 도로와 접해 있어 교통 접근성은 우수합니다. 다만, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역으로 지정되어 있어 관련 법규 확인이 필요합니다. 택지개발지구(택지개발사업 완료)로 지정되어 있습니다.

* 건축물 노후화

1996년 준공으로 약 30년 가까이 경과하여 향후 수리 및 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 혐오시설

주변 지역 지도 검색 결과, 학교 및 주거 단지와 인접하여 특별한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 달서구의 주요 아파트 단지 내에 위치하며, 입지, 교통, 생활 편의시설 접근성이 양호한 경매 물건입니다. 등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸되는 명확한 권리 관계를 가지고 있으며, 인수해야 할 보증금이 없어 명도 부담이 적은 편입니다. 다만, 건축 연도가 오래되어 향후 유지보수 및 리모델링 필요성을 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 주거 수요가 있는 지역에 위치합니다.

* 말소 기준 권리보다 후순위 권리가 없어 권리 분석이 매우 용이합니다.

* 인수 보증금이 없어 명도에 대한 부담이 없습니다.

* 향후 재건축 또는 리모델링 가능성을 고려할 수 있는 노후 아파트입니다.

* 인근 학교와의 근접성으로 인해 학군 수요도 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 104,000,000원

* 최근 실거래가 (2026년 6월-7월, 59.76㎡ 기준):

* 2026년 6월 24일, 11층 거래: 143,000,000원

* 2026년 7월 27일, 8층 거래: 114,500,000원

* 2026년 7월 2일, 8층 거래: 105,000,000원

* 분석:

최근 거래된 8층 매물의 시세가 105,000,000원에서 114,500,000원 사이이며, 11층 매물이 143,000,000원에 거래되었습니다. 본건은 17층으로, 최근 최고가(11층, 143,000,000원)보다 높은 층임을 감안하면 시세는 14,000만원 이상으로 판단됩니다. 감정가는 104,000,000원으로, 최근 실거래가 하단보다도 낮은 수준입니다.

* 예상 입찰가:

최근 최고 실거래가 및 층수 프리미엄을 고려하여, 135,000,000원 ~ 145,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다. 보수적인 접근 시 감정가(104,000,000원) 수준 이상으로 입찰가를 설정하는 것도 검토 가능하며, 시장 상황 및 경쟁률에 따라 유동적으로 조절해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.