나이스옥션 법원경매 대구서부 2026타경3456 [1] 대구광역시 달성군 화원읍 설화리 536-2 성화한빛아파트 101,102,103,104동 1층116호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 케이원 · 평가일 2026.05.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 달성군 화원읍 설화리 소재 화원고등학교 북서측에 인근에 소재하며, 주변은 아파트, 단독주택, 전, 답, 상가, 공장 등이 형성되어 있습니다.

교통상황

본건 인근 교통시설 및 편익시설과의 접근성 등을 볼때 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 내 1층 116호 1개 호수로서, 사용승인일 : 1995.12.29. 외 벽 : 몰탈위페인트 등 마감. 내 벽 : 벽지 등 마감. 창 호 : 새시창호입니다.

이용상태

아파트 1개 호수로 이용 중입니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

5필지 일단의 부정형의 평지로서, 아파트 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 단지 북동측으로 폭 약 6미터의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1, 536-2) 제2종일반주거지역(2017-01-20), 제3종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(저촉), 가축 사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(화원고등학교)<교육 환경 보호에 관한 법률>. 기호(2, 536-3) 제2종일반주거지역(2017-01-20), 소로3류(폭 8m 미만)(저촉), 가축사육제한구역<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(화원고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 자연재해위험개선지구<자연재해대책법>. 기호(4, 539-5) 제2종일반주거지역(2017-01-20), 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(화원고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 자연재해위험개선지구<자연재해대책법>. 기호(6, 539-6) 제3종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(화원고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>. 기호(7, 539-51) 제2종일반주거지역(2017-01-20), 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(화원고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 자연재해위험개선지구<자연재해대책법>.

공부와의 차이

기호(1), 기호(2), 기호(4) 지목 '전'이나, 현황 '대'임

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 소재지및개요

대구광역시 달성군 화원읍 설화리 536-2 성화한빛아파트 101,102,103,104동 1층 116호에 소재한 본 물건은 부동산 임의경매로 진행됩니다. 아파트로서 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다. 사건번호는 대구서부지원 2026타경3456 (1)입니다.

1.2. 면적및가격

본 건물의 감정평가액은 158,000,000원입니다. 토지면적은 40.73㎡(약 12.32평)이며, 건물면적은 84.97㎡(약 25.70평)입니다. 토지 지분과 건물 지분 모두 각각 40.73㎡와 84.97㎡입니다.

1.3. 권리관계

본 건은 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권(2023.10.31.)을 말소기준권리로 하여 진행되는 임의경매 사건입니다. 이 외에도 화원신용협동조합의 임의경매 및 주식회사 케이뱅크의 가압류 등기 등이 존재하나, 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다. 총 등기부채권액은 140,230,319원입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변환경

본건은 대구광역시 달성군 화원읍 설화리 소재 화원고등학교 북서측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 아파트 단지, 단독주택, 농경지(전, 답), 상가, 공장 등이 혼재되어 형성되어 있습니다. 토지 이용 계획상 일부 필지는 지목이 '전'이나 현황은 '대'(부지)로 이용 중에 있습니다.

2.2. 교통상황

본건 단지 북동측으로는 폭 약 6미터의 포장도로와 접하고 있습니다. 인근 교통시설 및 편익시설과의 접근성을 고려할 때 제반 교통상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

3. 권리분석

3.1. 현황권리분석

본 건 부동산 임의경매는 화원신용협동조합이 신청하였으며, 말소기준권리인 근저당권(케이씨유엔피엘대부주식회사, 2023.10.31.)보다 선순위인 권리는 없는 것으로 파악됩니다. 따라서 경매를 통해 모든 부기등기 및 제한물권(임의경매, 가압류 등)은 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인분석

현재 본 건에는 이해진이라는 임차인이 거주 중이며, 보증금 50,000,000원, 차임 450,000원을 지급하고 있습니다. 임차인은 2019년 11월 26일 전입 신고하여 대항력을 갖추고 있습니다. 확정일자는 2022년 12월 19일에 받았으며, 배당요구는 2026년 5월 4일에 하였습니다.

* 임차인 현황 *

* 임차인: 이

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 450,000원

* 전입일자: 2019-11-26

* 확정일자: 2022-12-19

* 대항력: 있음

본 건의 경우 '인수 보증금 합계'가 0원으로 명시되어 있어, 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않고 배당을 통해 우선 변제될 것으로 보입니다.

3.3. 매각후소멸되지않는권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 해당사항 없는 것으로 기재되어 있습니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 화원읍 설화리 일대는 주거 지역과 상업 시설, 그리고 일부 공업 시설이 혼재된 지역입니다. 아파트 단지들이 밀집해 있어 기본적인 주거 상권이 형성되어 있으며, 상가 및 공장 등이 입지하여 다양한 경제 활동이 이루어지고 있습니다. 주변에 특별한 혐오시설이 명시적으로 언급되지는 않았으나, 공업시설이 일부 존재하여 소음이나 환경에 대한 고려가 필요할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 단지정보

본 건이 속한 성화한빛아파트는 1995년 12월 29일에 사용 승인되었습니다. 총 192세대가 거주하고 있으며, 최고 15층, 최저 1층으로 구성되어 있습니다. 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등의 복리시설이 갖추어져 있습니다.

5.2. 편의시설

인근에 화원고등학교가 소재하며, 교육환경 보호구역으로 지정되어 있습니다. 주변에는 마트, 병원, 은행 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보이며, 대중교통 이용 역시 보통 수준의 접근성을 가집니다.

6. 잠재적리스크

본 건의 잠재적 리스크 요인으로는 다음과 같은 점들을 고려할 수 있습니다.

* 건축물 노후화: 1995년 사용 승인된 건물로, 약 31년 경과하여 향후 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 대항력 있는 임차인: 비록 인수 보증금이 없더라도, 임차인과의 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

* 토지 지목과 현황 불일치: 일부 필지의 지목이 '전'이나 현황이 '대'로 이용 중인 점은 향후 토지 이용에 대한 규제나 확인이 필요할 수 있습니다.

* 인접 도로: 일부 지역이 폭 8m 미만의 소로에 저촉되는 점은 개발 및 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합의견

본 물건은 대구광역시 달성군 화원읍에 위치한 84.97㎡ 면적의 아파트입니다. 1995년에 건축되어 다소 연식이 있으나, 기본적인 주거 환경과 편의 시설을 갖추고 있으며, 대중교통 접근성도 보통 수준입니다. 특히, 임차인이 대항력을 갖추고 있으나 낙찰자가 보증금을 인수하지 않는다는 점은 명도 부담을 크게 줄여주는 긍정적인 요인입니다. 주변의 상업 및 공업 시설 혼재는 지역 특성을 반영하는 부분입니다.

8. 투자포인트

* 합리적인 감정가: 158,000,000원의 감정가는 현재 시장 상황에서 매력적인 수준일 수 있습니다.

* 유사 면적 거래 사례: 최근 2026년에 동일 면적(84.97㎡) 아파트가 8층에서 160,000,000원, 15층에서 185,000,000원에 거래된 사례가 있어 시세 파악에 도움이 됩니다.

* 무인수 임차인: 임차인의 보증금을 인수하지 않아 명도 관련 비용 및 리스크가 최소화됩니다.

* 1층 로열티: 1층이라는 점은 고층 선호 시장에서는 단점이 될 수 있으나, 접근성과 편리성을 중시하는 수요층에게는 장점이 될 수 있습니다.

9. 예상입찰가

본 건의 감정가는 158,000,000원입니다. 최근 2026년 4월 29일 동일 면적(84.97㎡)의 8층 매물이 160,000,000원에 거래되었으며, 2026년 6월 12일 15층 매물은 185,000,000원에 거래되었습니다. 본 건은 1층으로, 층간 가격 차이를 고려할 때 8층 매매가(160,000,000원)보다는 낮은 가격에 입찰하는 것이 합리적입니다. 또한, 건물 연식 등을 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

인수 보증금이 없는 점을 고려하여, 예상 입찰가를 150,000,000원에서 155,000,000원 사이로 제안합니다. 본 물건의 낙찰가는 내부 상태, 명도 진행 상황, 당시 시장 분위기 등에 따라 달라질 수 있으므로, 최종 입찰가 결정 시에는 이러한 요인들을 종합적으로 고려해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.